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Se alargan los contratos de alquiler pero no se limitan los precios

Firmar contrato alquiler piso

diciembre 14, 2018 • Destacados, Noticias inmobiliarias

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley que alarga la duración mínima de los contratos de alquiler de viviendas 3 a 5 años y acota las garantías adicionales a la fianza a dos meses, pero no limita los precios. Aquí te lo contamos todo.

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes que alarga la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda de 3 a 5 años y acota las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, pero no limita los precios tal como había previsto el acuerdo al que llegó el Gobierno y Unidos Podemos- En comú Podem- En Marea cuando negoció su apoyo para los Presupuestos Generales.

Qué cambia en la LAU

ley alquiler pisos

Estas son las cosas que cambiarán en los contrato de alquiler de viviendas a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley. Se supone que se aplicará a los contratos firmados a partir de esa fecha, pero no afectará a los firmados anteriormente.

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

1. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

2. Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. Hasta ahora, las garantías adicionales eran ilimitadas y así se pretende suavizar la carga económica que supone para el inquilino alquilar un piso.

4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

5. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

6. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

Qué cambia en los desahucios

desahucio casa

A través de una modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, para ofrecer más protección a los hogares vulnerables, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

En concreto, los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

Qué cambia para Hacienda

euros para pagar piso en alquiler 2

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Qué cambia en el alquiler vacacional

comedor de piso en alquiler

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas

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31 Responses to Se alargan los contratos de alquiler pero no se limitan los precios

  1. maria dice:

    Entonces la comision de la inmobiliaria entiendo que no la paga el inquilino no?

  2. maria dice:

    Y para cuando que no el 90% no dejen mascotas ni en pisos vacios de promotoras o empresas?

  3. Hola María,

    La comisión de la inmobiliaria y la formalización del contrato la pagará el casero si es una persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del inquilino.

    Saludos,
    Amparo, de enAlquiler

  4. Eva dice:

    La prórroga tácita de los contratos actuales posteriores a 2013 será de un año como actualmente o de tres con los cambios?

  5. Sandra dice:

    Ya no se pueden hacer contratos de alquiler de 3 meses ? Contratos temporales

  6. Rocio dice:

    Tengo un contrato del 2016 firmado a tres años, que pasa con ese contrato , es prorrogable a 5 años o no?
    La reforma de alquiler de 3 años a 5 años… son para los nuevos contratos o los contratos en curso ?

  7. Hola,

    Para Eva: la prórroga de los contratos ya firmados y que son posteriores a 2013 será de 1 año (no les afectan los cambios).

    Sandra: sí que se pueden hacer contratos temporales, de tres meses por ejemplo, si NO es la vivienda habitual del inquilino. Es decir, si la alquila por un traslado laboral, urgencia médica, estudios …

    Rocío: A ese contrato no le afectan los cambios, seguirá a tres años. La reforma afecta a los contratos que se firmen a partir de la entrada en vigor de ese Real Decreto Ley.

    Saludos,
    Amparo, de enAlquiler

  8. cesar dice:

    La comisión de la inmobiliaria y la formalización del contrato la pagará el casero si es una persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del inquilino.

    A que se refiere con: “salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del inquilino.” ¿Puede poner algún ejemplo?

  9. carmen dice:

    Hola, puedo hacer un contrato temporal de 6 meses o 1 año?, es decir se pueden hacer contratos temporales con el tiempo que se cree oportuno por necesidad del inquilino?.

  10. Alfonso dice:

    Sigo sin entender por qué el inquilino tiene que correr con los gastos de inmobiliaria cuando el que alquila es un particular. No le veo sentido, es una carga tremenda tener que soltar, para un arrendamiento de 500 €, 1000 de fianza + 500 del mes actual + 510,50 de comisiñon de la inmobiliaria, un total de 2010,50 € de golpe que mucha gente no tiene o no puede consegir.
    Saludos, Alfonso

  11. Anna dice:

    Cuando entra en vigor está modificación?

  12. Edison dice:

    Entonces el alquiler sigue caro ya que la ley comienza cuando los alquileres están por las nubes

  13. Toni dice:

    Hola. Cuàndo entra en vigor este real decreto??

  14. Esther dice:

    a partir de cuándo entra en vigor la ley nueva?

  15. Connie dice:

    Y en contrato de seis meses renovables? si es vivienda habitual del inquilino?

  16. Angela dice:

    Hola buenas tarde yo estoy justo hoy alquiliando un piso y tengo q pagar casi 3mil euro por q me cobran un monton de cosas solo 2 entrada de 700 pero me sube a 2.800 el pago de contrato un 10% no se de que es 150 de seguro ..espero me alluden el de la moviliaria dise q eso de la ley no quiere desir nada q hay q pagar todo eson

  17. Hola Toni, Anna y Esther,

    El BOE ha publicado hoy el Real Decreto Ley:
    https://www.boe.es/boe/dias/2018/12/18/pdfs/BOE-A-2018-17293.pdf
    Y dice que entrará en vigor mañana.

    Saludos,
    Amparo, de enAlquiler

  18. Hola Connie,

    A los contratos ya firmados no les afectan los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero si se hace un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual a partir de mañana, aunque ponga que la duración es 6 meses, sí que le afecta el nuevo Real Decreto Ley y el contrato se prorrogará automáticamente anualmente hasta sumar un mínimo de 5 años. El inquilino puede marcharse antes siempre que avise al casero con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

    Saludos,
    Amparo, de enAlquiler

  19. David dice:

    Hola,tengo piso alquilado y no entiendo muy bien lo de las bonificaciones del IBI.Me lo pueden explicar mejor?,Saludos.

  20. Jorge dice:

    Soy propietario de un piso y los contratos de alquiler los hago a un año prorrogables tácitamente por periodos anuales hasta un máximo de tres años. Una vez transcurridos los tres años, si ninguna de las partes notifica con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente un año más.
    La nueva ley dice que se amplia de 1 a 3 años el plazo de prorroga tácita.Entonces si el contrato sigue siendo a un año ¿las renovaciones han de ser a tres años o pueden seguir siendo anuales hasta 5 años y después tres años más?
    Muchas gracias

  21. marino dice:

    yo apegado dos meses de fianza mas el mes en curso mas gastos de la inmobiliaria por necesidad lo cogí pasara con la nueva ley de arrendamientos

  22. Maria dice:

    Hola, se puede incluir una cláusula en el contrato indicando que en un plazo determinado (por ejemplo 2 años) el piso se va a poner a la venta o hay que esperar a finalizar los 5 años de contrato?
    Por supuesto respetando el derecho de tanteo y retracto que tiene el inquilino. De antemano, muchas gracias.

  23. Narcisa dice:

    Buenas tardes, he firmado un contrato de alquiler hace un mes y todavía no he podido mudarme por la mala gestión de la inmobiliaria que no me entregó la documentación a tiempo para poder dar de alta los suministros mientras ellos ya me pasaron el recibo de alquiler me siento impórtente y me han causado un daño económico al tener qué pagar alquiler de 2 casas que puedo hacer gracias

  24. Luis dice:

    ¿La prorroga tácita de tres años se entiende que es a partir del quinto año de plazo legal mínimo pero no para las prorrogas intermedias que se produzcan caso de que el contrato sea a un año?

  25. Marcelo dice:

    Hola, Amparo.
    Yo tengo que firmar el contrato la semana próxima, es un contrato tipo (3 años y mínimo de 6 meses con la prórroga de 1 año en el casi que non se manifieste lo contrario)
    Entiendo que este contrato ya debería ser por 5 años, pero en el caso que la inmobiliaria no lo modifique, pasa de todas formas automáticamente a 5 años con la posibilidad de prórroga a 3 años más? o deberían modificar todo le contrato nuevamente?
    Muchas gracias.

  26. cristina dice:

    4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

    Este es el quid de la cuestión: la intervencion directa de la Administración en la libre tenencia y uso de una propiedad privada.

    Por otro lado, la disminución de grantías sería aceptable si mejorase la rapidez de los desahucios en caso de impago. Así, conducirá inmediatamente a un aumento de garantías vía precios. Si aumentan los riesgos se aumentan los precios, si disminuyen los riesgos, se disminuyen los precios, como en la banca: si pides un préstamo con garantía hipoitecaria cobran menos intereses que si pides un préstamo al consumo sin garantía.

    No saben hacer una ley bien.
    Era mejor la de 1994 sin modificaciones coyunturales

  27. rafa dice:

    Hola,
    he firmado el contrato en el mes de mayo por tres años… esta Ley, si he entendido bien, no me afecta, verdad?
    Siempre mi contracto es de tres años y no de cinco, justo?

  28. Sil dice:

    Hola Amparo,
    Pues si lo entiendo bien, cuando el arrendador es una persona FISICA, se pagará los gastos de gestión/inmobiliaria el arrendatario como antes??
    Gracias por tu respuesta!

  29. Anónimo dice:

    Hola buenas noches. Tengo el siguiente problema. Llevo ya 5 años ahora para nuevo año,viviendo en régimen alquiler desde 2014. Desde entonces no dispongo de contrato por escrito. El propietario no quiere hacerlo formal,el motivo no lo se. En el inmueble se han hechos mejoras porque era necesario no por criterios personales.Si dejando a un margen la necesidades correspondientes al propietario que aun no estan realizadas. No se que puedo hacer ante tal situación y los cambios de leyes. Gracias

  30. Hola Sil: Así es. Si el arrendador es persona física no está obligado a pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

    Hola Anónimo: A tu alquiler no le afectan los cambios del nuevo Real Decreto Ley porque ya estabas alquilado antes de que se aprobase.

    Saludos,
    Amparo, de enAlquiler

  31. Emma dice:

    Buenos días. Llevo 5 años en un piso en canarias y la propietaria quiere hacer uno nuevo para poder subirlo 200 euros. Además me exige de nuevo gastos de agencia, pero resulta que ella actúa como representante de la inmobiliaria, porque dicha empresa está en Argentina, ella es argentina. Le he comunicado que eso corre a cargo de la inmobiliaria por la nueva ley, pero me dice que si no acepto sus condiciones me echa.
    Saludos

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