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Cómo queda la Ley de Arrendamientos Urbanos con los últimos cambios

Casero preparando papeles para alquiler en Renta 2016

enero 18, 2019 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Cómo ha cambiado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el Real Decreto del 18 de diciembre de 2018? Así ...

Pocos años han transcurrido desde la anterior reforma importante de la ley de arrendamientos urbanos (LAU, en adelante), que entró en vigor el 6 de junio de 2013 hasta la que ha entrado en vigor el 19 de Diciembre de 2018. Cinco años y medio.

Como en cada reforma, la nueva normativa lo que pretende es favorecer los intereses de una de las dos partes, obviamente en detrimento de la otra.

La actual reforma de la LAU ha sido introducida el “Real Decreto 21/2018 de Diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler”.

En este caso se favorecen los intereses del inquilino, ya que se le ofrece una mayor estabilidad que antaño. Y evidentemente se ven mermados los intereses del arrendador/propietario, que son esencialmente económicos (está sometido durante más tiempo a un contrato cuya renta no puede incrementar más allá del IPC).

En la reforma de 2013 fue al contrario. Se vieron perjudicados los intereses del inquilino y se vieron más protegidos los intereses del arrendador/propietario.

Paso a analizar los cambios que han entrado en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y que afectarán a los contratos de arrendamiento que se celebren tras esa fecha.

Régimen aplicable

Se añade un segundo párrafo al artículo 4.2 LAU. Dicho párrafo viene a decir que los arrendamientos de vivienda habitual cuya superficie sea de más de 300 metros cuadrados o cuya renta anual sea mayor de 5,5 veces el Salario mínimo interprofesional en cómputo anual (vamos, las grandes viviendas) no están sometidos primero a la LAU y en su defecto a la voluntad de las partes (como casi todos los contratos de vivienda habitual), sino que será al contrario, es decir, estarán sometidos a la voluntad de las partes y, supletoriamente, a la LAU (es decir, se rigen como los contratos de temporada).

Arrendamientos excluidos

La reforma de 2013 trajo consigo un galimatías en lo que se refería a las viviendas turísticas.

Ahora, con la reforma de 2018, se ha pretendido delimitar qué se considera vivienda turística, de forma que quede más claro que antes qué es una vivienda turística y, así, sabremos que no le será de aplicación la LAU a dicha vivienda en caso de alquilarla.

Antes el problema estaba en el concepto de “canal de oferta turística”. No estaba claro cuáles eran canales de oferta turística y cuáles no. Ahora se especifica que no sólo son viviendas turísticas las que se comercialicen en canales de oferta turística, sino también las que se comercialicen “por cualquier otro modo”.

Es decir, ahora lo que se pretende es que, sea turístico o no el canal de promoción, se considere vivienda turística cualquier alquiler que se haga de forma temporal, mediante precio, si se promociona/anuncia como que es para finalidad turística.

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Plazo mínimo

El artículo 9 LAU es quizás el más importante de la ley, y es uno de los que ha sufrido variación. Quizás la más sonada.

Artículo 9.1 LAU

Los arrendamientos de vivienda habitual celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de Diciembre de 2018 tenían la duración que quisieran las partes. es decir, el contrato podía ser perfectamente de ocho años, o de nueve, por ejemplo. Ahora bien, lo normal es que fueran de un año. pues bien, en esos casos (duración inicial inferior a tres años), el inquilino tenía la potestad para llegar hasta el tercer año si así lo quería, y nada podía hacer el arrendador/propietario (o casi nada).

Bien, los contratos celebrados tras el 18 de Diciembre de 2018 también podrán durar lo que las partes quieran (diez años, por ejemplo). Pero si la duración inicial pactada es inferior a un año (que es lo habitual, como por ejemplo, un año) entonces el inquilino tiene la potestad de que su contrato dure hasta el quinto año. Y el arrendador nada puede hacer (bueno, casi nada, como veremos al analizar el artículo 9.3 LAU).

Y en caso de que el arrendador/propietario sea persona jurídica, entonces no hablamos de cinco años, sino de siete.

Lo que no cambia es el preaviso, es decir, si el inquilino o el arrendador quieren dar por finalizado el contrato al quinto año, deben preavisar a la otra parte antes de entrar en los treinta últimos días de contrato. Si se les pasa el plazo el contrato se prorroga. O bien, si no dicen nada, el contrato también se prorroga.

Eso si, establece la nueva norma como novedad que el plazo de duración del contrato comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del inquilino si esta fuere posterior.

Artículo 9.3 LAU

Desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 el arrendador/propietario tenía la facultad de dar por finalizado el contrato tras el primer año sólo en el caso de que necesitase la vivienda para sí mismo o para determinados familiares, debiendo conceder al inquilino un plazo para el desalojo de dos meses, como mínimo.

Tras la reforma de Diciembre de 2018 todo sigue igual.

Ahora bien, lo que cambian son las consecuencias. es decir, tras Diciembre de 2018 si el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda (tras haber pedido al inquilino que la desalojara) entonces el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días, entre que se prorrogue el anterior contrato por otros cinco años más o siete si el arrendador es persona jurídica (antes de la reforma eran tres años, fuese persona física o jurídica) y, además, que se le indemnice por los gastos de los traslados; o bien ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica).

Prórroga del contrato

Artículo 10 LAU

La llamada “prórroga necesaria” también ha sufrido variación.

Los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 se prorrogaban por un año una vez que se llegaba al tercer año de contrato.

Tras el 18 de diciembre de 2018, esa prórroga será de tres años (a contar desde que venza el primer periodo, es decir, los cinco años iniciales (o los siete años iniciales si el arrendador es persona jurídica).

Muerte del inquilino

Artículo 16.4 LAU

La norma cambia sólo en cuanto a la duración, es decir, ahora en contratos de más de cinco años (o de más de siete si el arrendador es persona jurídica), las partes pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino (cuando éste se produzca tras el quinto año), o bien puede pactar que el contrato se extinga a los cinco años, si el fallecimiento se hubiere producido antes del quinto año.

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Actualización de la renta

Artículo 18.1 LAU

Éste artículo ya se modificó en abril de 2015. Por tanto, el mecanismo de actualización de renta no varía respecto a dicha fecha. Así, desde 2015 (y sigue tras diciembre de 2018) se establece que las partes pueden fijar el método de revisión/actualización de renta que quieran (aplicable cada año de contrato), pero si nada se establece entonces no se actualizará/revisará la renta.

Si se hubiera pactado que la renta se actualizará/revisará pero no se hubiera hecho alusión al sistema a aplicar, entonces se aplicará el IGC (Índice de Garantía de Competitividad, que vino a sustituir al IPC como modo de actualización de la renta en abril de 2015).

Sin embargo, si que hay una novedad en el nuevo (antes inexistente) párrafo tercero del artículo 18.1 LAU. Viene a decir que en los contratos de renta reducida (y ya se determinará en el futuro qué serán contratos de renta reducida) si que se supedita el incremento/revisión de la renta al IPC, y no al IGC (resulta incongruente, a mi entender, que se aplique a las rentas reducidas el IPC y a las no reducidas el IGC, siendo que el IGC es más estable y tiene un techo del 2%, en tanto que el IPC no tiene techo).

Elevación de la renta por mejoras

Artículo 19 LAU

El artículo 19.1 LAU solo introduce como novedad el cambio de tres años por cinco. De tal forma, el arrendador/propietario podrá elevar la renta anual (salvo pacto en contrario), cuando haga obras de mejora después del quinto año (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).

Se introduce, sin embargo, un nuevo número al este artículo 19 (el artículo 19.4). Viene a decir esta nueva norma que se pueden hacer obras de mejora desde el primer día del contrato y se puede incrementar la renta (siempre que haya pacto expreso de las partes para ello). Y aclara el artículo que en ese caso continúa el mismo contrato (no nace uno nuevo) y no se interrumpe el plazo de duración ni el plazo de prórroga, es decir, se toma a nivel de duración como si nada hubiera pasado.

Gastos generales y de servicios individuales

Se han modificado los artículos 20.1 y 20.2 LAU., y permanecen igual que estaban los artículos 20.3 y 20.4 LAU.

Artículo 20.1 LAU

En el caso del artículo 20.1 LAU, lo único que se ha hecho es introducir un nuevo párrafo, al final.

Dicho párrafo establece que los gastos relativos a agencia inmobiliaria (la comisión de la inmobiliaria por el alquiler del inmueble) será a cargo del arrendador/propietario. Pero esta norma sólo es de aplicación cuando el arrendador es persona jurídica (nunca será de aplicación cuando el arrendador sea persona física) y además no será aplicable cuando los servicios de la agencia inmobiliaria hayan sido expresamente contratados por iniciativa directa del inquilino.

Artículo 20.2 LAU

El artículo 20.2. LAU nos habla de los incrementos que pueden sufrir los gastos generales, y el cambio únicamente radica en que antes se hablaba de tres años y ahora de cinco (siete en caso de arrendador persona jurídica).

De tal forma, sólo podrán incrementarse dichas cantidades si así lo pactan las partes, y de forma anual (no menos) y nunca en un porcentaje superior al doble que pueda subir la renta de acuerdo con el artículo 18.1 LAU. Y esto será así durante los cinco años de contrato (o siete en caso de arrendador persona jurídica).

Derecho de adquisición preferente

Artículo 25.7 LAU

Se mantiene la norma de que el inquilino no tendrá derecho de tanteo y retracto (comprar la vivienda antes que otras personas) cuando haya varias viviendas en el edificio y sean propiedad de una misma persona y opte por venderlas todas juntas. Ni tampoco cuando las varias viviendas del edificio sean de varios propietarios y se vendan conjuntamente a un único comprador.

Ahora bien, se introduce como novedad que sí que tendrá derecho de tanteo y retracto, en esos casos, el órgano que la Administración pública designe a tales efectos.

Es decir, que se prevé la creación de un órgano que pueda comprar viviendas, haciendo uso del derecho de tanteo y retracto, cuando nos encontremos en las situaciones descritas en este artículo 25.7 LAU.

Fianza

Artículo 36 LAU

Hay que distinguir entre fianza legal (artículo 36.1 LAU) y garantía adicional (que normalmente es un depósito).

La fianza legal sigue siendo la misma, es decir, una mensualidad de renta en contratos de arrendamiento de vivienda. Y dos mensualidades de renta en contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (viviendas por temporada, locales, oficinas, etc).

Lo que si que cambia es la garantía adicional.

Así, en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 el arrendador podía exigir la fianza adicional que quisiera (por ejemplo, un mes de fianza y cuatro meses más en concepto de garantía adicional).

Sin embargo, en los contratos celebrados tras el 18 de diciembre de 2018 no se podrá exigir al inquilino más de dos mensualidades de garantía adicional. Esto es aplicable sólo a los contratos de vivienda habitual (no a los de uso distinto a vivienda, que se podrá exigir la garantía que se quiera). Por tanto, en los contratos celebrados tras el 18 de diciembre de 2018 y que sean de vivienda habitual, el arrendador no podrá exigir al inquilino más de tres mensualidades de garantía en total (una como fianza legal, y dos como garantía adicional). Esta modificación se introduce en el artículo 36.5 LAU.

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One Response to Cómo queda la Ley de Arrendamientos Urbanos con los últimos cambios

  1. amparo blanco dice:

    Pues creo que es una cagada . Porque a un inquilino con un trabajo precario se le podía alquilar una vivienda si ofrecia un aval bancario de seis meses o un depósito… y ahora quién alquila una vivienda alguien que tenga un contrato de obra y servicio por ejemplo si no puede ofrecer garantías adicionales ?

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