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Cómo pagar el alquiler con reformas

Reformas en Piso en Alquiler

mayo 23, 2016 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

La crisis y la antigüedad de muchos pisos está haciendo que el pago del alquiler con reformas se esté poniendo de moda. Pero, ¿cómo funciona legalmente? Aquí te lo explico.

La reforma de la LAU de 2013 acogió este tipo de pactos en la LAU, dándoles una regulación. La crisis y la antigüedad de las viviendas de España están haciendo que coja fuerza … Aquí te cuento cómo conseguir que el inquilino reforme tu casa.

Acabas de heredar una casa y sabes que tiene mucho potencial. No quieres venderla, pero sabes que para alquilarla bien es necesario reformarla porque está un poco anticuada, pero no tienes dinero para hacer las obras que te gustaría.

Pues bien, la LAU permite la posibilidad de alquilar esa vivienda y que el inquilino realice (o pague) las obras que tú no puedes financiar a cambio de no pagar la renta por un determinado período. De este modo, el inquilino entra en una casa nueva y, al acabar el contrato, el arrendador recuperará una casa con una reforma reciente.

¿Qué es y qué no es?

El pacto de sustitución de renta por obras es un pacto por el cual el arrendatario se obliga a hacer determinadas obras de mejora a cambio de no pagar la renta por un período determinado.

Por tanto, los elementos clave son:

Pacto libre entre ambas partes.
Sustitución de la obligación de pago por una obligación de hacer.
• Las obras son determinantes: el inquilino tiene que hacer esas obras concretas, puesto que sustituyen el pago de la renta.
• El inquilino paga renta: puede ser toda en especie (las obras) o mixta (obras y dinero).
• Las obras se quedan en el inmueble sin posibilidad de reclamar al arrendador.

La sustitución de renta por obras NO es conceder al arrendatario un período de carencia. Período de carencia, tal y como explicamos en esta entrada, es un plazo en el que no se paga la renta, pero no va vinculado a ninguna obligación de hacer por parte del arrendatario.

¿Qué hay que tener en cuenta?

A la hora de hacer este tipo de contratos, hay que tener en cuenta determinadas cosas:

• Es un contrato ‘mixto’, entre el arrendamiento y el contrato de obras.

• Como el arrendatario se obliga a hacer las obras, es imprescindible detallarlas y valorarlas. Lo mejor en estos casos es que haya un proyecto de un técnico, con una memoria de calidades y un presupuesto concreto.

• El arrendador puede controlar que se hagan las obras. Contar con un técnico que certifique el avance de las obras es una buena forma de controlarlo.

• Tiene que haber equivalencia entre el coste de las obras y lo que el arrendatario deja de pagar: Si en un arrendamiento de 600 €/mes las obras necesarias cuestan 6.000 €, el inquilino pagará 10 meses en especie y el resto de la vigencia del contrato en efectivo. Si las obras cuestan 12.000 €, el inquilino pagará 20 meses en especie y el resto de la vigencia del contrato en efectivo.

Reformas en piso en alquiler

¿Y si no se hacen las obras?

Si el inquilino no hace las obras acordadas, las hace distintas, o con unas calidades que no son las acordadas, el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago.

Pero para saber si se están haciendo bien las obras, puede ser aconsejable contar con un ojo experto que nos informe del avance de las obras durante el transcurso de las mismas.

El arrendador pagará impuestos por las obras

A pesar de que el arrendador no esté cobrando renta en dinero, en realidad sí que estará cobrando renta, en especie, por importe equivalente al coste de las obras.

Es muy importante este matiz porque el arrendador tendrá que incluir el importe de dichas obras en su declaración de IRPF, y pagar los impuestos correspondientes.

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10 Responses to Cómo pagar el alquiler con reformas

  1. Almufena dice:

    Muy bien ideado, si no fuera porque hay reformas que consisten en mínimo de 30 a 40.000 €, y te dice el arrendador que con un par de años sin pagar (la mitad del coste, como mucho) estaría costeado, y porque el inquilino no tiene donde vivir mientras se ejecuta la reforma, pero sí debe buscar financiación previa para sufragarla.
    En otros casos, igual compensa al inquilino, pero en reformas caras o de duración prolongada, no.

  2. David A.F. dice:

    He hecho unas obras de mejora en un piso de alquiler, con el permiso de la propiedad. Verbalmente pactamos que yo arreglaba interiores y la propietaria cambiaria ventanas y tendales.
    Yo he cumplido mi parte, por que quiero estar unos años en el piso, 8 como minimo tal como dice el contrato firmado. La propiedad no ha hecho nada, excepto rehacer la terraza por que entraba agua a la vecina de abajo, y poner desagues nuevos pues los viejos se taponaban.
    Los toldos están completamente rotos y por las ventanas entra agua y puede estropearme el parquet q yo coloqué. ¿Puedo finalizar el contrato antes de tiempo y pedir que me indemnicen por las mejoras que yo he hecho, en base a que no reparan las entradas de agua por las ventanas y no puedo disponer de los tendales por estar rotos?
    Gracias.

  3. Mariangeles dice:

    Yo alquile un piso que acondicione y mejore como yo quería. Me gaste unos 15.000€. Siempre le comunicaba al propietario lo que estaba haciendo y nunca me puso ningún inconveniente. Su contestación siempre era “pon el piso a tu gusto, Mariangeles”.
    Yo le dije que pienso dejar aquí todo cuando me vaya, que espero sea lo más tarde posible. Tengo 67 años, toda mi familia vive en Bilbao y no les interesa nada de esta casa. Es mío y solo me dicen que disfrute con ello.
    Ahora voy a hacer mi declaración de la renta y voy a meter todas las facturas de la mejora de la casa.
    Por otra parte quiero ir a hablar con el dueño para ver si llegamos a un acuerdo y me rebaja algo el alquiler durante un tiempo.
    Me pueden aconsejar sobre estos temas. Gracias.

  4. Buenas tardes, Almufema.
    Efectivamente, ese es el gran problema de este tipo de acuerdos. No obstante, debes tener en cuenta que, una rehabilitación de vivienda “normal”, puede hacerse en un plazo de uno o dos meses, y que luego el arrendamiento podría tener la duración que las partes estimaran convenientes.
    En todo caso, apuntas a una cuestión muy importante, que es la necesidad de contar con un presupuesto cerrado previo a la firma del contrato de obras, así como mecanismos de ajuste en el contrato, en caso de que pudieran ser necesarios.
    Un buen asesoramiento jurídico resulta clave en estos casos.
    Un saludo,

  5. Buenas tardes, David.
    Lamentablemente, nuestra respuesta tiene que ser limitada, puesto que no conocemos el alcance de los pactos ni la situación exacta de cumplimiento.
    La solución jurídicamente correcta para tu caso es la reclamación judicial al arrendador para que cumpla con los compromisos asumidos en el contrato. Si desistes, aún cuando sea por causa del incumplimiento del arrendador, entendemos que no cabría exigir compensación por las reformas que has realizado.
    Un saludo,
    http://www.desalvador.es

  6. Buenas tardes, Mariangeles.
    En cuanto a lo de incluir las facturas de mejora de la vivienda en la declaración de la renta, nos cuesta entender el concepto por el cual se las puede deducir. Le aconsejaríamos que contactara con un asesor fiscal, quien le podrá orientar a la vista de toda la documentación.
    En cuanto a la rebaja que señala, todo queda al libre arbitrio del arrendador, ya que no tiene obligación de rebajarle la renta por las mejoras que ha introducido. Las cuestiones que se señalan en el artículo hacen referencia a la negociación ANTES de la firma del contrato, que es donde deben plasmarse estos acuerdos.
    Un saludo,
    http://www.desalvador.es

  7. Francisco dice:

    Hace un año alquile ( como arrendatario me refiero) una vivienda en esta situación. Había que reformarla por completo suelos, paredes, cocina, baño, e incluso una nueva instalación eléctrica. Nos ofrecieron 5 meses de media carencia unos 1500 € aproximadamente, pero nos hemos gastado más de 10000 € en las reformas y aún no hemos terminado un año más tarde.
    Obviamente aceptamos las condiciones al firmar el contrato, pero ahora que veo que tiene que haber una equivalencia, me pregunto si tenemos derecho a hacer alguna reclamación.

  8. Buenas tardes, Francisco.
    Muchas gracias por tu consulta. Lamentablemente no puedes hacer una reclamación, porque no firmaste una sustitución de renta por reformas, sino un determinado período de carencia. Esto implica que la carencia se daba con independencia de las obras a realizar y por ello no hay equivalencia.
    Es una cuestión de matiz jurídico, pero las consecuencias prácticas, especialmente las económicas, son brutales.
    Un saludo,
    http://www.desalvador.es

  9. ANA dice:

    Buenas tardes,
    Alguien me puede indicar o facilitar algún contrato Mixto (donde el coste de la obra de reforma asciende a 3.800 €
    Gracias

    Saludos,

  10. Lidia dice:

    E alquilado una casa la cual nececitaba una reparacion con el acuerdo del arrendador de fijar una cuota de 300€durante un año en vez de 350€ sin saber que tenia un contador para dos vivienda perjudicandome con vajada de palanca 2 y 3 veces al dia teniendo que tiral la comida por ponerseme mala y con plagas de cucas se lo cumunico y me dice que me envita a irme le comento que si no se ase cargo del problema me comenta que no es pocible por los gasto que le supone canvia el contador y le pido que entonce me page los gasto de reforma echa ala casa por mi con acuerdo de un año de alquiler si me tengo que ir y se niega que puedo acer

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