En los contratos de alquiler de vivienda suelen surgir muchas dudas en cuanto a la duración que debe aplicarse.
La duración de los contratos de alquiler viene regulada en los artículos 9 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este texto sufrió una importante reforma que entró en vigor en fecha 6/06/2013, y por ello es importante tener en cuenta que la duración de los contratos varía si el contrato se celebró antes o después de esa fecha.
Contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/2013
Los contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/13 tenían una duración mínima a voluntad del inquilino de hasta cinco años, en caso de que se hubiera pactado una duración inferior.
Y llegado el día del vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no renovarlo con al menos treinta días de antelación a su terminación, el contrato se prorrogará por tres años más.
El artículo 9 LAU 1994 decía lo siguiente:
“Artículo 9 Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. (…)”
Y en cuanto a la prórroga del contrato se regulaba en el artículo siguiente:
“Artículo 10 Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”
Es importante destacar que esas prórrogas son obligatorias para el arrendador y voluntarias para el inquilino que puede irse antes de la finalización de ese plazo de tres años.
Contratos de alquiler celebrados a partir de 6/06/2013
A partir de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos que entró en vigor a partir de 6/06/2013, la duración mínima de los contratos se cambió a tres años en vez de los cinco que había anteriormente.
Por lo tanto, en caso de que el contrato de arrendamiento de vivienda se hubiera pactado por un periodo inferior, se podrá ir renovando hasta tres años a voluntad del arrendatario. Y en caso de que llegada la finalización del contrato ninguna de las partes hubiere comunicado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por un año más (artículo 10 LAU).
El artículo 9 dice lo siguiente:
“Artículo 9 Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.“
Y en caso de que no se hubiera pactado plazo de duración en el contrato, o este fuere indeterminado, se entenderá que el contrato se pactó por un año, en cuyo caso se aplicarían también el régimen general de las prórrogas previsto en la ley.
Y en cuanto a la prórroga del contrato quedó regulado de la siguiente forma:
“Artículo 10 Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.”
Qué pasa tras la prórroga …
¿Y qué sucede cuando finaliza esa prórroga de tres años (en la regulación existente antes de 6/06/13) o de 1 año (en la regulación posterior a 6/06/13)?
A partir de la finalización del periodo contractual indicado:
A.- Para los contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/2013 se aplica la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil, que da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
Dicho consentimiento, se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la vivienda arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con el consentimiento del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por finalizado el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito.
De lo dispuesto por el artículo 1581 CC , al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la «reconducción», pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta («se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»).
Se entiende que el contrato que se firmó en su día ha finalizado y el contrato se irá prorrogando mes a mes (el 95% de los contratos) o año a año según se haya pactado la renta.
B.- En los contratos de alquiler celebrados a partir de 6/06/2013 se hacen prórrogas anuales hasta el infinito.
No se aplica la tácita reconducción por esta frase resaltada en negro: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.”
Es decir, tras los primeros 3 años de alquiler y el otro año de prórroga el alquiler se prorrogará de forma automática anualmente: 3+1+1+1 …
A partir de ese momento, ¿es mejor firmar un nuevo contrato? ¿Conviene mantener el que tenemos?
Siendo un alquiler de vivienda, para seguridad del arrendatario, lo más conveniente en términos de tranquilidad y seguridad, será firmar un nuevo contrato para que vuelvan a aplicar las duración de los artículos 9 y 10 de la LAU ya explicados, que fijarían una nueva duración de 3 + 1 años), y así evitar la incertidumbre que causa el hecho de que cada mes el arrendador pueda comunicar al arrendatario la finalización del contrato.
A este respecto, puede ser aconsejable abrir una negociación entre arrendador e inquilino para cuadrar los intereses de ambos en términos de precio y duración del nuevo contrato, para que ambos se sientan confortables en la nueva relación.
*La duración de los contratos de alquiler fue modificada en fecha 19/12/18 por el real decreto ley 21/2018 de 14 de diciembre, aunque no fue convalidado en el congreso, y por lo tanto no es aplicada. No obstante, todos los contratos celebrados entre el 19/12/18 y el 22/01/19 conservan su vigencia y, por tanto, tendrán la duración mínima de 5 años y 3 años de prórroga.
Tags: contrato de alquiler
Buenos días. Muy interesante, pueden seguir informándome.Gracias.
Ha sido explicado lo del los contratos de alquiler muy bién, yo que soy viejo y torpe lo entendí de maravilla.
GRACIAS Y UN SALUDO
Hola, q pasa cuando la casa en la q vives de ALQUILER hace ya 6 años, cambia de dueño ya q el banco se las a embargado a la inmobiliaria q nos tenía hecho el primer contrato? Q si ha sido de 5 años. Fue el año pasado cuando han pasado a ser de de otro banco, donde tienen sus propias inmobiliarias.
En primer momento nos dijeron q no seguirían con nuestro alquiler, pero bueno se les paso el plazo de aviso y se prorrogo un año más.
Buenas tardes,
Yo consto en un contrato de alquiler como arrendatario junto con otra persona, des del 23 julio 2017. Al año de contrato yo intenté salirme de este y que se quedara la otra arrendataria. la empresa de alquiler desestimó mi opción justificando que los 2 arrendatarios teníamos que estar de acuerdo en finalizar contrato.
Es un contrato de 3 años i en 23 de julio de 2020 hará los 3 años. Yo volveré a notificar a la empresa de alquiler y el dueño del piso que no seguiré el contrato en mayo del 2020 (2 meses antes) mi no continuidad, si sólo yo doy mi conformidad de no continuidad? ¿Si el otro arrendatario no firma la no continidad, el contrato de 3 años quedará invalidado con mi firma y solicitud?
Muchas gracias.
Tengo firmado un contrato por un año desde 1 abril 2018 y cumple el 1 abril 2019 , puedo rescindirlo en este año 1 abril 2019. Ya he comunicado q subía el arrendamiento el 1 marzo 2019 . Hay q hacer un nuevo contrato? También se va una de las inquilinas que firmaron el contrato.. Tengo que hacerlo nuevo el contrato y puedo cancelarlo este próximo mes ?
Gracias y un saludo
Si cambio un piso por otro, sin mediar dinero, qué impuestos he de pagar. Muchas gracias
que pasa cuando ya as tenido un contrato de 5 años y otro de 3 que sera lo siguiente ?
he perdido la contraseña para acceder a las preguntas. ¿Me lo pueden enviar? Gracias
El día 1 de marzo entre de alquiler, me dieron 10 días para comunicar los desperfectos que pudiera encontrar, son múltiples y variados, esta embozado el fregadero, los enchufes dan chispa, la cerradura de la puerta de entrada no cierra, el aire acondicionado no se si funciona porque no tengo el manual y no se como funciona etc. tengo todo grabado y con fotografias, me dan largas y no me dicen si me lo arreglan y cuando. lo alquile mediante inmobiliaria, no conozco a la propiedad ¿que puedo hacer y como?.
Hola Pilar,
Debes escribir a info@enalquiler.com desde el email con el que te diste de alta para que te puedan ayudar.
Saludos,
Amparo, de enAlquiler
He firmado un contrato de alquiler el 16 d marzo, y el dueño me hizo firmar que si me marchase del piso antes de un año, tendría que pagar el año entero, además de dos meses de fianza. ¿Esto es legal? Si quiero rescindirlo, hay alguna ley que me ampare, para no tener que pagar todo ese año? Gracias
Hola buenas a mi se me acaban los 3 años en junio y quiero preguntar que si la progroga se tiene que pedir que me la haga la inmobiliaria o ya se entiende solo en el contrato.
Buenas , firme un contrato de alquiler el 25 de Julio y el mes que viene se acaba mi contrato . Mi casero me dice que puedo continuar en el piso subiendo el alquiler 100 euros. Esto es legal? Me puede subir por el artículo 33 el precio ? O ay algún tipo de base de subida para las prórrogas del contrato? Ayudarme por favor . Gracias de antemano .
Mi hija después de 3 años de alquiler el año pasado su casera le hizo firmar un nuevo contrato y ahora al cabo de un año le ha dicho que en 30 días se tiene que ir ….puede hacer eso o tiene que respetaré el mínimo de 3 años? gracias
Por favor necesito que alguien me ayude, tengo una duda. Alquilo un piso, de LAZORA.
El 30 de abril finalizó el contrato de alquiler de 10 años. Me mandaron un burofax donde me notificarán la finalización y a la vez informándome que si quería continuar que so lo hiciera saber y así lo hice.
Resulta que a fecha de hoy 10 junio 2019 no se ha firmado nuevo el contrato y tampoco nadie me dice nada ni están cobrando las mensualidades. No que que hacer o que va a pasar.
Gracias.
Tengo un piso alquilado y se acaba el contrato de 3 años que tenemos. La he avisado dos meses antes para que deje el piso y me dice que quiere un mes mas mas hasta que se vaya a otro piso, hay que hacer un contrato o vale con un simple acuerdo entre las dos partes? Gracias
Hola tengo la casa alquilada desde el 2009 le hemos realizado contratos cada año consecutivos, y desde el 2006 le hemos realizados renovación de contratos. Este año me comunica uno de los inquilinos que de separan y que ya no vive en la casa, le hemos informado a ella que debe abandonar la casa ya que la queremos vender( se la ofrecimos a ella primero y no puede comprarla) se le finaliza el contrato el 31 de agosto de este año y sabemos que llega ese día de vacaciones, no ha recogido el burofax que se le envió en junio para que lo tuviera en cuenta. Como debemos de actuar, cuando su intención es no dejar la casa de la cual nos debe estos dos meses?
Buenas tardes,
Tengo un contrato de alquiler por 3 años ya finalizado. También ha finalizado prórroga.
La arrendadora me avisó que tendría que dejar el piso en Octubre. No me opuse a ello. No obstante, yo entendí (ya que no especificó fecha y a mí me interesaba quedarme más – verbalmente acordamos que me dejaba en el piso hasta que yo finalizaba un proyecto- no voy a entrar en detalles) que era el 31 de Octubre. Ahora me dice que tengo que irme el día 1. Lo tengo todo organizado para salir del piso a final de mes. Qué ocurre si no me voy el día 1 de Octubre?
Muchas gracias.
Saludos.