Existe una creencia más o menos extendida, en virtud de la cual si el casero necesita la vivienda arrendada, el inquilino se tiene que marchar. Esto es una verdad a medias, por lo tanto conviene precisar su alcance y contenido.
En primer lugar, el concepto de necesidad implica que esa vivienda debe ser utilizada como tal por el casero o sus familiares, es decir, si el casero necesita recobrar la vivienda arrendada para venderla, porque está atravesando graves dificultades económicas, la ley de arrendamientos no protege ese supuesto.
En segundo lugar, el plazo para ejercitar este derecho del casero se inicia cuando finaliza la duración pactada para ese alquiler, nunca antes de cumplido el primer año.
Pero, sobre todo, hay que tener en cuenta la fecha del contrato para determinar el impacto de esa necesidad de la vivienda arrendada por parte del casero, en tal sentido una clasificación cronológica será muy esclarecedora:
1.- Antes del 9 de mayo de 1985
Son los llamados alquileres de renta antigua sujetos, como es sabido, a prórroga forzosa de duración ilimitada a favor del inquilino. La necesidad del casero o sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales de esa vivienda es precisamente una de las causas legales por las que se puede dar por terminado un alquiler de renta antigua.
La necesidad ha de ser justificada, el arrendador deberá requerir al inquilino con un año de antelación e indemnizarlo con dos anualidades de renta si se marcha dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, y sólo con una si la desalojare dentro del año.
Si el casero o la persona para la que solicita la vivienda no la ocupa en tres meses podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2.- Del 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994
Son los llamados alquileres del “Decreto Boyer” que suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa.
En estos casos habrá que leer atentamente el contrato para saber si las partes se acogieron expresamente a la normativa anterior, en cuyo caso se aplicará lo dicho anteriormente, si no se acogieron, ese alquiler está extinguido en cuanto a su duración y el casero puede darlo por terminado simplemente notificándolo al inquilino.
3.- Del 1 de enero de 1995 al 24 de diciembre de 2009
El casero podrá denegar la prórroga del contrato por necesidad para sí mismo, siempre que se haya hecho constar esa necesidad en el contrato.
4.- Del 25 de diciembre de 2009 al 6 de junio de 2013
El casero podrá denegar la prórroga del contrato por necesidad para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se haya hecho constar esa necesidad en el contrato.
5.- Del 7 de junio de 2013 al 6 de marzo de 2019
El casero podrá denegar la prórroga del contrato por necesidad para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, aunque no se haya hecho constar esa necesidad en el contrato.
6.- A partir de 6 de marzo de 2019
El casero, si es persona física, podrá denegar la prórroga del contrato por necesidad para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se haya hecho constar esa necesidad en el contrato.
Nota Final
En cualquiera de los supuestos de los números 3.-, 4.-, 5.- y 6.-, la vivienda debe ser ocupada efectivamente en el plazo de tres meses desde su desalojo por el inquilino, en caso contrario éste podrá optar en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Tags: dejar piso en alquiler
Hola.
Yo sí que estoy perdido. Vivo en régimen de alquiler compartido pero con contrato. Las habitaciones tienen llave y somos varios. El contrato te lo hacen por un mes prorrogable (no se muy bien la razón) pero yo pacté verbalmente dos años de estancia como mínimo. Resulta que hace unos días me dice sin más que me tengo que ir y lo único que leo en internet es que no tengo derecho a nada y que sí que me tengo que ir sin más porque este alquiler aunque sea con contrato de por medio no tiene la “protección” para el inquilino de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es así? Hay algo que yo pueda hacer para quedarme?. Por supuesto no tengo ninguna renta pendiente. Lo que sí he hecho ha sido quejarme mucho porque a la dueña le da igual que haya cosas rotas o que no funcionen. Dice que las cambia y pasan meses sin cambiar nada. Supongo que si soy el único que se queja, también soy el que sobro.
Buenos días,
Gracias por el artículo.
Una consulta , en el caso de un alquílele con contrato de 11 meses, y que yo como Propietario necesito desalojar antes de fin contrato por poner el piso a la venta, es posible ?
Gracias
Tengo un inquilino con contrato por 3 años. La inmobiliaria me explicó que en Barcelona no se podía hacer por menos tiempo y que no tendría ningún problema si en algún momento necesitaba el piso, siempre que haya pasado como mínimo un año y lo comunicara por burofax. Necesitaré el piso dentro de poco y ha corrido ya 1 año 4 meses de contrato. Según lo que explica en su post debo esperar a que se cumplan los 3 años o no sé si lo he entendido mal y es a partir del primer año de contrato, independientemente de la duración del mismo. Le agradecería me despeje la duda.
Una vez resuelta, quisiera saber el protocolo a seguir paso a paso para hacerlo: burofax, e-mail, plazos, entidades que deben intervenir (de ser el caso), si la solicitud debe ser motivada o no, etc. Gracias de antemano.
Y si es una sociedad en el supuesto de marzo de 2019 en adelante
Me gustaría saber si el casero quiere vender la vivienda, debemos irnos, esperar a que se venda o que opción tenemos. Gracias
Estoy de alquiler y mi contrato se hizo en base a que el dueño lo tiene en venta después de varias visitas para concretar la venta durante mi estancia en el inmueble y no llegar a venderlo y a falta de 2 meses para cumplir los tres años me comunica que quiere hacer uso de la vivienda para un hijo suyo y mi pregunta es. Si llegado el día de abandono y no e encontrado nada para alquilar puedo seguir en la vivienda. En el contrato estaba acordado las visitas pero no reclamarlo para un familiar
Tengo una vivienda alquilada con contrato en el periodo de 2017 y finaliza los 3años en 2020 . Con cláusula incluida en el mismo donde se especifica en caso de cesión por necesidad mia para vivir en ella y los inquilinos se niegan a irse. Se ha tratado dialogar pacíficamente buscando acuerdo . Se les ha avisado con más de dos meses.Ellos han optado por canal de abogados y se niegan a irse . Ya se que por ley que tengo derecho pero …. las leyes están para lo que están …. a favor del inquilino . Solo me queda el trámite judicial con los daños y perjuicios hacia mi. Ahora debo buscarme una vivienda y guardmuebles . Todo corre en contra mía , tiempo dinero y molestias . Como yo somos muchos los que vemos que la ley no nos ampara y estamos artos de sentir los daños que ocasionan tener una vivienda alquilada . Los anteriores inquilinos a estos se llevaron todos los muebles míos que tenía en la vivienda me dejaron meses sin pagar. Y todo esto con seguros , avales y demás garantías Los Abogados me aconsejan que los costes judiciales no compensan . El
Desahucio express no existe como tal . En fin , no vuelvo a alquilar más a nadie
Hola yo tuve que dejar un piso por terminar 3 años era hasta llegar ese plazo
Hola yo tuve que dejar un piso por terminar 3 años era hasta llegar ese plazo
Encuentro muy interesantes todos los artículos sobre los pormenores respecto al alquiler de viviendas. Soy persona que estoy en alquiler desde hace 24 años. En este tiempo me he encontrado con estafas por parte de los propietarios de los pisos. Jamás ningún propietario tuvo problemas conmigo en cuanto a los pagos efectuados en los días correspondientes, ni en la conservación de sus viviendas. Ahora estoy mucho más informado, y no me sucederá lo anteriormente acontecido en diferentes domicilios. Gracias.
Hola .yo alquile un piso el 15 de Julio 2018 renovable en 3 años.yo le dije al casero que era para vivir fijo que estoy sola con mi hijo que me gusta la zona y el piso que no era para un año..el me cnts que ningún problema que el piso hay lo tenia que si lo quisiera vender yo sería la primera.en fin hace unos días me llamo un hombre diciéndome que quería ver el piso porq mi casero lo vendía que cuando podía entrar en mi piso para verlo..ni siquiera me llamo el casero…mi pregunta es si alguien puede entrar al piso estando yo viviendo en el?y si lo puede vender estando el contrato.el piso lo quiere vender porq es un hombre mayo que se quiere ir ha vivir ha Galicia y vende todas su propiedades..me ha dejado helada después de todo lo q yo le he hecho al piso..porq otra cosa las cosas que yo arreglo el no se hace responsable…en fin un poco caos me tiene súper nerviosa porq yo ahora no puedo mudarme…muchas gracias y espero que me explique como va la cosa .un saludo
miguel: Lo primero que conviene tener en cuenta es que hay personas que “olvidan” con facilidad los acuerdos verbales. En su caso habría que conocer el tipo de contrato que tiene firmado, ya que si se trata de un contrato de arrendamiento del piso completo, aunque luego se distribuya por habitaciones, podría tener derecho a una prórroga de tres o cinco años, dependiendo de la fecha de ese contrato.
eugenia R El contrato de once meses es un “invento” de alguien que no ha leído la ley con la necesaria atención, si se trata del alquiler de la vivienda del inquilino, tiene que esperar a que se cumpla un año para denegarle la prórroga por necesidad de usted o sus consanguíneos.
Carlos: Me temo que si ha pactado tres años de duración deberá aguardar hasta que se cumplan para denegar la prórroga. No obstante hay una sentencia de la Audiencia de Barcelona que parece sostener un criterio distinto. La puede ver en el enlace que dejo al final.
Jesus: Una sociedad, como persona jurídica arrendadora, no puede necesitar la vivienda para sí, su cónyuge o sus hijos.
Juan miguel: Si el casero le ha preavisado fehacientemente de su voluntad de dar por terminado el contrato cuando se cumplan tres años, no necesita siquiera notificar la razón de ello.
Jose: Lamento mucho su mala experiencia como arrendador y le recomiendo que si, por la razón que sea, vuelve a alquilar procure asesorarse antes, podría leer el Decálogo del Casero en el enlace que dejo al final. Si lee la opinión de Josep Maria que aparece a continuación parece que está en las antípodas de usted. Yo pienso que hay de todo.
Gema lo que relata es puro cumplimiento de la ley, ahora tiene derecho a cinco años.
Josep María: Si lee, líneas más arriba, la opinión de su tocayo parece que discrepa bastante de la suya.
Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)
http://www.pedrohernandezabogado.com/
Gracias por la respuesta, PHOLMO. Pues ni siquiera lo había deducido así.
Supongo que se da por hecho que el arrendamiento es por el piso entero puesto que yo tengo una habitación cerrada como tienen las otras personas y todos tenemos derecho a uso del resto del piso, es decir, aseos, cocina, salón. Lo que pasa que desconozco las leyes pero antes de escribir la consulta, todo lo que he visto en internet explica que estos contratos no se rigen por la LAU. Aunque tampoco entiendo por qué no. :-(
Hola!
1. Estoy de alquiler con un contrato firmado el 01.11.1999 segun la ley de arrendamiento 29/1994, por duracion estipulada por las dos partes, de 5 años, y cito del contrato “sin que le sea aplicable el regimen de proroga forzosa”.Y luego dice en el contrato “No obstante, este contrato podra ser prorrogado por periodos anuales contados año a año desde el vencimiento de estos 5 primeros, hasta un maximo de 5 años mas, siempre que no exista denuncia con un mes de antelacion a la expiracion del año”, de cualquiera de las partes.
Pregunta: Que tipo de contrato tenemos? o no tenemos? como nos ampara la ley?
2. Ultimo apartado del contrato dice: “Las partes convienen expresamente que excluyen la aplicabilidad de los artº 31 y 25 de la LAU de nov. 1994, por lo cual el arendatario renuncia al derecho de adquisicion preferente de la vivienda en el supuesto de que la misma sea enajenada”
Esto que significa?
3. El hijo del proprietario nos llama diciendo que quieren vender el piso y que nos vayamos al final del año.
Entiendo que es su piso, pero me huele que nos quiere echar para subir el alquiler y asi ganar mas.
Porque en la misma finca tiene un piso herredado del hermano [(que era proprietario sin descendientes y se murio y lo herredo su hermana, la proprietaria del piso donde vivimos), que por cierto, lo metio en una residencia hasta que se murio]…. Y este piso que lo herredo, queria venderlo, pero no hubo compradores, y en max 6 meses lo alquilaron por un alquiler mucho mas alto que los alquileres de los demas pisos que tiene en la misma finca.
Mi pregunta:
- tiene derecho de echarnos para sus intereses economicos? teniendo en cuenta que son proprietarios de muchos mas imuebles aqui en la zona, aparte de esto?
- que solucion tenemos de quedarnos? Hemos invertido mucho en este piso y lo hemos cuidado muy bien, es nuestro hogar y nos viene mal coger todo y que nos mudaramos a otro piso, ademas que tenemos muebles empotrados que esto no los podemos coger, se quedaran aqui… y nos tocara comprar otros, aparte de los gastos de la mudanza. Hemos sido muy buenos inquilinos y ellos lo saben, pq sino, no hubieramos estado tantos años. hemos cumplido con todo y demas cosas. Pero la avaricia les puede a algunos.
Agradezco de antemano su respuesta!
Rmna
Alquile un piso de mi propiedad el mes de Noviembre del 2018, de uno a tre años. El problema que tengo es el siguiente.
Desde Fefrero de este año la relación con mi marido era de mal a peor y a untimo s de Febrero me Divorcie y Le dejé a él en el piso donde vivíamos ya k no era propiedad nuestra..
Ahora estoy desde entonces de alquiler pero preferiría irme a mi vivienda.
Como el contrato cumple el año en Noviembre de este año si yo aviso por fax un mes o dos antes de que cumpla, tiene la inquilina obligación a dejar el piso al yo necesitarlo. O que me acunsejan hacer. Muchas gracias