Hace unos días señalábamos publicábamos una entrada en la que se explicaban los impuestos que había que pagar en el momento de firma de un contrato de alquiler con opción de compra. En esta nueva entrada los impuestos que había que pagar en caso de que el inquilino decida ejercitar su opción y, por tanto, comprar la casa.
Para continuar con el mismo supuesto que tratábamos en nuestro artículo anterior, nos encontramos ante una segunda transmisión de vivienda entre particulares.
Inquilino-Comprador
Con el ejercicio de la opción de compra, el inquilino se convierte en el comprador del inmueble que hasta entonces ocupaba bajo el arrendamiento.
Como consecuencia de la compraventa del inmueble, se va a generar una nueva transmisión patrimonial, que deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Como es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, cada una aplica un porcentaje distinto: en Madrid es un 6%, en Cataluña un 10%, en Baleares hay una escala progresiva al 8%, 9%, y 10%. Además, también puede haber bonificaciones especiales si los compradores o la vivienda reúnen determinados requisitos (edad, VPO, etc.)
Desde el punto de vista del comprador, el principal problema es determinar cuál será la base imponible, es decir, el importe sobre el cual tiene que aplicarse el porcentaje que corresponda, para saber cuánto hay que pagar:
- Si entendemos que la base imponible es el precio de compra completo, resultará que el arrendatario-comprador estará pagando el mismo impuesto dos veces por la misma cantidad: por la prima de la opción y el arrendamiento, y ahora como parte del precio de la compraventa.
- Por su parte, si entendemos que la base imponible debe ser el precio de compra minorado en todas las cantidades que se deduzcan (esto es, el precio menos la prima de la opción y las rentas aplicables), el problema puede ser que la base imponible se reduzca demasiado, por lo que se corre el peligro de que la base imponible se sitúe por debajo del valor real del bien, con la posibilidad de una liquidación complementaria.
Casero-Vendedor
Por parte del casero-vendedor, habrá que abonar dos impuestos distintos:
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o “plusvalía municipal”), que es un impuesto de los Ayuntamientos. Para calcularlo, tendremos que saber cuál es el valor catastral de suelo correspondiente a nuestra vivienda (suele venir desglosado en el recibo de IBI), y calcular, según el número de años de propiedad del inmueble, el incremento teórico del valor del suelo de nuestra vivienda.
- Por otro lado, la venta generará al vendedor un ingreso que deberá incluir en su declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Para el cálculo del impuesto a pagar, hay que calcular la ganancia patrimonial que la venta ha supuesto para el vendedor, esto es, cuánto dinero ha ganado como consecuencia de dicha venta.
Si bien el cálculo correcto es más complejo de lo que señalamos aquí (por lo que aconsejamos acudir a un asesor fiscal para que haga la declaración de la renta), la ganancia patrimonial se podría calcular -de forma tosca- como:
Una vez obtenido el resultado de dicha resta, habrá que aplicar los impuestos correspondientes, en una escala, para 2016, que va del 19% al 23%.
Interesante, en el caso del arrendador, das dos opciones con dos problemas pero ninguna solución. Quizás el titulo del post debería ser: Tengo un alquiler con opción de compra … ¿qué impuestos pagaré si compro la casa? No lo se, que alguien me lo diga…
Bueno ya sin animo de ofender, creo que estaría bien extender el articulo para ver cual de las dos opciones seria la mas adecuada en distintas situaciones, estaría mucho mas completa la información.
Gracia.
Buenos días, Alex.
Efectivamente, se dan dos respuestas distintas:
- La primera, utilizar como base imponible el precio de compra completo, plantea, como ya hemos dicho, el problema de una doble fiscalidad en caso de que se haya tributado previamente en la constitución del derecho de opción de compra. A pesar de no ser la fórmula correcta jurídicamente de conformidad con los criterios de la AEAT, estoy convencido que la gran mayoría de las operaciones se liquidan de esta forma, especialmente porque en muy raras ocasiones el arrendatario-optante ha liquidado los impuestos previos (lo cual es un error manifiesto).
- La segunda opción es la que sería acorde con los criterios de la AEAT, ya que supone imputar como precio de compra únicamente el importe destinado a tal. Los pagos anteriores no han sido para adquirir el inmueble, sino otros derechos (el derecho de opción de compra, el alquiler, etc.).
Como ves, la solución jurídicamente correcta conforme a los criterios de la AEAT puede suponer un problema a los efectos de determinar la base imponible del ITP (que es un impuesto cedido a las CCAA).
Resumiendo:
- Si no se han liquidado los impuestos del alquiler y de la opción (que son obligatorios aunque se firme en contrato privado), liquidar el ITP por el total del precio pagado por todos los conceptos puede implicar un fraude, puesto que la tributación no se ajusta al negocio realizado. Un cruce de datos por parte de la AEAT puede dejar el fraude al descubierto.
- Si se han liquidado los impuestos del alquiler y la opción, liquidaría por el precio de ejercicio, e iría preparando, en función de cada comunidad autónoma, un escrito señalando que el precio es acorde con los valores de mercado ya que se encuadraba dentro de una operación conjunta. Para ello, resultará imprescindible una redacción de la escritura de compraventa que detalle completamente el negocio. Esto, junto con las liquidaciones de ITP de los impuestos del arrendamiento y de la opción, puede servir de base para justificar la tributación por el precio de ejercicio. No obstante, siempre habrá que atenerse al criterio que tenga la administración tributaria competente y, en caso de no compartirlo, recurrir.
Como puedes ver, un blog no puede nunca sustituir al asesoramiento jurídico que prestamos los abogados, porque las opciones son múltiples.
Un saludo,
http://www.desalvador.es
Especialistas en Derecho Inmobiliario
Y si se ha ejercido la opción a compra en el 2016, aunque el contrato de alquiler con opción a compra es anterior a 2013, los gastos de esa hipoteca (firmada en 2016) son deducibles en la declaración de la renta?
Buenas tardes,
Actualmente estoy a punto de ejercer mi derecho a compra del piso donde resido en el qual dispongo de un contrato de alquiler con opción a compra. En mi caso, el vendedor de este piso es el promotor que construyo el bloque.
Mi pregunta es la siguiente: Que impuesto debo afrontar para formalitzar la compra de este inmueble? Debo pagar impuestos “IVA” como OBRA NUEVA o por el contrario debo pagar impuestos “ITP” como segunda transmisión?
Por si es de ayuda para constestar esta pregunta, quiero añadir los siguientes datos:
- Este piso ha tenido almenos un inquilino anterior con almenos 2 años de duración.
- Las cuotas de alquiler que he pagado hasta el dia de hoy han sido con un 10% IVA. Si correspodiera pagar impuestos IVA como OBRA NUEVA, me podria descontar el IVA que he estado pagando en las cuotas de alquiler?
Gracias de antemano
Buenas tardes
Si nos ponemos en la posición del vendedor, si por ejemplo un local que vale 50.000 euros y durante 2 años el inquilino ha ejercido el derecho al alquiler por importe de 10.000 euros que después descontará del precio final de venta (50.000 – 10.000= 40.000)
El inquilino en el año 3 ejerce su opción de compra por lo que el vendedor tendrá que declarar la Ganancia Patrimonial (Precio Adquisición-Precio Venta), mi duda es:
Ya que el propietario en los años 1 y 2 ha recibido 10.000 euros en concepto de alquiler (con opción a compra) y ha tributado por ellos en la renta, cuál sería el precio de venta que debe declarar el vendedor, 50.000 euros ó 40.000 (50.000 -10.000 de los pagos a cuenta en concepto de alquiler y por los que ha pagado impuestos????).
Gracias.
Hola. Buenas tardes,
Hace poco he comprado una casa de VIVIENDA DE PROTECCIÓN PUBLICA EN RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA PARA JÓVENES (VPPA-OCJ) en la que llevaba 7 años de alquiler. Al final lo he comprado y he firmado por el precio minorado, osea, precio final menos la mitad del alquiler de 7 años. He pagado un impuesto de 5,4% sobre el precio minorado.
Quería saber si hacienda me va ha pedir el impuesto por el precio final o si tengo que declarar algo.
Muchas Gracias.
Un saludo