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Todos los secretos sobre la devolución de la fianza

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enero 29, 2016 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Bueno, vale, tampoco hay tantos secretos sobre la devolución de la fianza, pero sí muchas incertidumbres que ponen nerviosos a caseros e inquilinos cuando se deja un piso en alquiler. Aquí lo aclaramos todo.

Un inquilino firma su contrato de alquiler, entrega el mes de renta más la fianza y cualquier otra garantía adicional que le pueda haber pedido el casero. A cambio, recibe las llaves de su casa. Vive allí durante un tiempo hasta que decide cambiar de piso. Se lo dice al casero. ¿Cómo se hace la devolución de la fianza? Así:

Cuándo y cómo se devuelve la fianza al dejar un piso en alquiler

Cuando un inquilino entra en un piso en alquiler está obligado a dar un mes de alquiler en metálico a su casero en concepto de fianza. Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 en su artículo 36.1: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

A partir de los tres primeros años de alquiler esa fianza se puede ir aumentando o disminuyendo en cada prórroga del contrato hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de lo que se pague de alquiler. Así también lo dice la LAU de 1994 en su artículo 36.2: “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

En el momento de dejar el piso en alquiler, el casero debe devolver esa fianza que entregó el inquilino y sólo puede descontar las deudas que tenga pendientes: alquileres, la indemnización estipulada en el contrato si lo deja antes de tiempo, suministros y arreglos de desperfectos que le corresponda pagar al inquilino. Eso sí, cada cantidad que se descuente de la fianza debe estar perfectamente justificada con una factura.

Si pasa un mes y el casero no ha devuelto la fianza y no tiene ninguna causa justificada para no hacerlo entonces el inquilino puede reclamarle la fianza y sus intereses legales.

Qué se puede descontar en una fianza

El casero puede descontar de la fianza:

1.- Alquileres pendientes de pago

Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza. Eso sí, debe justificarlo.

2.- Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo

A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días. Pero en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir, el casero puede exigir su indemnización y cobrársela de la fianza si el inquilino deja el piso antes de tiempo, pero para hacerlo debe haber incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler y cobrarla según lo estipulado por la LAU.

luz

3.- Suministros pendientes de pago

Normalmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler no le da tiempo a pagar todos los suministros de la casa (agua, luz, gas …) por el sistema de facturación de las distintas compañías, por eso, en muchas ocasiones el casero se queda con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.

Otra opción es que el inquilino pague directamente los suministros, es decir, que aunque deje el piso en alquiler siga teniendo en su cuenta bancaria la domiciliación del agua, gas, luz … hasta pagar todo lo que él haya consumido y luego ya haga el cambio con el casero. Así el casero entrega la fianza al inquilino el mismo día de la entrega de las llaves si no hay otra deuda pendiente.

4.- Desperfectos en la vivienda

Si el inquilino ha roto algo en el piso alquilado debería repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.

Pero, ¿qué es lo que le corresponde reparar a un inquilino? En principio, el artículo 21.4 de la LAU de 1994 dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.” Por lo que se entiende que si el inquilino lleva tiempo viviendo en el piso y surgen pequeñas reparaciones precisamente por el desgaste que hace de la vivienda, entonces es él quien debe asumir el coste de esas reparaciones. Y, por supuesto, si rompe algo también debe pagarlo él.

¿Y qué debe pagar el casero?
Él debe hacerse cargo de todas las obras que sean necesarias hacer para mantener la habitabilidad de la casa.

¿Necesitas tenerlo más claro? Amparo BB, casera y experta de La Comunidad, nos hizo en un día un gráfico que resume conceptos:

Reparaciones pisos en alquiler

Pero vayamos a los dos casos más conflictivos cuando se deja un piso en alquiler y está pendiente la devolución de la fianza:

Pintura: Si un inquilino ha estado viviendo varios años en el piso se entiende que debe haber habido un desgaste en la pintura y es el casero quien debe pintar de nuevo la casa para el siguiente inquilino. Pero si el inquilino ha estropeado alguna pared al colocar muebles, entonces debería ser él quien se encargase de la reparación.

O si el inquilino decide cambiar el color de la pintura de la casa sin contar con el permiso del casero, entonces el casero podría exigirle que vuelva a pintarla con su color original o cobrarle la nueva pintura.

Limpieza: el inquilino debe devolver la casa tal como se la entregaron, pero este punto es difícil de argumentar si no hay pruebas … Lo ideal es que el contrato de alquiler incluya fotografías del estado del piso cuando se entrega para certificar su limpieza y exigir la devolución en el mismo estado … ¿Y qué contratos tienen estas fotos? Los mínimos … pero ambas partes saben perfectamente cómo estaba el piso originalmente y cómo se debería entregar, ¿o no? :-)

apretón de manos

Cómo sellar la devolución de la fianza

El día de la entrega de llaves del piso se debe firmar también el documento de fin de alquiler. Allí se indica por escrito la finalización del alquiler estando de acuerdo ambas partes (casero e inquilino) y cómo se hace la devolución de la fianza y cualquier otra garantía adicional que pueda haber entregado el inquilino.

Si no se devuelve la fianza se debe indicar por qué y cuándo se devolverá. Igual pasa con la garantía adicional, si se ha entregado alguna. Normalmente los caseros piden dos meses de ‘fianza’, pero legalmente no son dos meses de fianza, es un mes de fianza y el otro se considera garantía adicional.

En el caso de que se hayan entregado estos dos meses, el documento de fin de contrato debe detallar si se devuelven en el mismo acto de entrega de llaves del piso y, si se descuenta algo, se debe indicar cuánto, por qué y adjuntar la factura correspondiente. Si no se devuelve el día de la entrega de llaves se debe indicar por qué no se devuelve ese día, cuándo se devolverá, cómo y, por supuesto, acompañar todo lo que se descuenta con la factura correspondiente.,

El documento de fin de alquiler debe llevar fecha y ser firmado por ambas partes.

Y si no se devuelve la fianza y se quiere reclamar …

Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe exigirle que le explique por qué y que justifique cada gasto que descuenta de la fianza con sus facturas correspondientes. Si esta justificación no convence al inquilino entonces puede acudir a los tribunales para reclamar su dinero.

Como dice Pelayo de Salvador Morell, abogado, en su post Guía Rápida sobre la Fianza en el Alquiler de Pisos: “Con carácter general, el procedimiento para sustanciar cuestiones relativas a los arrendamientos es el procedimiento ordinario, pero hay juzgados en los que se admite el procedimiento verbal para exigir la devolución de la fianza (el monitorio no suele ser aceptado).

Si la cuantía es inferior a 2.000 €, no hace falta acudir con abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con asesoramiento jurídico.

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

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55 Responses to Todos los secretos sobre la devolución de la fianza

  1. Ruben dice:

    Hola a todos
    lo mejor para que os devuelvan la fianza ya que son todos unos listos después de todo el dinero que le pagamos por el alquiler de su casa es investigar si de verdad están declarando en Hacienda el alquiler y si la fianza la tienen depositada en el organismo correspondiente de cada comunidad . en mi caso el casero no quería pagarme mi fianza por las mismas tonterías que todos dicen.:esta sucio la pintura está mal etc.en mi caso el casero no lo declaraba por lo cual le comenté que si no me devolvía mi fianza ya que el piso está mejor que cuando entre por que al tercer día de esta en la vivienda se inundó por rotura de una toberia y se cambió el suelo se pintó entero de arreglaron columnas que se veía las escuadrasetcbueno al caso le propuse lo siguiente o me la devolvía o primero le denunciaba por no depositar la fianza que tiene sanción económica y segundo lo denunciaba en Hacienda por delito fiscal resultado me fui con mi fianza y al final lo denuncie en Hacienda por su malas intenciones seguro que no se le vuelve a pasar por la cabeza hacer esa práctica

  2. Elena dice:

    Hola!
    Mi casero no nos devuelve la fianza porque dice que la tele no funciona y ha tenido que comprar otra. Cosa que no es cierta porque ha vendido el piso y no la ha sustituido.
    Tengo derecho a que me la devuelva o no?

  3. irene dice:

    quiero saber que hacer….
    Mi casero despues de dos meses no me devuelve la fianza . Le hable hace una semana y alega que:
    -quedan pendientes facturas de luz y agua (de acuerdo con esto)
    - arañazos de una puerta del piso, en el que yo le dije que iria a arreglarlo personalmente y el me dijo que no, que ya estaba arreglado, junto con un cajon.

    De repente, hoy me manda una factura de hace dos dias. de esa puerta a precio de 100e, que descuenta de la fianza, cuando yo le dije de ir a arreglarlo. Tambien me dice que el cajon ha costado 60e, cuando tambien me comentó que no pasaba nada.
    Antes de irme estuve dias avisandole de que me iba, para hacerle la entrega de llaves,y nunca podia. Asi que no me avisó de los “desperfectos” del piso, me los dijo justo cuando yo le comenté que si sabia algo de la fianza y delas facturas pendientes un mes despues….

    Que hago? como puedo reclamar mi dinero y mi fianza? el casero no responde a los mensajes. se contradice y ademas creo que esa factura es falsa.

    Como puedo arreglar esto? a donde acudo?

  4. Maria dice:

    Hola!
    Mi casero no me devuelve la fianza. Ha pasado ya mes y medio. Fue mediante agencia inmobiliaria y ambos se han echado la bola d uno a otro dándole largas hasta que el casero me ha dicho k no me la devuelve xk: he incumplido el contrato (era de 1 Año, me ido a los 9 meses pero el contrato dice k tras el 6 avisando con un mes d antelación no pasa nada, además d hablarlo con el previamente al contrato por mi situación), xk hay desperfectos en el piso tales como el lavabo está con grietas (ya estaban previa entrada mia, solo k han aumentado del uso), manchas en las paredes (cuando no he colocado ni armarios ni cuadros ni nada), manchas en la cama (xk ellos me lo dieron cn funda puesta, y yo compre una mía y al quitarla no volví a colocar la suya, pero estaba allí, lo cual queda como k lo he manchado), sofá sucio (ídem d lo mismo, entrega con manta encima), cocina sucia, etc… el día d la entrega me dicen k me darán la fianza sin problemas, viene la chica d la inmobiliaria, saca fotos, y pone en un papel todo lo k le parece en mal estado y me hace firmar diciendo k es algo k esta así y k ya se verá si me tengo k hacer cargo d ello cuando comparemos con las fotos previas. Firmó. Confiada d mi. Cuando hablo con el casero me dice k es mejor dejarlo así (tengo k darle las gracias) porque la fianza debe sacarla de hacienda cuando finalice el contrato real y es un jaleo, hay k cambiar las cosas k he “roto” y ya solo el lavabo debería de pagar mas d lo k es la fianza, más facturas ( las cuales solo falta una por saldar) y además he incumplido el contrato. Mi cara es un poema, encima me siento mal xk todo lo k “he hecho” pero pensando fríamente, pienso k todo esto es una mentira xa quedarse con la fianza. Además cuando le digo k me enseñe las fotos previas me dice k si me las enseña me tengo k hacer cargo d todo…. Me podrían asesorar al respecto? Gracias.

  5. Hector dice:

    Vivo en Pensylvania y no se cuales son las leyes de arrendamiento o si la LAU cube este estado. Mi contralto Es mes a mes y para mudarme tengo que notificarlo con 30 dias de anticipacion asi lo hice por escrito a demas el apartamento estar en buenas condiciones y la rental al dia el apt se mejor que cuando lo alquilé. El arrendamiento me dice que soy responsable de pagar febrero cuando apenas el 5 de enero le Pague la renta del mes corriente. El apartamento lo entregare el 31 de enero. Cuando Es que el arrendamiento me debe entregar el deposito.

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