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¿Es el alquiler turístico el culpable de la subida de los precios del alquiler habitual?

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agosto 17, 2018 • Destacados, Noticias inmobiliarias

Cuando todo el mundo parecía estar de acuerdo en que el alquiler turístico era el culpable de la subida de precios del alquiler habitual, surge una voz que marca la duda. ¿Lo es o no? Lee y decide.

¿Es el alquiler turístico el culpable de la subida de los precios del alquiler de pisos de larga estancia? Hasta ahora la respuesta mayoritaria era si. Pero un reciente estudio de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) lo cuestiona.

Según este estudio de la CNMC “no existe evidencia concluyente” de que la proliferación de alquiler turístico haya influido en la subida del alquiler habitual. “Si bien se ha registrado un aumento generalizado de los precios de la vivienda en España en los últimos años, ello se debe a una confluencia de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil discernir en qué medida han contribuido cada uno de esos factores”, continúa el informe. “Así, no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas.”

Contra las regulaciones municipales

Madrid

Quizá este estudio de la CNMC tiene su raíz en el enfrentamiento que tiene con algunos ayuntamientos que han regulado el alquiler turístico.

Según la CNMC, se puso en contacto con los ayuntamientos de Madrid, Bilbao y San Sebastián para que “justificaran la necesidad y la proporcionalidad de una serie restricciones impuestas a la hora de alquilar apartamentos y viviendas turísticas, o para que, directamente, anularan esos requisitos”.

Pero los ayuntamientos no contestaron y la CNMC ha decidido acudir a los tribunales pesentando el correspondiente recurso contencioso-administrativo contra estas normativas municipales.

Pero, ¿cómo son estas normativas? Así:

Madrid: la norma del Ayuntamiento exige una licencia para poder alquilar apartamentos y viviendas turísticas. Por otro lado, establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.

El Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid está abierto a alegaciones hasta el 27 de septiembre como paso previo a su aprobación definitiva.

Bilbao: solo pueden ser viviendas de uso turístico las plantas bajas o primeras de los inmuebles, salvo que tengan acceso independiente a la calle. Además, se exige autorización y registro para las viviendas de uso turístico y límites para las mismas. También se incluyen otros obstáculos, como exigencias de oferta máxima de tres habitaciones por vivienda y limitación a edificios de uso residencial.

San Sebastián: la normativa limita también las viviendas de uso turístico a las plantas bajas o primeras de los inmuebles salvo que tengan acceso independiente a la calle. Además, la normativa prohíbe nuevas viviendas turísticas en algunas zonas del centro de la ciudad.

Según la CNMC, todas estas medidas tienen efectos restrictivos sobre la competencia en las tres ciudades, al impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados. Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos de estas tres ciudades.

La CNMC considera que estas medidas no garantizan una mayor calidad de los alojamientos turísticos ni protegen adecuadamente a los ciudadanos. En ninguno de los tres casos se especifican con claridad los objetivos de interés general que se persiguen ni se justifica que las medidas elegidas sean las más idóneas para lograrlos.

¿Bueno o malo?

si o no

¿Es el alquiler turístico bueno o malo para las ciudades? Según el ayuntamiento de Madrid produce problemas de habitabilidad, convivencia y seguridad e “incide en el precio de acceso a vivienda”, llegando a causar “un aumento astronómico de los precios de los alquileres” en el distrito Centro de Madrid. Así se dice en el proyecto de su normativa municipal, según recoge El País.

Pero la CNMC no lo tiene tan claro, porque cree que el alquiler turístico tiene efectos positivos y negativos en las ciudades. Y así los recoge su estudio:

Lo BUENO

- Alternativa al establecimiento hotelero tradicional: el crecimiento de la oferta de viviendas de uso turístico ha supuesto su consolidación como alternativa de alojamiento temporal a los establecimientos tradicionales (hoteles, hostales, apartamentos turísticos…).

La entrada de nuevos agentes en el mercado genera efectos pro competitivos derivados del incremento de la cantidad y variedad de la oferta.

El incremento de la oferta de alojamiento turístico asociado a la entrada de viviendas de uso turístico provoca una reducción en el precio medio del mercado, no solo por el menor precio medio de las viviendas turísticas respecto a los alojamientos tradicionales sino por el efecto que una mayor competencia tiene sobre los precios de hoteles y apartamentos, lo que favorece la accesibilidad para algunos usuarios que, de otra forma, no viajarían por no poder costearse un alojamiento de mayor precio. De la misma forma, la mayor competencia en el mercado incentiva la mejora de la calidad ofertada.

- Más variedad: las viviendas turísticas incrementan la variedad de las opciones de alojamiento turístico disponibles, permitiendo al usuario acceder a viviendas singulares por su ubicación o características, o a alojamientos que se ajustan mejor a sus necesidades.

- Flexibilidad de la oferta: la entrada de viviendas de uso turístico en el mercado aumenta la flexibilidad de la oferta de alojamiento, que tradicionalmente se ha caracterizado por ser de capacidad fija y, por tanto, relativamente rígida a corto plazo.

Las viviendas de uso turístico aportan capacidad de alojamiento en periodos en los que la demanda es elevada, contribuyendo a paliar la rigidez de la oferta tradicional y reduciendo el precio medio del alojamiento y, además, la mayor flexibilidad de estas viviendas les permite retirar capacidad de alojamiento en periodos de baja demanda, lo que contribuye a suavizar las diferencias de precios existentes entre los periodos de alta y baja demanda.

Más información y más barato: gracias a las plataformas y los sistemas de valoración que incorporan, existe una mayor información disponible para los usuarios sobre el servicio a un coste muy reducido, lo que les permite comparar fácilmente las opciones disponibles y tomar mejores decisiones.

Esto supone un empoderamiento del consumidor, que ahora dispone de una oferta de carácter personalizado, un mayor poder de compra y, en muchas ocasiones, de negociación. Es decir, el consumidor tiene ahora una mayor influencia sobre la configuración de los servicios y productos, adaptándolos mejor a sus necesidades.

Más control financiero: el hecho de que las transacciones efectuadas en los nuevos modelos se realicen en su inmensa mayoría por medios electrónicos facilitados por las plataformas de intercambio permite una trazabilidad y mayor transparencia de las transacciones económicas.

Esto permite una mayor colaboración entre estas plataformas y las Administraciones tributarias a la hora de facilitar toda la información registrada en los intercambios, a efectos del cumplimiento de las obligaciones tributarias por parte de todos los obligados.

Economía colaborativa: las viviendas turísticas favorecen la generación de rentas a favor de particulares, permitiéndoles beneficiarse de los ingresos del incremento del turismo. También los operadores de establecimientos tradicionales se han beneficiado de los nuevos modelos de prestación de servicios, ya que, en muchos casos, son ellos quienes identifican una oportunidad en la economía colaborativa, participando en algunas de las nuevas plataformas o creando otras nuevas con las que puedan diversificar su oferta entrando en dicho negocio.

Promoción del turismo: deben destacarse los efectos positivos de la entrada de viviendas de uso turístico en la economía, entre los que destacan la promoción del turismo por el aumento en el número de visitantes, la modernización de barrios del centro de las ciudades por la adecuación y mantenimiento de las viviendas para poder ser ofertadas para uso turístico y el efecto positivo de arrastre en el comercio local.

Lo MALO

- Para la población local:

Por un lado, estarían las derivadas del aumento del turismo, como congestión, ruidos, o consumo de recursos medioambientales. Estas externalidades no son exclusivas de las viviendas turísticas, ya que se producen por cualquier turista, independientemente del modo de alojamiento en el que se hospede.

Por otro lado, estarían las proyectadas sobre los habitantes del inmueble en el que se ubica la vivienda turística, derivadas del supuesto mayor uso de ciertos recursos comunes de la comunidad de propietarios por parte de los usuarios de viviendas turísticas, o las molestias por ruido de estos a aquellos.

- ¿Incremento de precios?: Se ha destacado el impacto de la proliferación de viviendas turísticas sobre el precio de la vivienda (alquiler o compra) en determinadas zonas de las ciudades, especialmente en el centro histórico, donde la entrada de las viviendas de uso turístico ha sido más importante, así como su efecto arrastre a otras zonas colindantes.

Sin embargo, no existe evidencia concluyente, pues si bien se ha registrado un aumento generalizado de los precios de la vivienda en España en los últimos años, ello se debe a una confluencia de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil discernir en qué medida han contribuido cada uno de esos factores9. Así, no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas.

Además, esta crítica debe ponerse en relación con la principal alternativa a las viviendas turísticas. Si no hubiera crecido la oferta de viviendas turísticas, se habría producido un mayor crecimiento de la construcción de hoteles y edificios de apartamentos turísticos para atender a la demanda de alojamiento de turistas, lo cual supondría detraer viviendas de residentes para dedicarlas íntegramente al alquiler turístico, con efectos sobre el precio de la vivienda.

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One Response to ¿Es el alquiler turístico el culpable de la subida de los precios del alquiler habitual?

  1. Inmobiliaria Vic dice:

    Desde nuestro punto de vista, el alquiler vacacional está afectando drásticamente al alquiler habitual. Evidentemente hay propietarios que alquilan desde Septiembre a Mayo a precios inferiores pero eso implica que la persona de alquiler habitual no pueda tener una vivienda permanente y tenga que abandonarla al llegar el periodo vacacional.

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