Ante todo hay que subrayar que para los alquileres de vivienda no existen contratos que podamos llamar ‘oficiales’, ni que el hecho de que hayan sido redactados por un profesional, implique que no contengan cláusulas abusivas.
¿Qué es una cláusula abusiva?
En general es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento del inquilino un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.
Sin embargo conforme al artículo 6 de la LAU, podemos ampliar el concepto a toda cláusula que modifique en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del contrato de arrendamiento de vivienda, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Con este antecedente vamos a enumerar algunas de las cláusulas que pueden aparecer en los contratos de alquiler, siendo abusivas, por tanto nulas y sin eficacia jurídica.
Duración del contrato
Serán nulas las cláusulas que:
• Impongan al inquilino la obligación de permanecer en la vivienda más de los seis meses que prescribe la ley.
• Determinen una duración del alquiler inferior al año.
• Establezcan la facultad del arrendador de dar por terminado el contrato antes de que se cumplan las prórrogas establecidas por la ley a favor del inquilino. En este momento cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
• Señalen una indemnización por incumplimiento de la duración pactada superior a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Renta
Será nula la cláusula que:
• Establezca la obligación de pago anticipado superior a un mes, aún cuando el inquilino haya pagado al entrar un año de alquiler anticipado.
• Autorice al casero a reclamar el pago de la actualización con efectos retroactivos.
Reparación de daños
Será nula la cláusula que:
• Impute al inquilino la reparación de daños o sustitución de elementos que no sean como consecuencia de mal uso por parte del mismo o puedan considerarse pequeñas reparaciones -+/- 150€.
• Atribuya al casero la facultad de penetrar en la vivienda arrendada para comprobar el estado de la misma o por motivo similar.
Fianza
Será nula la cláusula que:
• Exija al inquilino una garantía adicional cuyo valor exceda de dos mensualidades de renta.
Enajenación de la vivienda
Será nula la cláusula que:
• Considere como causa de resolución del arriendo la venta o enajenación de la vivienda.
• Imponga al inquilino la obligación de enseñar la vivienda a futuros compradores.
Gastos de Comunidad
Será nula la cláusula que:
• Repercuta sobre el inquilino el pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sin hacer constar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
Si bien, hay que subrayar, que las cláusulas abusivas son nulas y se tienen por no puestas, ¿Qué debe hacerse si nos ponen a la firma un documento que contenga alguna de las cláusulas antes reseñadas? Lo recomendable es poner de manifiesto esta circunstancia y exigir que se elimine del contrato esa condición, con ello se evitarán problemas durante la vigencia de ese alquiler.
Tags: contrato de alquiler
Tengo un contrato de un año prorrogable cuatro más.tengo una cláusula que dice que al término del primer año. Si el propietario o erederos necesitan el piso medan 90 días para abandonarlo después de un año he recibido un burofax que medan 90 días porque el propietario a fallecido los erederos quieren vender el piso
Estoi obligado a irme?
Hay que leer todo con lupa, TODO tipo de contrato en caso de duda llevarlo a un notario o abogado para que lo revise.
O si estoy interesado
Estoy interesado en alquilar ok estoy de acuerdo
Hola ,me acabo de mudar,en el contrato del alquiler que leí después de firmarlo,la propietaria prohíbe todo tipo de animal, quisiera saber si eso es legal o se puede ser flexible de alguna manera ,solucionarlo con un “tipo seguro” o si puedo hacer algo porque estoy en medio de una adopción de un perrito…. necesito ayuda por favor
Consulta
Hola,
He pagado 400€ a una agencia en concepto de reserva, que según me dijeron, puedo recuperar, y el día siguiente llame para cancelar la reserva y recuperar el dinero, me dijeron que la reserva no se devuelve puesto que fue yo quien cambió de opinión y no por otro motivo relacionado con el piso, con el casero y o con ellos mismos. Esto no me lo dijeron al principio, y el documento que me entregaron como recibo de la fianza, no pone esta condición. Cuando les dije que esta condición no figura en el documento que me entregaron, me contestaron que esto se tiene que entender así por el inquilino, aunque no esté escrito. Quería saber que dice la ley, y si tengo derecho de recuperar la reserva o no. Gracias
He finalizado mi contrato de alquiler que lleve a cabo con una inmobiliaria, ahora el dueño no quiere devolverme la fianza sin alegar ninguna causa sino que le viene mal…..
Qué responsabilidad tiene la inmobiliaria mediante la cual alquilé el piso y me cobró una mensualidad completa por ello?
Qué puedo hacer para recuperla?
Gracias
Pues parece, según lo indicado más arriba, que no se puede poner como causa de resolución del contrato la intención de vender la vivienda. Y sólo se resuelve el contrato en caso de que el propietario necesite la vivienda. Y este hecho tiene que demostrarlo instalándose en la vivienda. En ningún caso puede echarle por motivos de venta de la misma.
Ay muchas clauxuras a ubuzivas .yo tengo un contrato de alquiller por 11 meses sin pasar por la camera de propiedad.y se termina al final del año en decembrie .los propietarios me ha enviado una carta que al 6 de Julio es para dejar la casa ,por motivos personales ,económicas y de salud .cuando alquilar la casa en enero estaba rico y con salud y con muchas casas por alquilar. Ahora de repente es pobre y sin salud .y además sin pagar ni un impuesto al estado Español por tener la casa en alquiller. No entiendo como estos abusos no los controla nadie .el juez del ayutamiento me dicen que el contrato es corecto. Nadie respecta las leyes ??? Yo tengo obligación de pagar ,ellos no tiene obligación de respetar el contrato .puede alguien contestarme algo y darme un consejo aquí lo esperaré. Gracias
Creo que la unica posibilidad de que se rompa la prorroga tacita que ocurre tras cada año(si no hay preaviso en contra antes de cumplir el año) durante los 3 primeros años, es que el propietario necesite la vivienda para su uso y disfrute. En este caso no sé si los herederos tienen el poder de hacer esto en nombre del propietario. No obstante si le han indicado expresamente que necesitan la vivienda para venderla, no pueden romper la prorroga hasta el año siguiente, tal como pone arriba en el apartado “Enajenacion de la vivienda”.
No obstante que me confirme o corrija alguien que conozca bien la ley.
Las prorrogas de arrendadores jurídicos son hasta los siete años.
¿Éso es con carácter retroactivo a la ley?
En concreto, un contrato de abril del 2018 por tres años ¿ha pasado a siete ?
Le agradezco mucho su respuesta gratuita, atte.
Hola desea alquilar una vivienda
Para TAMMI
si en tu contrato no expecifica con claridad w NO SR ADMITENASCOTAS tu edyas en tu pleno ferechp a tener ese perro.lo q no rsta rscrito da igial q sea d palabra.TIENE Q ESTAR EDCRUTO POR CONTRATO