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El nuevo Decreto del Alquiler dejaría en manos de las Autonomías la regulación de los precios

Subida Precios Alquiler Pisos

febrero 27, 2019 • Destacados, Noticias inmobiliarias

Las Comunidades Autónomas podrían ser las encargadas de regular los precios de los alquileres de pisos si finalmente prospera el nuevo Real Decreto del Alquiler que negocian Gobierno y Unidos Podemos y que podría llegar este viernes al Consejo de Ministros.

Las negociaciones que el Gobierno y Unidos Podemos retomaron hace unas semanas para recuperar la reforma del mercado del alquiler, truncada al tumbarse el Real Decreto de diciembre, parece que están tomando más cuerpo. Ya hay un borrador que abre la posibilidad a que las comunidades autónomas diseñen sus políticas de vivienda. Es decir, que podrían llegar a acotar los precios.

El País indica que ha tenido acceso al borrador que circula entre los negociadores (Gobierno, Unidos Podemos y otros grupos parlamentarios) y que ahí se detalla que el sistema de índices de referencia deberá elaborarse por parte de la Administración central “en el plazo de ocho meses” y que detallará anualmente los datos de rentas medias incluso por barrios y secciones censales. Sobre esa base, señala el texto que se negocia, las comunidades podrán elaborar índices propios “a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda”.

Es decir, serían las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda, las que tendrían la última palabra para legislar alguna fórmula que acote los precios.

Los grupos están negociando de forma express porque quieren llevarlo en forma de Decreto al Consejo de Ministros de este viernes. Aunque, si no llegan a tiempo podrían dejarlo para otra semana.

Una fórmula más ambigua

Casero e inquilino hablan sobre piso en alquiler

La fórmula que se está manejando ahora es más vaga que la que Gobierno y Unidos Podemos- En comú Podem- En Marea firmaron en su Acuerdo de Presupuestos Generales del Estado 2019. En este acuerdo se incluía la promesa de limitar los precios de los pisos en alquiler y otros asuntos relacionados con la vivienda. Ahí se indicaba textualmente: “Se modificará la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas”.

Ahora se trabaja con una fórmula más ambigua con el objetivo de acercar posiciones y que no pase como en el Real Decreto de reforma del alquiler de diciembre que Unidos Podemos- En comú Podem- En Marea tumbó en el Congreso porque no contenía la regulación de los precios del alquiler.

Además, según recoge El País, la determinación de dar la última palabra a las comunidades autónomas (una fórmula no inédita en Fomento, que hizo lo mismo con las licencias VTC) puede contribuir al voto favorable de los nacionalistas. Como las Cortes se disolverán el próximo martes por el adelanto electoral, es la Diputación Permanente la que debe validar el proyecto en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Ese órgano lo componen 64 diputados, 33 de los cuales pertenecen a PSOE, Podemos, PNV, ERC, PDeCAT, Compromís y Bildu. El Gobierno necesitaría el apoyo de todos los nacionalistas, sin que más de uno de ellos se abstenga, para sacar adelante el decreto.

Cómo serán los cambios

Por esto no te acuerdas de las cosas cuando cambias de habitación

Estás son las principales novedades que incluirá el Decreto, según El País.

Índice de precios

La ambigüedad con que se describe para qué se usará el índice desaparece por completo desde el punto de vista de la recogida de datos estadísticos.

El borrador establece con mucha precisión cómo se hará el depósito de la fianza. Este seguirá siendo una facultad de las comunidades, pero las que lo establezcan como obligatorio (actualmente todas salvo Asturias y Navarra) deberán registrar la dirección del piso arrendado, su año de construcción, si está reformado, su superficie, referencia catastral y calificación energética. También cuál es el importe de la fianza, si se han pactado garantías adicionales (un depósito), quién paga los suministros básicos de la vivienda y si está amueblada.

Duración y prórrogas

Cómo ya hacía el decreto de diciembre, también se establece que el plazo mínimo de alquiler sea de cinco años, frente a los tres actuales, y que se amplíe a siete si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa).

Y, de igual manera, la prórroga que sigue a ese periodo mínimo se amplía a tres años.

Pero el nuevo texto recoge una novedad importante en la manera en que esa prórroga se activa: ya no basta con avisar con un mes de antelación para resolver el contrato, el arrendador debe comunicárselo al inquilino al menos cuatro meses antes de la extinción. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar dos meses antes.

Subidas anuales

Las subidas anuales del alquiler durante los primeros cinco años del contrato de alquiler (siete si el casero es una empresa), la renta anual deberá actualizarse según el Índice de Precios al Consumo (IPC)

Nuevas protecciones para el inquilino

El nuevo decreto borraría de la Ley de Arrendamientos Urbanos las especificidades que recoge respecto a contratos que no estén registrados públicamente. Iguala así la protección y garantías de estos a los que sí lo están.

Además, establece que el contrato no puede resolverse anticipadamente por necesidad del arrendador (en casos de que lo necesite para vivienda habitual suya, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares) salvo que esa necesidad se especifique en el contrato desde el principio.

Y también garantiza que, independientemente de lo que pactan las partes, si el titular del contrato muere el arrendamiento se subrogue en el resto de inquilinos de la vivienda cuando se trate de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años.

Gastos de inmobiliaria

Como ya hacía el decreto de diciembre, se intenta rebajar el coste que supone para el inquilino la firma del contrato.

De nuevo se limita el importe del aval que el arrendador puede exigir como garantía adicional de la fianza a dos mensualidades.

Pero en el pago de los gastos de inmobiliaria (habitualmente un mes más) deja claro que siempre que el piso pertenezca a una persona jurídica, será esta la que lo pague. Se elimina así la excepción, recogida en la norma que no prosperó, de que lo pague el inquilino si es este quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria.

Desahucios

El borrador del decreto no solo modificaría la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como el anterior, cambia otras normas que también inciden sobre los alquileres. Una de ellas es la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina el procedimiento a seguir en caso de desahucio. Hay tres novedades.

A.- El juez deba comunicar a los servicios sociales de oficio cualquier procedimiento de desahucio.

B.- Si los servicios sociales determinan que el inquilino está en situación de vulnerabilidad social, el lanzamiento se suspenda tres meses (en lugar de dos) para buscar una solución cuando el propietario del inmueble sea una compañía.

C.- Obliga a los juzgados a fijar con mayor precisión, detallando día y hora, cuándo se va a proceder a un desahucio.

Incentivo a la bajada de precios

El texto que pretende aprobar el Gobierno también detalla con precisión una medida que podría ayudar a contener los precios por la vía del incentivo fiscal. A los cambios de la Ley Reformadora de las Haciendas Locales que ya preveía el anterior decreto, añade un nuevo supuesto. Los Ayuntamientos, tomando como referencia el índice oficial de precios, podrían así rebajar el IBI hasta en un 80% a los pisos que se alquilen por debajo de la renta media de la zona en que se ubican.

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