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Si puedes, compra y alquila (aquí te decimos por qué)

comprar piso para alquilar

mayo 26, 2016 • Destacados, Noticias inmobiliarias

Invertir en vivienda para luego ponerla en alquiler es un negocio muy jugoso. Aquí te lo explicamos todo.

Comprar un piso para ponerlo en alquiler se está convirtiendo en la inversión de moda para pequeños y medianos ahorradores. ¿Por qué? porque es una operación de bajo riesgo que está generando rentabilidades que no se veían desde hace una década.

A finales del año pasado la rentabilidad sumó un 8,8%, porcentaje superior al que se registraba en 2007 (8,6%), año previo a la crisis inmobiliaria. La cifra tiene en cuenta el rendimiento bruto del alquiler (4,6%), más la plusvalía a 12 meses (4,2%). Todo según los últimos datos publicados por el Banco de España y se prevé que durante este año continuará el crecimiento moderado de los márgenes.

Chapter 1. Hay que comprar a largo plazo y escoger bien dónde se invierte

Así lo apunta un artículo de El País, donde se afirma que esta rentabilidad es: “un argumento de peso para los pequeños y medianos inversores que se han fijado en el mercado residencial como refugio ante la escasa rentabilidad de otras inversiones“.

Este año continuará creciendo la demanda de vivienda sumando unas 420.000 transacciones. Respecto a los precios, se espera que aumenten un 3% anual teniendo en cuenta que el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) ha subido un 3,6% en 2015, un incremento mayor al del 2014.

Eso sí, para invertir en vivienda se debe pensar a largo plazo, a un mínimo de tres a cinco años vista y, no todas las zonas valen para comprar bien, lo mejor es comprar en grandes ciudades y centros turísticos con gran demanda en ubicaciones centrales.

Tomemos como ejemplo, tres grandes núcleos urbanos: Madrid, Barcelona y Valencia.

En Madrid, la rentabilidad total en el primer trimestre de este año ha bajado hasta el 7,2% desde el 9,7% del trimestre anterior. Pero los precios de oferta con respecto al último trimestre del 2015 han aumentado ligeramente. Todo esto hace calcular que la rentabilidad llegará al 9,5% en el segundo trimestre del año.

Barcelona es la ciudad con mayor rentabilidad total del sector residencial. En concreto un 11,3% en el primer trimestre del año. Para el segundo se calcula un 11,5%.

Valencia también destaca por su rentabilidad que ha alcanzado un 8,1% en el primer trimestre. Y se ha previsto que suba hasta el 8,5% en los próximos meses.

Chapter 2. Cómo calcular si merece la pena comprar para alquilar

Si estás pensando invertir en la compra de vivienda para luego ponerla en alquiler, debes echar mano del Price Earning Ratio (PER).

Pero, vayamos por partes, ¿qué es el PER? es el número de años que se tardaría en pagar el piso con el dinero del alquiler. Se calcula dividiendo el precio del piso por el alquiler anual. Así que el PER es el que te dice cuántos años tardarías en recuperar el dinero invertido en comprar la casa si la alquilas. Es decir, el PER te sirve para averiguar la rentabilidad del piso cuando se alquila.

Pero mejor pongamos un ejemplo. Si tu piso te cuesta 250.000 euros y lo alquilas por 6.800 euros al año tardarás unos 37 años en recuperar la inversión. Demasiado tiempo. Durante la burbuja inmobiliaria el PER medio era 33.

Cuando finalizó 2008 había bajado hasta 27. Y ahora está en 22. Debes intentar que tu PER siempre esté por debajo del PER medio del país para que te salga más rentable alquilar.

Pero lo mejor es utilizar los valores de referencia para el PER para valorar tu vivienda. Estos valores han sido obtenidos a partir de la revisión de series históricas de evolución del mercado de la vivienda en todo el mundo y que Mario Araus ya nos resumió en su artículo Cuánto vale un piso en alquiler. Los tienes aquí:

Tabla PER

Debes multiplicar el alquiler anual que piensas cobrar por tu piso por el PER para obtener unos precios de referencia asociados a diferentes escenarios.

Pero mejor trabajar con un ejemplo. Un piso en alquiler con una renta mensual de 750 €. Esta renta equivale a una renta anual de 9.000 €. Si a este valor se le aplica los multiplicadores de la tabla anterior, se obtiene el siguiente cuadro:

Tabla PER

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