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¿Pueden subirte el alquiler lo que quieran y cuando quieran?

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octubre 3, 2017 • Destacados, Noticias inmobiliarias, Vivir de alquiler

¿Eres uno más de los que teme una próxima subida en tu alquiler? ¿Te gustaría saber cuándo, cuánto y cómo puede ser? Aquí tienes las respuestas.

La efervescencia en los precios de los pisos en alquiler hace que muchos inquilinos piensen en cuándo, cuánto y cómo les van a subir su alquiler. ¿Puede el casero subir el precio cuando quiera? ¿debe hacerlo según alguna regla? .. Lo mejor es que nuestro abogado y experto de La Comunidad, Pedro Hernández del Olmo, nos saque de dudas.

Ahí están nuestras preguntas y sus respuestas. Todas tuyas.

¿Puede el casero subir el alquiler en cualquier momento porque los alquileres de la zona están subiendo?

Barcelona

Conviene hacer una puntualización: En España la errática legislación que hemos sufrido en materia de arrendamientos urbanos, ha producido algunas falsas opiniones que conviene desmontar. Por una parte está el inquilino que piensa que como lleva diez años en una vivienda ha adquirido derechos sobre ella, por otra el casero que cree que la legislación actual le permite modificar las condiciones económicas del arriendo cuando le venga en gana.

Con esa premisa la respuesta a esa pregunta ha de ser negativa. El encarecimiento de los alquileres en la zona no es razón jurídica que permita al casero elevar el suyo para adecuarlo al precio del mercado, ha de atenerse al contrato que tiene firmado, en virtud del principio pacta sunt servanda, los acuerdos han de ser respetados.

Cuestión distinta es la facultad que la ley concede, tanto al casero como al inquilino, para actualizar el alquiler en cada anualidad del contrato. Esta actualización puede ser al alza o a la baja.

¿Cuándo puede el casero subir el alquiler?

Reloj en la playa

El casero puede incrementar el alquiler cuando el contrato agote su duración, es decir, si firmaste tu contrato antes del 6 junio de 2013 será a los cinco años (o los ocho años si ha habido prórroga) y si firmaste después será a los tres años (o los cuatro si ha habido prórroga).

En realidad no es que ‘suba el alquiler’ es que se firma un contrato nuevo y el dueño entiende que debe pedir una cantidad superior por su vivienda, con independencia de que los alquileres se hayan incrementado o no.

Desde luego el inquilino puede aceptar esa subida, intentar negociar para que sea menos ‘empinada’ o buscar otra vivienda. Lo que no podrá nunca es invocar que lleva no sé cuantos años alquilado, pagando religiosamente, para evitar ese incremento del alquiler.

Además, el casero puede actualizar el alquiler cada año según el IPC, según el Índice de Garantía de Competitividad o según lo que hayan negociado casero e inquilino privadamente y haya quedado reflejado en el contrato de alquiler. Eso sí, depende de cuándo hayas firmado el contrato de alquiler para aplicar una forma u otra de actualización.

Es evidente que todo lo dicho anteriormente no afecta a los contratos llamados de ‘renta antigua’ es decir los firmados antes de 1985 y aquellos del ‘Decreto Boyer en que se pactó prórroga forzosa a favor del inquilino, en los que el casero no puede subir el alquiler, aunque puede actualizarlo conforme al IPC.

¿Cuánto puede el casero subir el alquiler?

euros colgando

Por una parte está la ‘subida’ del alquiler por nuevo contrato, como hemos dicho anteriormente, que no estará sujeta a otro criterio que no sea el acuerdo al que lleguen casero e inquilino.

Parece sin embargo que el Gobierno tiene previsto dictar medidas contra los alquileres abusivos, lo cual no es una buena noticia, ya que a mi parecer, este tipo de medidas distorsionan el mercado produciendo más daños que beneficios.

Por otra parte está la actualización del alquiler anual que sigue distintos criterios dependiendo de la fecha de la firma del contrato:

A.- Antes del 6 de junio de 2013: sólo se puede actualizar la renta según las variaciones del Índide de Precios de Consumo (IPC) General durante los primeros cinco años. En el sexto año el casero puede pedir un incremento del alquiler como condición para prorrogar el contrato otros tres años, si no lo hace se seguirá aplicando el IPC durante esos años también.

B.- A partir del 6 de junio de 2013: casero e inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual del alquiler. Si el contrato no incluye ese pacto el alquiler se actualizará según el IPC General.

C.- A partir del 1 de abril de 2015: casero e inquilino pueden pactar libremente cómo se hace la actualización del alquiler. Si el contrato de alquiler no incluye ese pacto entonces no se puede actualizar el alquiler. Si el contrato sí que incluye la actualización de la renta pero no se dice cómo se debe hacer entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

¿Se puede bajar el alquiler en cualquier momento, cómo y cuánto?

bajar alquiler

Ha sido relativamente frecuente que con motivo de la ‘burbuja inmobiliaria’ los caseros hayan accedido a rebajar el importe de los alquileres en contratos vigentes.

Esto es perfectamente legal, sin embargo es recomendable, en beneficio de ambas partes, que se documente por escrito mediante un anexo al contrato, ello permitirá al inquilino tener la seguridad de que no le va a ser reclamada esa cantidad que ha dejado de pagar del alquiler que figura en el contrato y al casero fijar una duración determinada para esa rebaja, pasada la cual puede reclamar de nuevo el alquiler contractual, además le servirá para justificar ante la agencia tributaria, si es llamado a ello, la diferencia entre lo que figura en contrato y lo declarado a efectos fiscales. Es evidente que el importe de esa reducción no tiene otro límite que el consenso al que lleguen arrendador y arrendatario.

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

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23 Responses to ¿Pueden subirte el alquiler lo que quieran y cuando quieran?

  1. Juan carlos dice:

    Hola tengo un negocio alquilado, donde hay puerta de entrada y otra q es corredera eléctrica , está se ha estropeado , motor de persiana.
    Mi casero dice qxes desgaste y como pone contrato es cuenta mía, yo creo le corresponde a el , pues es continente , me podéis ayudar

  2. Rachida dice:

    Nesicito casa alquiler todo año en empuriabrava

  3. Juan Pedro dice:

    el cónyuge que vive en el piso que se alquila puede ser fiador?

  4. Mostapha dice:

    Quitó piso alquiler de girona salto angles

  5. PHOLMO dice:

    Juan Carlos en los contratos de arrendamiento de local de negocio hay mayor libertad de pactos que en los de vivienda, por lo tanto habría que estudiar ese contrato para determinra a quien corresponde esa reparación, de todos modos recuerde que este asunto en la práctica puede dar lugar a problemas importantes entre casero e inquilino, el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de “Más vale un mal arreglo que un buen pleito” o la maldición gitana: “Pleitos tengas y los ganes”. Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco.
    Juan Pedro no veo otro problema en que el cónyuge conviviente sea fiador del inquilino, que la responsabilidad que implica ser avalista de otra persona, que muchas veces se desconoce, en este enlace tiene información al respecto: http://www.pedrohernandezabogado.com/2008/11/avalistas-y-fiadores.html
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

  6. Ana dice:

    Me hicieron un contrato de alquiler por 3 años y ahora se termina el contrato me an enviado un burofax indicándome que el contrato termina y que devuelva el piso por otra parte me llaman y me indican que es mero trámite el burofax y que el dueño del piso nos quiere prorrogar el contrato siempre y cuando paguemos una 3 parte más de lo que estábamos pagando llegamos a un acuerdo sobre esto pero ahora la agencia nos pide pagos de gastos de gestión por prórroga de contrato más la nueva fianza más del IPC etc lo que haciende a pagar lo mismo que si buscáramos un piso nuevo es legal esto ???? Y dicen que si no aceptamos pues a la calle …… Quien regula esto????

  7. Celeste dice:

    Hola tengo un problema muy parecido al ultimo comentario y no hay respuesta. Se acaba mi contrato y me quieren subir el alquiler para renovarlo, llevo 8 años viviendo aqui y el piso se viene abajo, nosotros vamos haciendo pintura y pequeños arreglos para ponerlo mono pero de fondo hay problemas grandes y no creo que puede valer mas solo porq los alquileres han subido, el piso no lo vale y es muy injusto. Que se puede hacer??

  8. Silvia dice:

    Hola,

    Soy la propietaria de un piso, y se firmo el 1 de febrero de 2014 y se pacto por 10 años porque en teoría iban a arreglar los baños, arreglo bastante parco y que por la renta que pagan al final la situación es bastante abusiva.
    Podríamos subirle el alquiler? Han pasado los 3 años preceptivos, o como se firmo por 10 años nos tenemos que aguantar? En contrato solo se pacto subida ipc.

    Muchas gracias,

    Un saludo

  9. Jose dice:

    Mi casero me hizo un aumento de 150.dolares para el proximo contrato de un año,es legal eso?

  10. MATHILDE dice:

    Buenas tardes,

    Tengo una duda sobre el contrato y aumento de la renta alquiler.
    En septiembre a día 11 de 2012, firmé un contrato por 5 años de una vivienda la cual pagaba mensualmente 500euros.
    En septiembre, a día 9 de 2017, me enviaron un e-mail, alegando que me renovaban por un año mi contrato de la vivienda, pero aumentando el precio por 625€. (No dispongo del contrato físico, y tampoco he firmado nada).
    Así mismo, éste año me han vuelto a renovar por otro año más, y obviamente, aumentando el precio a 700€.
    Es ésto legal?
    Muchas gracias de antemano,
    Saludos.

  11. Najed dice:

    Hola me llamo najed y soy de bcn. El motivo de la consulta es que el casero me quiere subir el alquelir 150 euros de golpe aunque llevo en el piso 3ano y ano de prórroga y pagó al día nunca falle con el y soy familia especial trabajo solo. No se que puedo hacer actualmente pago 450. Y nunca me ha subido nada. Pero esa 150 es mucho para mi. He llegado con el que Le daré 50mas y no quiere. Que debo hacer sensores gracias

  12. jesus dice:

    alquiler una vivienda en el 2014 pero cuando llevo 4 años me sube llegando a un acuerdo de 50 euros estoy conforme con la subida ,pero ahora pregunto me puede subir todos los años de acuerdo con ipc y ademas a los tres o cuatro años otra vez me puede subir lo que quiera otra vez muchas gracias un saludo

  13. n dice:

    Me pueden subir el arriendo si llevo un año y ademas la persona que me arrienda ella sub arrienda

  14. María dice:

    Del arrendatario quiere subir el alquilar antes de la finalización del contrato que tiene 6 años de antigüedad es posible?

  15. Beatriz dice:

    Hola,
    Acabo de firmar el día 01 de Enero 2019 un contrato de alquiler por un año.
    En Febrero recibo una carta que me sube el IPC y he pagado el alquiler con el IPC de Enero y Febrero.
    Esto es legal?
    No llevo ni dos meses con este contrato.

  16. victor dice:

    buenas tarde
    mi pregunta es la siguiente tengo alquilando un piso desde marzo 2013 han pasado mas de 5 años cuando firme el contrato ponia 700 euros pero como el piso estaba destrosado la dueña me lo dejo 550 euros tengo todos los recibos pero en el contrato no modifico nada ahora lo lleva su hijo ahora mismo con las subidas pago 572 euros pero el hijo nuevo encargado me quiere subir el alquiler a 650 es corecto esto o hay algo que puedo hacer

  17. Marcos dice:

    Firme un contrato el 2 de mayo del 2016 que vencia el 2 de mayo del 2017. Pago 550 por mes.
    Nunca se ofrecio renovacion y sigo viviendo aqui.
    Ahora el dueño dice que el 2 de mayo del 2019 se termi a contrato y me sube el alquiler a 1000 euros.
    Es.legal la subida?
    La renovacion no fue automática en 2017 y por 3 años?
    Gracias

  18. Elizabeth dice:

    Firme el contrato en junio del 2014 por 525 a los tres años me subió el alquiler 575 fue verval porque no firmamos nada y me dijo que la próxima subida seria de 600 ahora me llama y me dice que me sube al 850 y si no se acaba el contrato esto es legal. Gracias por ayudarme

  19. José Carlos dice:

    a todos los que habiéndole finalizado el contrato de alquiler el casero/casera les haya subido el alquiler abusivamente respecto de lo que estaban pagando e independientemente del tiempo que hayan permanecido en la vivienda, comentarles que impera más el dinero que la buena disposición al cuidado del mismo y qué prefieren meter a cualquiera pagándoles lo que piden que mantener a un buen inquilino que les da estabilidad o les dio durante el tiempo de vigencia del contrato.
    al mismo tiempo decir que eso de que el control o bajada del alquiler repercutiría en una desestabilización para nada es verdad y la mejor forma de que empezaran a tomar conciencia de lo que está cobrando el arrendador o casero, es no tener la desgravación del 60% en el rendimiento neto del IRPF.
    veríamos entonces si un alquiler alto les haría pasar del tramo en el IRPF y consecuentemente pagar más de renta. mucho se lo pensarían antes de subir el alquiler porque actualmente es la herramienta perfecta para la venta de vivienda ya que está al mismo nivel que las hipotecas

  20. Octavio dice:

    Tenía yo un casa de Rentería gracias a dios ya me salí dure viviendo 5 años y la dueña quiere cobrarme asta la pintura y otras cosillas Y asta para cambiar los focos contrato a Alguien
    En que me pueden ayudar

  21. Monica dice:

    Hola mi pregunta es la siguiente, yo firme en marzo del 2015 3 años de contrato un año prorrogable, paso marzo y no me dijo nada ahora me dice que hay que hacer contrato y me va a subir la cuota 150€,se prórroga solo? o ahora tengo el problema de que estoy sin contrato, y que además me lo puede subir? Muchas gracias.

  22. Berlyn dice:

    Cumpliré 3 años de contrato el 01/08/2019, el casero me ha dado una hoja como informativa de que quería renovar conmigo por 5 años y me subiría 100€ yo la firmé, pero ahora quiero cambiarme de piso y le he pedido renovar el año que dice el contrato. Quiero saber, se aplicaría el aumento de la renta al ser una renovación de un contrato anterior? Al firmar el papel donde se me informa el deseo de continuar y que subiría 100€ ahora tengo que pagarlos? Estaría obligada a los 6 meses si firmo el contrato de renovación ? Firmé el 30/06/2016 el contrato que hablo

  23. Pilar dice:

    Mi contrato de alquiler me lo hicieron el 1 Junio del 2015, nunca me lo subieron pero tampoco nunca me lo renovaron y hoy me dice el dueño de palabra que para el mes que viene le tengo que pagar una subida de 100 euros más a parte de los gastos, esto lo puede hacer?

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