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¿Quién paga las reparaciones en un piso en alquiler?

Reparaciones en pisos en alquiler

diciembre 14, 2018 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Las reparaciones en un piso en alquiler siempre son motivo de conflicto. ¿A quién le toca pagarlas? Pues depende de lo que sea ... Fíjate aquí abajo.

¿Qué dice la ley sobre las reparaciones en un piso en alquiler? La regulación sobre esta materia la encontramos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Título II, Capítulo IV, denominado de los derechos y obligaciones de las partes, así como en el RD de 24 de julio de 1889 del Código Civil, en su Libro cuarto, de las obligaciones y los contratos, título VI del contrato de arrendamiento.

La reparaciones de una vivienda han de ser asumidas tanto por el arrendador como por el arrendatario pero uno ha de asumir las que sean necesarias para conservar la habitabilidad del inmueble y servir al uso convenido y otro las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda o por un uso negligente.

¿Qué le toca pagar al casero?

entregar llaves a casero

Deberá asumir el gasto de las reparaciones necesarias para hacer un uso adecuado de la vivienda, esto incluirá tales actuaciones como reparar las humedades provenientes del propio inmueble, mantenimiento adecuado del cableado eléctrico, tuberías, reparación de la caldera, etc… pues lo anterior afecta a la habitabilidad del inmueble.

El Casero, en un asunto resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, el 28 de diciembre de 2017, es obligado asumir el gasto de la reparación de “viguetas del techo oxidadas pintura de techo, sustitución de plato de ducha y sustitución parcial de azulejos y reparación de la fachada” pues en el presente caso el arrendatario puso en conocimiento del dueño del inmueble las actuaciones que eran preceptivas en la vivienda mediante burofax y facilitando el acceso al inmueble, para la verificación directa por el propietario o persona en quien este delegue, tal como requiere el art. 21 de la LAU, pues transcurrido un año de la comunicación no se efectuó actuación alguna por parte del dueño, procediendo el arrendatario, a sus expensas, a efectuar tales reparaciones necesarias, las cuales debió haber realizado el casero, y así lo confirmó la citada Sentencia.

Lo que no deberá asumir el arrendador serán las obras de mejora, como el caso que resolvió la AP Barcelona, en Sentencia de 22 de Mayo de 2018, en la cual exonera al propietario del inmueble de sustituir las ventanas existentes por otras que tengan mayor aislamiento acústico, ya que estaríamos ante un obra de mejora y no de mantenimiento.

Se ha de indicar en este apartado que la obligación del arrendador de realizar las obras de conservación y reparación tiene tres límites:

1º Que el desperfecto, deterioro o desgaste sea imputable al arrendatario o a las personas con quien conviva.

2º Que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que el coste de la reconstrucción sea superior al cincuenta por ciento del valor real de la vivienda al ocurrir el siniestro.

3º Las pequeñas reparaciones que exija desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Las cuales son de cargo del arrendatario.
Teniendo presente que “si la cosa se devuelve en el estado en que se recibió, pero usada, el arrendatario cumple con su obligación”. Así lo indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona en su Sentencia de 11 de mayo de 2017.

¿Qué le toca pagar al inquilino?

Pareja de inquilinos con las llaves del piso en alquiler

Deberá asumir el gasto por las pequeñas reparaciones por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, entenderemos las que se utilizan con alta frecuencia o diariamente como es el caso de los grifos, lamparas, persianas, cerraduras, etc.

Pues así lo indica el artículo 21 apartado 4º de la LAU el cual indica: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. En tal sentido se pronunció la Audiencia Provincial de Barcelona en la Sentencia de 8 de junio de 2016.

¿Qué obligaciones recaen sobre el arrendatario?

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El inquilino de conformidad con lo establecido en los artículos 21 de la LAU, 1555.2º y 1561 a 1564 CC está obligado a devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Sin olvidar que se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario, y que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, siendo también responsable del deterioro causado por las personas de su casa, pues así lo recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 6 de abril de 2018, tras examinar un litigio en el cual se declaró la obligación del inquilino de asumir el coste de las reparaciones derivadas de los desperfectos causados por sus animales de compañía.

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