Ponerse de acuerdo en el importe del alquiler y firmar, sin leerlo, un contrato de ‘copia y pega’, no es la manera más recomendable de empezar un arrendamiento de vivienda. Existen cuestiones tan importantes al menos como la cuantía del alquiler que deben ser negociadas antes de iniciarlo.
A continuación se exponen algunas de ellas:
Duración del alquiler
Es cierto que, por imperativo legal, ha de respetarse el derecho del inquilino a permanecer tres años en la vivienda y a marcharse a los seis meses, pero puede ser interesante a ambas partes pactar una duración más larga, introduciendo además la cláusula penal que permite la ley: Indemnización de un mes de renta por año no cumplido que debe pagar el inquilino.
NOTA: En tal supuesto el casero no podrá dar por terminado el contrato por necesidad sobrevenida, hasta que no se cumpla el plazo pactado.
Renta
Además de la cuantía conviene negociar la forma de actualizarla, sobre todo si se ha pactado una larga duración, ya que por una parte si no se hace constar en el contrato no se podrá actualizar la renta y por otra, la ley permite sistemas distintos al Índice de Precios al Consumo (IPC).
Para los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015, casero e inquilino pueden pactar libremente cómo se hace la actualización del alquiler. Si el contrato de alquiler no incluye ese pacto entonces no se puede actualizar el alquiler. Si el contrato sí que incluye la actualización de la renta pero no se dice cómo se debe hacer entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
Fianza
Es obligatoria la constitución y depósito de la fianza legal, un mes de renta.
Puede pactarse, además, cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a esa fianza, pacto que indudablemente debe quedar plasmado en el contrato.
Impuestos y gastos de Comunidad
La ley permite repercutir al inquilino el importe del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los gastos de Comunidad, siempre que se acuerde así en el contrato, exigiendo además para los gastos de comunidad que se especifique su importe anual.
Suministros
Aunque la ley tiene previsto que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del inquilino, es importante dejar pactado a quién corresponde pagar el alta o modificación de esos contadores si es preciso efectuarla al comienzo del alquiler.
Subarriendo
Aunque la ley no permite el subarriendo inconsentido ni la existencia de realquilados es útil dejar constancia de ello en el contrato para evitar erróneas interpretaciones.
En este sentido debe incluirse en el contrato la relación de familiares que convivirán con el inquilino, ya que el casero tiene derecho a considerar realquilado cualquier otra persona que habite en la vivienda.
Reparaciones y sustituciones
Conforme a la ley solamente corresponde al inquilino sufragar las sustituciones y reparaciones originadas por mal uso y las pequeñas reparaciones, por ello es recomendable dejar constancia en el contrato del importe máximo de estas pequeñas reparaciones, 150/200€.
Mascotas
La ley no prohíbe la tenencia de mascotas en la vivienda alquilada, por lo tanto si el casero no quiere que existan deberá hacerlo constar en el contrato, en tal caso si el inquilino lo incumple será causa de desahucio.
En cualquier supuesto el inquilino es responsable de los daños que esas mascotas produzcan en la vivienda.
Recomendación final
Antes de iniciar la negociación de un alquiler puede ser muy provechoso para el arrendador leer atentamente el Decálogo del Casero; lo mismo cabe decir para el arrendatario respecto del Decálogo del Inquilino.
Tags: contrato de alquiler
Hola:
Aparte del IBI y de las cuotas mensuales de la comunidad, ¿se puede derivar al inquilino pagos extraordinarios tales como derrama, etc.?
Gracias.