El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya publicó ayer el DECRETO LEY 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda. En el texto se dice que este Decreto Ley entra en vigor al día siguiente de su publicación, o sea que hoy ya se podría aplicar la limitación del precio del alquiler de pisos en Cataluña pero, como todavía no se han declarado cuáles son las áreas con mercado tenso de vivienda, habrá que esperar a que se haga para estrenar esta limitación.
Contratos firmados antes
Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley se siguen rigiendo por la legislación anterior, es decir no le afecta el nuevo Decreto Ley.
Pero si se hace una novación del contrato que suponga una ampliación de la duración o una modificación de la renta, con posterioridad a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como área con mercado tenso de vivienda, debe aplicarse lo establecido en este Decreto ley.
Ver también el apartado de abajo: Qué pasa con los contratos preexistentes
Contratos firmados después
Los contratos firmados a partir de hoy en Cataluña sí que deben cumplir lo establecido en este Decreto Ley. Este texto legal dice que el piso en alquiler debe estar en un ‘área con mercado tenso de vivienda’, pero todavía no se han declarado estas zonas, así que hasta que no se haga, queda pendiente la limitación de los precios.
Áreas con mercado tenso de vivienda
La vivienda en alquiler debe estar ubicada en zona que haya sido declarada ‘área con mercado tenso de vivienda’ para tener que ajustarse a lo que dice este Decreto Ley.
¿Qué es una ‘área con mercado tenso de vivienda’?
Se consideran áreas con mercado tenso de vivienda los municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la población, en condiciones que lo hagan asequible. Pueden ser indicativas de la existencia de esta situación, en particular, las circunstancias siguientes:
a) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
b) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Cataluña.
c) Que un aumento eventual de la densidad demográfica en el municipio no se corresponda con el aumento necesario del parque de vivienda.
d) Que haya disponibles menos viviendas vacantes en relación con la media del territorio de Cataluña en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial.
e) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del índice de precios al consumo del área afectada.
¿Cómo se declara una zona ‘área con mercado tenso de vivienda’?
1. La competencia para efectuar la declaración de área con mercado tenso de vivienda y su revisión corresponde:
a) Al departamento de la Generalidad de Cataluña competente en materia de vivienda.
b) En la ciudad de Barcelona, al Ayuntamiento, mediante un acuerdo del Pleno municipal.
2. La iniciativa para efectuar la declaración puede partir del municipio o municipios afectados o de los entes locales supramunicipales en que se encuentren integrados.
3. Para formular la declaración es necesaria una memoria explicativa de los motivos, en la que se acredite qué circunstancias la justifican, y un informe preceptivo del ayuntamiento o ayuntamientos de los municipios afectados, y que se observen los trámites de consulta, audiencia e información pública previstos en el procedimiento de elaboración de disposiciones de carácter general.
4. La declaración y sus revisiones se deben publicar en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados.
La declaración de área con mercado tenso de vivienda debe incluir una relación de las actuaciones que la administración que la insta y, si es diferente de esta, también la que la formula llevarán a cabo, en su periodo de duración, con el fin de atenuar o revertir la situación de mercado tenso, en ejercicio de sus competencias y en colaboración con otras administraciones en el marco de los instrumentos locales, supralocales y generales de planificación y programación de vivienda.
La declaración debe indicar su duración, que no puede exceder de un plazo de cinco años desde la publicación de la declaración. La declaración puede ser revisada, acortando la duración o dejándola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia y puede también ser prorrogada o reiterada si la situación lo justifica, por el mismo periodo máximo de tiempo.
La declaración de área con mercado tenso de vivienda puede determinar, de forma motivada, que el régimen de contención de rentas previsto en este Decreto ley no sea de aplicación a las viviendas con una superficie de techo útil superior a los 150 metros cuadrados.
El régimen de contención de rentas establecido por este Decreto ley se aplicará a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hayan transcurrido tres años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley.
Cómo se calcula el precio del alquiler
En los contratos de alquiler de vivienda objeto de este Decreto ley que se concluyan en áreas declaradas de mercado tenso de vivienda, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un 10% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de las mismas características en la misma zona.
¿Cómo se sabe cuál es el precio de referencia?
El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en consideración para calcular el índice.
Cómo indicar el precio del alquiler
En el escrito en el que se formaliza el contrato de alquiler se debe adjuntar el documento que genera el sistema de indexación informando del índice correspondiente a una vivienda con las mismas carácterísticas a la alquilada, expresado en €/m², con sus márgenes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.
El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los márgenes expresados por el sistema de indexación, vistas todas las circunstancias de la finca arrendada que deben ser ponderadas.
Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración por el sistema de indexación que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir más allá del margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviación. En ningún caso, sin embargo, la desviación puede superar el margen superior en más de un 5%.
Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexación.
En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, la renta contractual solo puede ser revisada si así se ha pactado expresamente y, en este caso, se debe hacer con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.
Cómo añadir otros gastos
En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, las partes pueden pactar la asunción por parte
del inquilino de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley.
En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el inquilino.
Qué pasa con los contratos preexistentes
Si la vivienda objeto de contrato de alquiler en área declarada de mercado tenso se encontraba previamente arrendada y la renta percibida por el casero superaba en el momento de la extinción del contrato la del índice de precio de referencia + el 10%, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuantía y la fecha de devengo de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.
Esta regla se aplica también a los contratos que sean renovación de un contrato previo entre las mismas partes.
Se puede pactar la revisión anual de la renta y la asunción de gastos generales y servicios individuales por el inquilino, en los términos y dentro de los límites legales.
La revisión anual de la renta, en caso de pacto, se debe efectuar con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.
A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideración eventuales aumentos de renta acordados el año previo a la extinción del contrato que no resulten de la aplicación de las reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley.
¿Y si es un piso nuevo o rehabilitado?
En el caso de los contratos de alquiler de viviendas objeto de este Decreto ley, que sean de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un 20% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
Se exceptúa el caso en el que se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta al incremento máximo de un 10%.
¿Y si se hacen obras de mejora?
En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, la realización por el casero de obras de mejora permite, transcurrido el plazo mínimo de duración obligatorio para el casero, elevar la renta en los términos previstos por la ley, aunque esta supere el límite establecido del 10%.
Cómo anunciar el precio
En todas las ofertas de alquiler de viviendas ubicadas en área declarada de mercado tenso, se debe informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.
¿Y si se cobra de más?
El cobro por el casero de rentas que superen los límites establecidos en este Decreto Ley otorga derecho al inquilino a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal.
Las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de alquiler de vivienda sujetos al régimen de contención de renta se deciden en juicio verbal, con independencia de su cuantía.
Cómo solucionar los conflictos
El departamento competente en materia de mediación en el ámbito del derecho privado debe impulsar, en colaboración con el departamento competente en materia de vivienda y con las entidades representativas de los agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, el establecimiento de sistemas de resolución extrajudicial de conflictos que se produzcan entre caseros e inquilinos como consecuencia de los contratos de alquiler y, en particular, de la determinación de las rentas y las pretensiones de reembolso de cantidades pagadas en exceso en aplicación de este Decreto Ley.
En el supuesto de que el contrato se concluya entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediación y/o el arbitraje de consumo.
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Me pregunta es la siguiente:
Es constitucional poner precio alquiler de un bien privado?
Van a poner límites al precio de la carne, del pescado, del pan, o de la leche?
No creo que esto se quede así, ahora hay que esperar la reacción de los arrendadores de la zona