A la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda entre dos partes es necesario destacar algunos elementos importantes para tener en cuenta:
Encabezamiento
Es una de las partes más importantes del contrato. En él debemos indicar nuestros datos identificativos (nombre y apellidos, NIF/NIE , domicilio, etc).
Cualquiera de estos datos son claves para poder interponer cualquier tipo de acción legal contra la otra parte. Por lo tanto más vale prestar atención a estos detalles para evitar cualquier sorpresa posterior.
En caso de que el arrendatario tenga pasaporte, no hay problema en alquilarlo, si bien para acudir a los tribunales, nos irá bien disponer del NIE de la persona en caso de que sea extranjero. Si no lo tenemos bastará indicar en la demanda que se envíe oficio a la Policía para que nos faciliten el dato.
Objeto y delimitación del arriendo
En el contrato de alquiler deberemos informar de la dirección exacta del inmueble que se alquila, añadiendo la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad.
Duración
La Ley de arrendamientos urbanos establece distintas duraciones en función de si es de vivienda (hasta 3 años) o de uso distinto de vivienda (la duración la establecen libremente las partes).
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por otro lado, también es causa de resolución del contrato, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada a partir del primer año de celebración del contrato, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (art. 9.3 Ley arrendamientos Urbanos). Dicha comunicación deberá hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
En el supuesto de que llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Condiciones del alquiler
Aquí deberemos especificar con claridad la renta que se pacte.
En este punto, conviene recordar que el contrato se prorrogará mensual o anualmente en función de si el contrato ha establecido una renta mensual o anual, independientemente de cómo se fije el pago de la misma.
También habrá que indicar qué sucede con los retrasos en el pago, o la devolución de los recibos y quién asume los gastos bancarios originados por este concepto, así como establecer cuál es el periodo de pago de la renta y a partir de qué fecha se puede interponer demanda de desahucio por impago de rentas.
En caso de impago de rentas, el arrendador podrá reclamar fehacientemente la renta al arrendatario y posteriormente iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas, o ahorrarse el trámite del envío del burofax y acudir directamente a los tribunales, en cuyo caso el arrendatario podrá enervar la acción abonando las rentas que le están reclamando.
Cláusulas adicionales
o Estado del inmueble
Para que no haya dudas sobre el estado del inmueble debemos dejar constancia con fotos y con un inventario, de cómo se entrega la vivienda, que además se presume que está en buen estado de habitabilidad.
o Cesión y subarriendo
Normalmente se prohíbe la cesión o el subarriendo del contrato, o se permite previa autorización por escrito del propietario.
o Alquiler
Es preciso indicar qué incluye el pago de la renta: Gastos de comunidad de propietarios, IBI, portería, etc. En caso de que no se diga nada, no es posible añadirlos en la renta.
También habrá que indicar cómo se va a aumentar la renta periódicamente. En los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015 hay tres variantes respecto a la subida del alquiler:
1.- El arrendador y el arrendatario pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual de la renta.
2.- Si el contrato no incluye este pacto, no se puede actualizar.
3.- Si el contrato sí que incluye la actualización de la renta, pero no se dice cómo se debe hacer, entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
o Servicios y suministros
Se indica quién ha de hacer frente a los gastos de agua, electricidad y gas. Es aconsejable indicar los números de lectura de cada suministro.
o Obras y conservación
Es obligación del arrendatario la conservación del inmueble, por lo que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de su cargo.
Por el contrario, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
o Fianza
El mínimo legal es 1 mes para vivienda y 2 meses para local. No obstante, no hay problema en indicar garantías adicionales. En caso de que el contrato se prorrogue, y la renta fuera actualizada, es necesario complementar la fianza de acuerdo con la renta actualizada.
o Derecho de adquisición preferente
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. Este derecho es renunciable en el contrato.
o Obligaciones del arrendatario y del arrendador
En este punto se suelen poner algunas obligaciones que no tienen cabida en las otras cláusulas.
Por ejemplo que el arrendatario tiene la obligación de poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible cualquier desperfecto en la vivienda para llevar a cabo las reparaciones necesarias, a permitir el acceso en la vivienda arrendada a los operarios que envíe el arrendador.
o Causas de resolución del contrato
Deben enumerarse todas las cláusulas de resolución de contrato tales como el impago de las rentas y de cualquiera de las obligaciones contenidas en el contrato suscrito por ambas partes.
o Domicilio de notificaciones
Se suele pactar el domicilio de la vivienda arrendada para efectuar las notificaciones.
Pero también se puede indicar las direcciones de email y los teléfonos para que permitir comunicaciones fehacientes a estas direcciones.
o Sumisión a los tribunales
En algunos contratos se suele pactar la sumisión a un fuero distinto del partido judicial donde está ubicado el inmueble. Si embargo los tribunales han declarado nulas este tipo de cláusulas.
o Inscripción en el Registro de la Propiedad
En el supuesto de inscripción en el Registro es importante indicar quién va a soportar estos gastos.
o Seguro
Es aconsejable que tanto el arrendador y el arrendatario contraten un seguro para cubrir los daños generados por alguna negligencia suya.
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