La persona que en las circunstancias actuales toma en alquiler una vivienda ¿Tiene garantía de usarla con tranquilidad y estabilidad?
La respuesta ha de ser afirmativa, por una parte el Código Civil impone al arrendador la obligación de proporcionar a su inquilino el disfrute pacífico de la vivienda arrendada; por otra la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al inquilino la facultad irrenunciable de prorrogar hasta tres años la duración del alquiler, aunque el plazo que se ha pactado en el contrato sea menor.
Sin embargo hay circunstancias que pueden considerarse excepciones a lo anteriormente expuesto, vamos a enumerar las más habituales, algunas pueden parecer obvias, pero conviene recordarlas:
Impago o retraso en el pago del alquiler
La falta de pago del alquiler es la causa más frecuente de que el inquilino se vea obligado a abandonar la vivienda. Hay que subrayar que basta el impago de un mes para provocar el desahucio, si bien el inquilino podrá enervarlo -paralizarlo- pagando en el juzgado, si no ha sido requerido de pago previamente.
En cuanto al retraso en el pago, para que constituya causa de desahucio, el casero debe acreditar que se trata de un retraso reiterado no tolerado por el arrendador.
Necesidad del arrendador
El casero puede dar por terminado el contrato si necesita la vivienda para él, su cónyuge o familiares de primer grado.
Hay que subrayar que esa necesidad no autoriza al casero a dar por terminado el contrato en cualquier momento; lo que la ley dice es que, por ese motivo, puede denegar la prórroga, con lo cual solamente podrá ejercer su derecho en el momento en que el contrato vaya a entrar en prórroga. Un ejemplo aclarará la idea: Si se pacta una duración de tres años, el casero, aunque necesite urgentemente la vivienda, tendrá que esperar a que se cumplan esos tres años.
El casero o la persona para la que se pide la vivienda está obligado a ocuparla efectivamente en el plazo de tres meses, si no ocurre así el inquilino podrá ser readmitido en la vivienda e indemnizado.
Venta de la vivienda
El comprador de una vivienda arrendada no está obligado a reconocer el contrato existente, y puede por tanto darlo por terminado, salvo que ese contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Para inscribir un contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad es preciso que, previamente, ese contrato se haya otorgado ante notario en escritura pública.
El inquilino podrá exigir que se le deje continuar en el arriendo tres meses, desde que le sea notificada la venta y podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Fin de contrato
Dado que antes los alquileres eran “de por vida”, hay que recordar, aunque parezca una perogrullada, que el cumplimiento del plazo pactado y las prórrogas exigidas por la ley faculta al arrendador para dar por terminado el contrato y desalojar al inquilino a no ser que lleguen a un nuevo acuerdo con unas condiciones económicas que no tienen por que sujetarse a la situación anterior; para ello simplemente deberá preavisar al inquilino de modo fehaciente, con treinta días de antelación al cumplimiento de la anualidad, de su voluntad de dar por terminado el contrato.
Obras
En algunas ocasiones el inquilino realiza mejoras en la vivienda arrendada y posteriormente se dirige al casero pidiendo que se haga cargo de los gastos, sin considerar que puede haber incurrido en una de las causas de desahucio, previstas en la ley.
Mascotas
Puede ocurrir que en el contrato se establezca una cláusula de prohibición de mascotas al inquilino y que se le diga que, no obstante, puede tenerlas.
En estos casos hay que recordar lo que decían los antiguos: Verba volant, scripta manent-, Las palabras se las lleva el viento, porque el casero podrá dar por terminado el contrato, invocando esa cláusula.
Subarriendo
El inquilino decide buscar una ayuda para pagar el alquiler admitiendo la entrada de invitados fijos en su vivienda.
En este caso debe tener en cuenta que no es el casero quien debe probar que esos invitados son subarrendados, sino el inquilino demostrar que no pagan alquiler, con la dificultad que tiene la prueba negativa -probatio diabolica-. El subarriendo inconsentido es motivo de desahucio.
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
La realización de estas actividades por parte del inquilino o quienes con él convivan es motivo de desahucio. Por ejemplo: Excesivos ruidos denunciados por la Comunidad, almacenamiento de sustancias explosivas, etc.
No dedicación del inmueble a vivienda
La realización de actividades económicas u otras en el inmueble arrendado de modo que deje de ser primordialmente vivienda del inquilino también es causa de desahucio.
Pérdida de la vivienda
La pérdida de la finca en que se asienta la vivienda por causa no imputable al arrendador o la declaración de ruina por la autoridad competente son causas de extinción del contrato de arrendamiento y, consecuentemente, de abandono del mismo por parte del arrendatario.
NOTA FINAL
Conviene recalcar, como ha quedado dicho, que todo lo anterior se refiere fundamentalmente a los contratos que se firmen ahora o firmados con posterioridad a 6/6/2013 puesto que:
a) Los contratos llamados de “renta antigua” es decir firmados con anterioridad a 1/1/1995, gozan de duración ilimitada a favor del inquilino, y la necesidad del casero se regula de modo específico.
b) Los firmados antes de 6/6/2013, en caso de venta, el comprador debe respetar el arrendamiento, y por contra el casero solo puede rescindirlo por necesidad si está previsto en el contrato.
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Tags: contrato de alquiler
FATHIA, si ha alquilado por tres años, no puede ahora invocar necesidad para denegar la prórroga, puesto que ese contrato no estará en prórroga hasta que cumpla los tres años.
EDWIN si el casero considera que esos “invitados” no son tales, sino subarrendados, usted deberá demostrar que no pagan alquiler.
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Yo tengo un contrato de 1 año prorrogable a tres. Hace que vivimos en el piso 2 años y medio, por lo tanto aun no hemos finalizado el contrato. El propietario, que ha heredado el piso hace unos meses, ahora lo reclama para su hijo y pretende que en dos meses abandonemos la vivenda. Esto se puede hacer? Y el arrendador tiene que domostrar algo para recuperar la vivienda? O con quererlo basta? Gracias
Vivo en un chalet con otras personas . El propietario ha decidido venderlo. No tenemos un contrato , pero si recibos de pago y estamos empadronados en el mismo, lo que significa que podemos demostrar la legalidad de nuestro alquiler….en estos momentos estamos buscando , todos, una vivienda alternativa, pero no encontramos nada en el mercado
Además solo se nos da 2 meses de plazo para encontrar vivienda. Finalmente el propietario de la vivienda no la tiene declarada en Hacienda para el pago de los impuestos correspondientes…Nos pueden hechar ….??????
Qué tiempo tiene que darte el dueño del piso para mudarte. Por que él quiere vender la propiedad. Y si tienes que indexar. Gracias.
En mayo me envían un email donde me dicen que envíe una serie de documentos para ver si reúno las condiciones de renovación del alquiler. Por su puesto q las reúno cobrando paro de 400 euros . Me dicen que no renuevan contrato y a la calle porque lo dice la propiedad. Se supone es alquiler social . No entiendo nada
Quiero alquilar un piso
Le hecho un contrato de tres años pero quiero volver a vivir ahi puedo romper la proroga pir nesecidad pues aparte tengo una hija
Buenos días, el 1 de noviembre de 2017, entré en una agencia con un contrato de arrendamiento de 1 año con la obligación de pago de los primeros 6 meses si salía del apartamento antes de ese período. Me gustaría saber si la duración mínima de este contrato es dentro de 3 años, incluso si está escrito que se renovará anualmente. Especifico que soy un ciudadano italiano que espera su residencia en Torrevieja. Gracias!
Buenas tardes, el sábado firme el contrato del nuevo piso y en el dice que el contrato es anual, pero llegado el año la renovación es mensual. A mí me ha parecido muy raro, pero solo he estado en dos casas antes y las renovaciones eran anuales.
Cuando puedan me comentan qué les parece. Gracias.
Tengo un bar arrendado hace 40 años. Me falta un año para los 65 años. Edad de jubilación. Me pueden echar cuando me jubile o puedo seguir con los trabajadores que tengo. Es un bar pequeño y yo no ir a trabajar?
Tengo un piso para alquilar y un posible inquilino lo quiere alquilar para vivir con su familia y para poner un despacho de su actividad profesional de arquitectura. Son posibles los dos usos a la vez?. Hay que reflejar los dos usos en el contraro?. Gracias
Vivo en el Reino Unido y e decidido rentar una casa. Mi prima ha sido la que me ha ayudado a conseguirlo y a hablado con el dueño en particular y yo soy el que le doy el dinero a ella. A día de hoy nuestra relación es muy mala y me a amenazado con que me va a hechao de la casa cuando e cumplido 6 meses y en el contrato pone que puedo vivir en el 12 meses. ¿ Me puede echar ?
Soy titular de un piso aquilado dezde el pricipio el proprietario del piso supo que era para mi y para mi hermana y el hijo de ella que es paralitico .Mi hermana consiquio la ayuda de alquiler in el nombre de su hijo a esta direction yo quiero irme con mis hijos en otra provincia el contrato de alquiler es de un año quiero cambiar y poner de titular a mi hermana como puedo hacer sin perjudicarme ??
Muy buenas!
El 1 de septiembre hago 3 años desde que firme el contrato de alquiler. El contrato es de un año prorrogable hasta 3 años. Si no me ha avisado de nada la propietaria, ¿este contrato se ha prorrogado automáticamente un año? ¿y no me puede echar al menos hasta que este se cumpla?
Muchas gracias.
Llevo un año de alquiler y el contrato es de tres .y ahora el propietario me dice que quiere vender el piso y me da 4meses para irme puede hacerlo??