Como se había previsto, el Gobierno catalán ha aprobado el Decreto Ley que regula el precio del alquiler de pisos después de que el Parlamento instara al Ejecutivo a tomar “medidas urgentes” para “limitar el incremento de los precios en zonas de fuerte demanda acreditada”, de acuerdo con la moción 84 / XII.
El decreto ley es una norma reservada para medidas urgentes que es plenamente vigente a partir de su aprobación por el Gobierno, pero que debe votarse en el Parlamento en un plazo máximo de 30 días hábiles. Con esta votación, la cámara legislativa puede validarla, derogarla o tramitarla como proyecto de ley. En este último caso, la norma mantendría la vigencia durante la tramitación.
Hasta ahora, en Cataluña se aplicaba la legislación estatal en materia de vivienda porque el Parlamento de Cataluña no había regulado el arrendamiento de fincas, pero en cuanto entre vigor este Decreto Ley, se aplicará la normativa catalana en los aspectos que toque.
Cómo funcionará
Según la nota de prensa emitida por el Departamento de Juticia del Gobierno catalán, la limitación del precio del alquiler funcionará así:
Para los pisos ya alquilados
Los pisos que ya estaban alquilados pueden continuar arrendados por el precio anterior a la entrada en vigor de la limitación, tanto en los contratos vigentes como en los futuros. En casos justificados, la declaración de área con mercado de vivienda tensionada también puede excluir de la limitación a las viviendas con una superficie útil superior a los 150 metros cuadrados.
Para los nuevos contratos de alquiler
- Cuánto se puede cobrar
El coste del alquiler en zonas o ciudades donde se aplique la contención de rentas sólo puede superar un 10% el del índice de referencia de precios del alquiler.
Para los aspectos excluidos del sistema de indexación pero que dan más valor a la vivienda, la norma prevé un incremento adicional del 5%, que deberá quedar debidamente justificado en el contrato. Se trata de un supuesto para viviendas con vistas excepcionales u otras características especiales como zonas comunitarias con piscinas y jardines.
Las viviendas de nueva edificación y los que están completamente rehabilitados se podrán alquilar un 20% por encima de lo que establece el índice de referencia, pero sólo durante los 5 años posteriores a la finalización de las obras. Pasado este periodo, el precio máximo del alquiler estará sometido al mismo tope que el resto. En el caso de estas viviendas, la norma prevé una moratoria de tres años, tiempo durante el cual estarán exentos de la contención de rentas.
- Reclamación del dinero
Con la entrada en vigor del decreto ley, si el propietario cobra un alquiler que sobrepase la contención establecida por el Gobierno, el inquilino tiene derecho a recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta abonada, con los intereses correspondientes. Este derecho se podrá exigir por vía judicial, pero el Departamento de Justicia también impulsará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales para resolver las diferencias entre los propietarios y los inquilinos, con el objetivo de evitar su judicialización. La resolución extrajudicial de conflictos es más rápida, económica y efectiva que los procesos judiciales.
- Declaración de área acogida a la limitación de precios
Para la declaración de un área acogida a la limitación del precio del alquiler se deberá acreditar que aspectos como el crecimiento del precio de los alquileres y su coste en el presupuesto familiar sean claramente superiores a los de la media de Cataluña; que haya una desproporción entre el aumento de la población y el número de viviendas de alquiler disponibles; o que el coste de los alquileres crezca claramente por encima del IPC del área afectada.
El Gobierno ha aprobado un decreto ley para hacer posible la contención de los precios del alquiler en los barrios o ciudades con falta acreditada de vivienda asequible. Esta norma faculta al Pleno del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona para declarar la ciudad o parte de sus barrios como área con mercado de vivienda tienes, condición indispensable para la limitación de los precios.
En el caso del resto de municipios, la competencia para declararlos con mercado de vivienda tienes corresponde al departamento del Gobierno de la Generalidad competente en vivienda.
Y, además, otra ley
El mismo Consejo Ejecutivo del Gobierno catalán que ha aprobado el Decreto Ley con la limitación del precio del alquiler, también ha dado luz verde a la memoria preliminar del Anteproyecto de ley de arrendamiento de fincas urbanas impulsado por el Departamento de Justicia, que inicia la tramitación formal.
El Anteproyecto de ley incorporará el mecanismo para la limitación de los precios aprobado por decreto ley y ampliará la regulación al resto de aspectos relacionados con el alquiler de viviendas.
El Anteproyecto de ley que prepara el Departamento de Justicia incorporará la regulación del alquiler de viviendas en el libro sexto del Código civil de Cataluña, dedicado a las obligaciones y los contratos, y que ya establece las normas relativas a la compraventa y los arrendamientos rústicos , con el fin de preservación del patrimonio natural, para pastos y la granja urbana.
Este Anteproyecto de ley contempla estas medidas:
Limitación de los precios
El proyecto de ley facultará al departamento competente en materia de vivienda para que pueda limitar el precio del alquiler, ya sea directamente o dando a los ayuntamientos la capacidad para hacerlo.
El objetivo de esta norma es ejercer la competencia exclusiva en materia de derecho civil para garantizar los derechos de las personas y contribuir al acceso a la vivienda y hacerlo compatible con los servicios turísticos y la actividad de las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario.
Según el Departamento de Justicia de la Generalitat, “se trata de evitar abusos como el aumento desproporcionado del coste del alquiler al cabo de sólo tres años de contrato, que contribuyen a la expulsión del vecindario y al uso no residencial de los inmuebles. La estabilización del mercado debe servir para reducir la diferencia entre el incremento acelerado del precio del alquiler y el estancamiento de los salarios.”
Duración mínima: de 6 a 10 años
La norma establecerá que la duración mínima de los alquileres de viviendas en Cataluña se sitúe en una horquilla de entre los seis y los diez años.
En el caso del alquiler de un inmueble de un arrendador particular, la duración mínima del contrato será inferior a la de los pisos o casas que pertenezcan a sociedades mercantiles que se dediquen o participen en el negocio inmobiliario.
Reducción del número de mensualidades entregadas para iniciar un alquiler
El proyecto de ley contempla reducirá el número de mensualidades que el inquilino debe entregar al alquilar un piso. La ley impedirá el avance de tres mensualidades para alquilar un piso.
Fotos y videos del piso en los contratos
El Código civil de Cataluña incluirá la obligatoriedad de documentar el estado de los pisos con vídeos o fotografías para evitar litigios innecesarios y proporcionar más seguridad jurídica para inquilinos y caseros.
En los contratos de alquiler también deberá constar la superficie habitable, los accesorios como calefacción o aire acondicionado y, si se trata de un piso amueblado, un inventario completo. La norma contemplará que, antes de firmar, los futuros inquilinos puedan enmendar tanto la descripción del inmueble como el inventario.
En el Departamento de Justicia se cree que “con esta medida, por un lado, los inquilinos recuperarán las fianzas sin tener que afrontar reclamaciones por daños que no hayan provocado. Por otro, en su caso, los propietarios podrán constatar los desperfectos causados a su inmueble durante la vigencia del contrato y resarcir su valor. Así, la nueva regulación de los arrendamientos urbanos reducirá el número de disputas y su judicialización.”
Resolución de las diferencias sin pasar por los juzgados
En los casos de falta de acuerdo entre las partes, la ley de los alquileres potenciará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales para resolver las diferencias entre los propietarios y los inquilinos.
Según del Dapartamento de Justicia de la Generalitat, “la resolución extrajudicial de conflictos es más rápida, económica y efectiva que los procesos judiciales.”
Derecho de adquisición preferente del piso para el inquilino
En relación con el derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de venta de la vivienda, la regulación española permite que los inquilinos renuncien.
La ley catalana suprimirá esta posibilidad y dejará sin efecto todas las cláusulas de renuncia incluidas en los contratos firmados a partir de su entrada en vigor.
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