En las últimas semanas se han ido aprobado leyes que regulan el precio del alquiler en Portugal, New York y Berlín. La Generalitat catalana también aprobó justo antes de las últimas elecciones un decreto ley para limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas, aunque acaba de ser tumbado en el Parlament al no ser convalidado. El Gobierno de España no lo hizo en su última reforma estatal, pero sí prometió la creación de un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda. ¿Qué pasa con el precio del alquiler por Europa (Y New York)? Aquí te lo contamos.
En España
La reciente reforma del alquiler convalidada por la Diputación Permanente del Congreso no incluye la limitación de los precios, pero sí una promesa: la creación de un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda en el plazo de 8 meses.
El Decreto-Ley que daba forma a la reforma fue aprobado el 1 de marzo en Consejo de Ministros y entró en vigor el 6 de marzo. Este Real Decreto Ley establece la duración mínima de un alquiler en 5 años, acota la garantía adicional a la fianza a 2 meses de alquiler y no limita los precios.
Unidas Podemos apoyó el decreto pese a no limitar los precios, que es una antigua reivindicación suya. ¿Por qué lo hizo? Por las mejoras que tiene en otros aspectos, tanto en garantías para inquilinos como para desahuciados. Una de ellas es recuperar al Índice de Precios de Consumo (IPC) como regulador de las subidas anuales del alquiler durante la vigencia del contrato.
La Ley de Fomento del Alquiler de 2013 dio libertad al casero para establecer las subidas que quisiera. Ahora este Real Decreto vuelve a lo que había antes de esa ley: las subidas anuales del alquiler durante la vigencia del contrato se deben ajustar a lo que marque el IPC.
Aunque ahora esta reforma del alquiler está pendiente de lo que diga el Tribunal Constitucional que ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad presentado por el PP para tumbarla.
En Cataluña
Este decreto ley no podía ponerse en práctica porque todavía no se habían definido cuáles son las áreas con mercado tenso de vivienda, pero antes incluso de definirse se ha tumbado. ¿Cómo? el Parlament acaba de rechazar su convalidación.
Solo han votado a favor los dos partidos del Govern, JxCat y ERC, pero con sus 64 votos no tienen mayoría absoluta en la Cámara, y no han contado con el apoyo de la CUP, que lo ha considerado insuficiente. El resto de grupos (Cs, PSC-Units, Comuns y PP) habían anunciado también su voto contrario, en el caso de los Comuns por considerar que las competencias para hacerlo son estatales.
Este revés al decreto ley aprobado por la Generalitat justo antes de las últimas elecciones deja en suspenso la limitación de los alquileres que, de todas, formas todavía no se podía aplicar porque todavía no se habían definido cuáles son las zonas tensionadas, imprescindible para poder poner en práctica la limitación del alquiler.
La consellera de Justícia, Ester Capella, ha defendido el decreto pese al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), no vinculante, que también había considerado que parte de su articulado invade competencias estatales, por lo que no se ajusta al Estatut y la Constitución.
El decreto facultaba a la conselleria competente en materia de vivienda, en estos momentos la de Territori, que dirige Damià Calvet (JxCat), para que pudiera limitar el precio del alquiler: podría hacerlo directamente o cediendo la capacidad a los ayuntamientos con competencias, como el de Barcelona, para que fijen límites temporales y en zonas que se definan como “calientes”. Capella ha defendido que la norma se basa en las competencias exclusivas que el Estatut reconoce a Catalunya en materia de Código Civil, pero era la primera vez que esta las ha invocado para regular directamente los contratos de alquiler de viviendas.
En Berlín
Berlín es el primer estado federado de Alemania en aprobar por ley la congelación del precio del alquiler durante cinco años. El objetivo de esta medida es frenar la subida de precios.
“Los alquileres no podrán aumentar durante cinco años”, dijo la ministra berlinesa de Desarrollo Urbano, la izquierdista Katrin Lompscher según recoge El País. Esta medida, adoptada por el Gobierno regional (una alianza del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y los poscomunistas de Die Linke (La Izquierda)) afecta a 1,6 millones de viviendas y cuenta con el rechazo total de la oposición (democristianos, liberales y la ultraderechista Alternativa para Alemania), más cercanos a las tesis del sector inmobiliario.
Este proyecto de ley debería estar listo el 17 de octubre para que el Parlamento regional lo aprueba a tiempo. Está previsto que la ley entre en vigor en enero de 2020. Pero para evitar nuevos aumentos de precios, sus efectos serán retroactivos a partir de la resolución del Parlamento regional aprobada ayer. En caso de infracción, se podrán imponer multas de hasta 500.000 euros.
Estas son las líneas generales de la legislación:
- Congelación del precio del alquiler durante 5 años.
- Regulación concreta para los propietarios en dificultades económicas.
- Limitación al precio máximo de alquiler. El importe aún no está claro, pero los alquileres que superen este límite tendrán que ser reducidos en el momento de la solicitud.
En New York
El Senado de New York ha aprobado una ley para regular el alquiler de pisos y proteger a los inquilinos de subidas exageradas de su precio. Este paquete de medidas era una vieja reclamación de organizaciones como Upstate Downstate Housing Alliance. Su directora de campaña, Cea Weave, aplaude esta legislación para “acabar con el acoso, el desplazamiento y la desestabilización de los inquilinos, y el alza de los precios del alquiler”, según recoge la agencia Efe.
El alcalde de New York, Bill de Blasio, considera que se ha “escuchado la llamada de atención” de los residentes y que teniendo en cuenta el ritmo de construcción de viviendas asequibles la ciudad, “las reformas implican que podemos realmente aumentar el número de apartamentos que los neoyorquinos podrán permitirse”.
Algunos de los aspectos más destacados de esta ley:
- Eliminación de las herramientas que tenían los propietarios para sacar a sus viviendas del mercado regulado.
- Eliminación del ‘bonus por desocupación’ que permitía subir el alquiler hasta un 20% cuando el piso se quedaba vacío.
- Permite a los caseros tener n inmueble de alquiler estabilizado para sus allegados y les obliga a mantener el precio estable en los pisos si el inquilino corre el riesgo de quedarse sin techo, además de limitar el depósito de seguridad al equivalente de un mes.
En Portugal
El Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) de Portugal ha levantado ampollas en España. ¿Por qué? Porque algunos lo han interpretado como su ansiada limitación a los precios del alquiler y otros se han indignado porque no se ha entendido cómo es la política del alquiler en Portugal. Vamos a aclarar aquí las cosas.
El próximo 1 de julio entrará en vigor el Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) en Portugal para facilitar el acceso a la vivienda a familias con ingresos reducidos que no consiguen piso en alquiler.
Pero este programa no limita el precio que los caseros pueden pedir por sus pisos en alquiler. Lo que hace es incentivar a que los caseros alquilen barato. ¿Cómo? Ofrece ventajas fiscales a los caseros que ofrezcan sus pisos en alquiler con un precio un 20% más barato que los precios del mercado libre de alquiler. Para ello deberán sumarse al PAA, y no todos podrán hacerlo, solo los que tengan viviendas que cumplan los requisitos establecidos en el programa.
Qué inquilinos pueden beneficiarse
Los inquilinos que reúnan los requisitos exigidos por el gobierno portugués podrán apuntarse al programa para acceder a pisos con alquileres reducidos. Por ejemplo, si se trata de un solo inquilino, solo podrá entrar en el programa si si renta bruta anual no supera los 35.000 euros. Si son dos personas, su renta bruta no podrá ser superior a 45.000 euros anuales.
Por cada hijo o persona que se sume a la solicitud se puede sumar 5.000 euros brutos anuales. Es decir, una pareja con dos hijos solo podrá ganar un máximo de 55.000 euros al año para entrar en el programa.
Qué viviendas pueden participar
No todas las viviendas pueden participar en el programa. Las viviendas deben garantizar unos seguridad, salubridad y confort marcados por el programa para poder incorporarse al PAA.
Una vez pasen la inspección y se sumen al programa, deberán ajustarse a los precios marcados. Los precios máximos, según recoge recogía la semana pasada el Diário de la República (equivalente al español Boletín Oficial del Estado) serán los 1.375 euros que podrá costar el alquiler de viviendas de tres habitaciones, los 1.550 por las de cuatro y 1.700 por las de cinco.
El precio mínimo son 200 euros para un estudio en la zona 1 del país (la más barata). En Lisboa, el precio de un estudio no puede exceder los 600 euros, los 1.150 euros por un piso de dos habitaciones o los 1.700 en el caso de una casa grande de 5 habitaciones. Por cada habitación extra, se deberá añadirse un valor de 150 euros en Lisboa, y menos en el resto de municipios.
El precio está definido por la zona donde está ubicada y el tipo de inmueble.
- La zona: hay seis escalas. La mayoría se sitúan entre los tramos 1 y 4, los más baratos. En el 5 están Cascais, Oeiras y Oporto, y en el 6, Lisboa.
- Tipo de inmueble: la tipología va según el número de habitaciones.
Los caseros que participen en el programa tendrán estas ventajas:
1.- Exención total en el Impuesto sobre Rentas Individuales (IRS, como el IRPF español) sobre las rentas del alquiler.
2.- Garantías reforzadas de seguridad como seguros obligatorios que garantizan el pago de la renta en caso de incumplimiento o de quiebra involuntaria del inquilino, además de la protección contra daños en la vivienda arrendada.
3.- También se han previsto reducciones en el IMI (el IBI en España), aunque esa decisión la tienen que tomar los diferentes ayuntamientos de Portugal.
En París
En agosto de 2015 empezó a aplicarse en París la Ley Alur para frenar las subidas exageradas del precio del alquiler de viviendas. Dos años y pico más tarde se suspendió su aplicación en París y Lille. Los jueces creen que no es justo que esta norma se aplique solo en una parte de la ciudad.
El Gobierno recurrió la suspensión y hace poco el Consejo de París, basándose en una nueva ley de vivienda, ha decidido volver a poner el control sobre los precios del alquiler.
Lo que la Ley Alur pretendía era limitar el precio del alquiler de pisos en las zonas calientes del país y el experimento empezó con París. El observatorio parisino de las rentas (OLAP) estableció unos valores de referencia para los 80 distritos de París. Estos valores diferencian entre las distintas tipologías de viviendas, su ubicación y antigüedad.
Los alquileres nuevos o renovaciones que se firmabam a partir de la entrada en vigor de la Ley Alur no podían superar ser ni un 20% más caros ni un 30% más baratos que la renta de referencia para el inmueble.
Eso sí, había excepciones: el casero podía solicitar sobrepasar la renta de referencia si su propiedad disponía de características especiales como puede ser la disponibilidad de portero físico, terraza, buenas vistas, número de habitaciones … Y ahí empezaba también el lío porque ¿cómo se puede poner dinero a unas vistas? ¿o la luz natural?
A ver qué pasa ahora con la nueva decisión del Consejo de París de volver a controlar los precios del alquiler.
En Roma
En Italia hay un mecanismo llamada ‘alquiler de tarifa acordada’ que funciona desde 1998. Cada ayuntamiento establece precios máximos y mínimos que se fijan junto con las asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma se acogió a esta normativa en 2004.
Cada ayuntamiento indica cómo ha de hacerse la valoración de las viviendas para establecer los precios pero normalmente se tiene en cuenta: características del inmueble, ubicación, servicios, áreas verdes …
Cuando se firma un contrato de alquiler se puede optar por:
1.- Contrato 3+2: tres años prorrogables automáticamente a otros dos.
2.- Contrato transitorio de 1 a 18 meses.
3.- Contratos variables de hasta 3 años para estudiantes universitarios.
Estos contratos son cada vez más populares (frente a los contratos libres) porque incluyen incentivos fiscales que varían según donde se ubique el piso. En Roma, los caseros que firman alguno de estos contratos pagan solo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); también tienen deducciones en el IRPF de hasta el 30%.
Los inquilinos también pueden tener una deducción especial si están dentro de algún grupo desfavorecido o con pocos ingresos.
En Londres
La Ley Housing Act 2004 introdujo la protección de la fianza para todas las propiedades que se alquilen en Inglaterra y Gales. Se trata de una Assured Shorthold Tenancy (AST) que exige que el casero o agencia depositen en un plazo máximo de 30 días la formalización del contrato de alquiler y la fianza a través del Tenancy Deposit Protection.
Si el casero o agencia no lo hacen, el inquilino puede demandarles y deberán pagar hasta tres veces el importe de la fianza.
En los contratos de alquiler a término fijo: El casero puede subir el alquiler pero debe preguntar antes al inquilino, a no ser que haya una cláusula en el contrato que didga que sí que se puede subir el alquiler. El inquilino puede negarse a que se le suba el alquiler y el casero debe esperar a que termine el contrato para hacerlo.
En los contratos de alquiler periódicos el casero puede subir el alquiler sin preguntar, pero solo pueden hacerlo una vez al año
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Lo que pasa con el precio del alquiler es una puta vergüenza. Precios irracionales y ridiculos por pisos pensados para enanos y con una distribución pésima. Anuncios de una habitación sin ventanas de 10m2 por 550 euros, es para matarse y denunciar. Propietarios que se quedan las fianzas porque si. Pisos con un mobiliario digno de una novela anterior a cuéntame.
Algo lógico sería el 0.5 de el valor de el inmueble en el impuesto de bienes inmuebles.
Este sería el precio máximo se alquiler. De esta forma si accedes a una vivienda de acuerdo a lo que este valorada en el IBI.
Tuve que arreglar un elemento común porque como no habia dinero en la comunidad me estaba perjudicando en el interior de mi piso. Ahora la comunidad no me lo quiere pagar. És justo? De que manera se puede reclamar?