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¿Cómo está el alquiler por Europa?

Londres

enero 23, 2019 • Destacados, Noticias inmobiliarias

El tumbazo de la reforma del alquiler ayer en el Congreso ha hecho que muchos vuelvan los ojos a Europa para ver cómo se vive el alquiler por allí. Aquí te lo contamos.

La derogación ayer del Real Decreto que reformaba la legislación sobre alquiler de pisos ha hecho que sean muchos los que vuelvan los ojos al resto de Europa para ver qué se hace en las principales capitales. En resumen: hay de todo.

Primero, hay que tener en cuenta que el porcentaje de personas que viven de alquiler en España es muy pequeño si se compara con otros países europeos. Aunque, eso sí, está subiendo en los últimos años.

España es uno de los países de Europa Occidental donde hay menos personas viviendo de alquiler: un 22,9% según los últimos datos de Eurostat (2017) y ahí se incluye a las personas que viven en casas prestadas. Si se descuentan a éstos, el porcentaje baja a 16,9%. ¿Y cuántos viven de alquiler en Alemania y Austria, que son los líderes continentales)? 48,6% y 45% respectivamente.

Teniendo esto en cuenta, pasemos a ver cómo se vive el alquiler de pisos en otras capitales europeas:

En París

París

En agosto de 2015 empezó a aplicarse en París la Ley Alur para frenar las subidas exageradas del precio del alquiler de viviendas. Dos años y pico más tarde se suspendió su aplicación en París y Lille. Los jueces creen que no es justo que esta norma se aplique solo en una parte de la ciudad.

El Gobierno recurrió la suspensión y hace poco el Consejo de París, basándose en una nueva ley de vivienda, ha decidido volver a poner el control sobre los precios del alquiler.

Lo que la Ley Alur pretendía era limitar el precio del alquiler de pisos en las zonas calientes del país y el experimento empezó con París. El observatorio parisino de las rentas (OLAP) estableció unos valores de referencia para los 80 distritos de París. Estos valores diferencian entre las distintas tipologías de viviendas, su ubicación y antigüedad.

Los alquileres nuevos o renovaciones que se firmabam a partir de la entrada en vigor de la Ley Alur no podían superar ser ni un 20% más caros ni un 30% más baratos que la renta de referencia para el inmueble.

Eso sí, había excepciones: el casero podía solicitar sobrepasar la renta de referencia si su propiedad disponía de características especiales como puede ser la disponibilidad de portero físico, terraza, buenas vistas, número de habitaciones … Y ahí empezaba también el lío porque ¿cómo se puede poner dinero a unas vistas? ¿o la luz natural?

A ver qué pasa ahora con la nueva decisión del Consejo de París de volver a controlar los precios del alquiler.

En Berlín

Berlin en Alemania

Berlín fue la primera ciudad alemana en aplicar la ley Mietpreisbremse, una ley de control de precios de alquiler y ahora es justo allí donde se duda sobre su constitucionalidad.

La Audiencia de Berlín ha puesto en cuestión su constitucionalidad tras una demanda entre casero e inquilino y ha preguntado al Tribunal Constitucional Federal cómo de legal es esta ley.

La Audiencia de Berlín entiende que hace diferencias entre los ciudadanos dependiendo de dónde vivan y eso rompe el principio de igualdad de la Constitución. El Constitucional debe responder ahora.

La ley Mietpreisbremse entró en vigor el 1 de junio de 2015 para limitar el precio del alquiler para los nuevos contratos suscritos en zonas con un mercado inmobiliario ‘tenso’. Esta ley limitaba la subida de los nuevos contratos de alquiler de vivienda al 10% del alquiler medio de la zona ‘tensionada’ en la que esté la vivienda. Los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los rehabilitados quedan fuera de esta normativa.

Paralelamente, el Gobierno alemán aprobó en septiembre un nuevo proyecto de ley que pretende proteger a los inquilinos e impedir que suba desorbitadamente el precio de los alquileres en las grandes capitales alemanas. Entró en vigor en enero y obliga a los propietarios a informar a los inquilinos de las subidas de alquiler antes de que termine el contrato e impide que se suba más de un 10% del precio promedio de la zona donde está la vivienda. Si el casero quiere cobrar más debe justificarlo. Si el casero no sigue la normativa puede llegar a pagar una multa que puede sumar hasta 100.000 euros.

En Roma

Roma

En Italia hay un mecanismo llamada ‘alquiler de tarifa acordada’ que funciona desde 1998. Cada ayuntamiento establece precios máximos y mínimos que se fijan junto con las asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma se acogió a esta normativa en 2004.

Cada ayuntamiento indica cómo ha de hacerse la valoración de las viviendas para establecer los precios pero normalmente se tiene en cuenta: características del inmueble, ubicación, servicios, áreas verdes …

Cuando se firma un contrato de alquiler se puede optar por:

1.- Contrato 3+2: tres años prorrogables automáticamente a otros dos.

2.- Contrato transitorio de 1 a 18 meses.

3.- Contratos variables de hasta 3 años para estudiantes universitarios.

Estos contratos son cada vez más populares (frente a los contratos libres) porque incluyen incentivos fiscales que varían según donde se ubique el piso. En Roma, los caseros que firman alguno de estos contratos pagan solo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); también tienen deducciones en el IRPF de hasta el 30%.

Los inquilinos también pueden tener una deducción especial si están dentro de algún grupo desfavorecido o con pocos ingresos.

En Londres

Londres

La Ley Housing Act 2004 introdujo la protección de la fianza para todas las propiedades que se alquilen en Inglaterra y Gales. Se trata de una Assured Shorthold Tenancy (AST) que exige que el casero o agencia depositen en un plazo máximo de 30 días la formalización del contrato de alquiler y la fianza a través del Tenancy Deposit Protection.

Si el casero o agencia no lo hacen, el inquilino puede demandarles y deberán pagar hasta tres veces el importe de la fianza.

En los contratos de alquiler a término fijo: El casero puede subir el alquiler pero debe preguntar antes al inquilino, a no ser que haya una cláusula en el contrato que didga que sí que se puede subir el alquiler. El inquilino puede negarse a que se le suba el alquiler y el casero debe esperar a que termine el contrato para hacerlo.

En los contratos de alquiler periódicos el casero puede subir el alquiler sin preguntar, pero solo pueden hacerlo una vez al año.

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One Response to ¿Cómo está el alquiler por Europa?

  1. cristina dice:

    Hola ,- quisiera saber Si por LEY bajaran los precios de alquiler ? Si sera decreto ? Vivo en lloret de mar. Y es superdificil encontrar un alquiler que este bien , yo soy viuda _ pensionista con una hija adolescente y por esos alquileres tan altos , tengo un apartamento de una habitaccion , mi hija tiene que dormir conmigo , y es ya una adolescente …. Quiero saber BAJARAN LOS ALQUILERES ?? Ahora yo estoy buscando por blanes ,, pero no se encuentra nada .. Los propietarios prefieren al turismo ,, y muchos bloques estan vacios .. Y lo poco que sale es supercaro . SE ARREGLARA ESTE. PROBLEMa ???gracias CRISTINA

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