¿Quién debe hacer las reparaciones en la vivienda arrendada? Para responder a esta pregunta, en cada caso concreto, debemos atenernos a lo previsto en la normativa y las resoluciones dictadas al respecto por los Tribunales en interpretación de esa normativa.
¿Que dice la ley?
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (art. 21.1 LAU)
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU)
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.(art. 1.563 CC)
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.(art. 1.564 CC)
¿Cómo interpretan los Tribunales esta normativa?
Conviene subrayar que en la mayoría de los casos los implicados no acuden a los Tribunales por la escasa cuantía de lo reclamado. Pero aquí dejo algunos casos que sí que han llegado a ser juzgados y las decisiones de los jueces.
Caso 1 – SAP Barcelona 23/12/2015
Pago a medias inquilino/casero.. En un supuesto de inundación de local por rotura del plato de ducha de la vivienda alquilada en el piso superior, declara responsable al arrendador de la vivienda puesto que el inquilino le comunicó a la propietaria la producción de los daños y en cuanto que arrendadora de la vivienda está obligada a realizar las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. También es responsable el inquilino por culpa objetiva o de riesgo conforme al art. 1910 CC.
Caso 2 – SAP Barcelona 4/11/2015
Paga inquilino . En un alquiler de renta antigua deniega la reparación de la instalación eléctrica, solicitada por el inquilino, por: a) no se concreta por el actor los defectos que presenta y que necesitan ser reparados; b) los peritos indicaron que la instalación eléctrica no presenta defecto alguno y cumple normativa; y c) es cierto que el arrendatario carece de suministro de luz por haberse cortado el mismo por la compañía suministradora, pero no lo es menos que ello no fue debido a que la instalación no cumpliera normativa, como se indica en la demanda, sino que el corte y retirada de contador es imputable al inquilino que no pagó las correspondientes facturas de luz.
Caso 3 – SAP Madrid 2/10/2015
Se pormenorizan varios supuestos:
a.- Paga inquilino Pintura: Si se pactó que se devolvería la vivienda con las paredes y suelos en perfecto estado de pintura y pulimento supone que el inquilino debe pintar nuevamente la vivienda respetando los colores originales.
b.- Paga casero. Avería puerta blindada, al no haberse demostrado el origen de la avería -por el uso respondería el arrendatario o por fallo del mecanismo corresponde al arrendador- es éste el que debe probar y por tanto le perjudica la ausencia de prueba, lo mismo cabe decir, con iguales argumentos, respecto a la persiana de acceso a la piscina y el ajuste de su motor, en total 325€
c).- Paga casero Gastos de jardinería, debe tenerse en cuenta que al estar compuesto el jardín de organismos vivos, la apariencia de los bienes irá cambiando con los años, como también puede producirse el envejecimiento y pérdida natural de algunas plantas, lo cual no puede calificarse de deterioro. Por eso, no puede exigirse al arrendatario la devolución del bien exactamente en el mismo estado original, pues no es necesariamente el uso de la dependencia lo determinante de su desarrollo, apariencia y final.
d).- Paga inquilino. Sellado y colocación de la tela de impermeabilización de las jardineras, pues si precisa de sellado es porque el elemento se ha perforado o rajado, en cuyo caso, corresponde al arrendatario demostrar que se debió a un hecho ajeno a su culpa.
e) Paga inquilino. Reparación de un toldo y una caldera realizada por el inquilino, pone de relieve que el mismo arrendatario se consideraba obligado a hacer esas reparaciones, creando con ello un acto propio, por el que no puede reclamar compensación.
f) Paga inquilino. Reparación de la lavadora y la secadora, 144€, puesto que los inquilinos no han demostrado que los menoscabos de esos objetos incluidos entre los bienes arrendados se produjesen por causas ajenas a su culpa, deben satisfacer su coste.
g) Paga inquilino Pérdida del manzano y el níspero, 800€, al tratarse de árboles frutales no es concebible una vida efímera que justifique su pérdida en los años de vigencia del contrato, por lo que debe acudirse a lo dispuesto en el artículo 1.563 CC para fundamentar la responsabilidad de los arrendatarios.
Caso 4 – SAP La Coruña 16/06/2015
a).- Paga inquilino. Reparación fregadero y cisterna (159,25€): La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador.
b.- Paga Comunidad de propietarios. Reparación del balcón de la vivienda arrendada: Se reitera como doctrina jurisprudencial que “el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.” La claridad de los términos de esta doctrina, que excluye la acción del arrendatario contra el arrendador en el supuesto fáctico del caso.
Caso 5 – SAP Bilbao 23/03/2015
a) Paga inquilino. Factura Iberdrola derechos de extensión, acceso y enganche (1.322,80€) La Audiencia discrepando de la Juzgadora, considera que, en el presente caso, tal gasto lo es por cuenta del arrendatario ya que en su declaración admite que cuando arrienda no tenía contador propio, pues la luz procedía de un cable de otro local contiguo del arrendado.
b) Paga casero. Instalación del toldo (1.573€): Tal importe no debe ser satisfecho por la parte arrendataria, en modo alguno puede considerarse una obra que debiendo ser consentida al fin de la relación deba quedar en beneficio del inmueble, pues ni está prohibida en el contrato ya que se trata de un elemento separable del lugar donde se fija, sin daño alguno, del mismo modo que el arrendatario se ha llevado otros elementos que él colocó.
c) Paga casero. Limpieza (1.482,25€): No se puede exigir ese importe al inquilino porque una cosa es que el inmueble y su equipamiento se devuelvan sucios y otra que la parte arrendadora entienda que es precisa una limpieza profesional para dejarlo en perfecto estado, máxime si no está acreditado que se entregara así.
Hola soy inquilino, en caso de que un clentador electrico se rompa, tiene perdida de agua y un tecnico me hizo un informe diciendo que no se podia reparar y que no era por un mal uso del mismo,(es evidente porque esta colgado enn la pared). Yo hace 3 años que estoy de inquilino, hay quien me ha dicho que es el propietario quien deberia de reponer el calentador , es correcto?
Hola! En diciembre de 2015 dejé el piso donde estuve viviendo d alquiler desde noviembre de 2013.
Mi pareja había estado en otros pisos d la misma inmobiliaria durante años, y nunca había tenido problemas con ellos, pero en este caso si los hubo.
Salieron humedades en una d las habitaciones, se pudrió el colchón, una cajonera y parte de la ropa y el calzado q había dentro del armario, pues ahí también salió moho.
Nos ignoraron durante meses, todo el invierno, tuvimos q comprar otro colchón, una cómoda, la ropa a la basura, etc… Se decidieron a arreglarlo después de mucho protestar casi a finales d abril, desde enero q se dio el primer aviso. Es ese comportamiento denunciable? Pusimos una denuncia en Consumo, pero la ignoraron, solo nos queda llevarlo a los tribunales porque consideramos actuaron de muy mala fe.
Hola , el inquilino de una vivienda lleva en ella casi 1 año , comunica que el inodoro no funciona correctamente, se le enviá un operario que examina el asunto y decide que no funciona , pero no ve la causa , solo aprecia que la taza del váter esta descolocada , procede a reparar la averiá… en este caso si fuera por deterioro por el uso continuado , hay quien se imputaría el pago de la reparación ? y si fuera debido al uso negligente por parte del inquilino ?? En este caso la única vía de demostración seria el peritaje que el operario haya podido hacer de la averiá…
Hola, quisiera saber cuanto tiempo tiene la obligación el arrendatario ,de hacerce cargo de los desperfectos que todos sabemos pueden salir una vez que estas dentro.
Gracias.
Buenos días a todos, soy inquilina y la ruleta de la persiana del piso de alquiler se ha picado, porque tiene muchos años, agencia se niega a cargar con los gastos, bueno de ésto ni de nada, según ellos todas las reparaciones corren por mi cuenta ya que llevo un año y medio aquí un año y medio. Según la Lau, yo entiendo que si renuevo la persiana, que tiene mas años que yo, queda en beneficio de la propiedad, y que sería responsabildiad suya, ya que se ha picado por desgate y paso del tiempo, pero agencia dice que que todo mantenimiento me corresponde a mi, si alguien pudiera darme un dato aclaratorio…solo quiero que sea justo, si lo tengo que pagar lo pago, pero estoy cansada de que a dia de hoy son los propietarios quienes abusan mas del inquilino, al menos en mi experiencia, estamos desprotegidos, porque luego con quitarte la fianza te dejan con las manos atadas, no se les puede meter mano porque no llega para un juicio civil y en el juzgado ni caso tampoco, muchas gracias de antemano
El supuesto que plantea, a mi juicio, salvo que pudiera considerarse “pequeña reparación” (+/- 200€), corresponde sufragarlo al casero, pida un presupuesto y comuniquele al casero que por razones de urgencia lo va asumir vd y lo descontará de los alquileres. No es un metodo muy ortodoxo pero puede darle resultado.
Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)
Hola. Soy inquilina de un piso que tiene muchos años. El piso se entregó amueblado y con electrodomésticos viejos. Después de 8 años en el piso se ha estropeado la nevera y el propietario no quiere pagar la reparación ni otra nueva. Dice que me corresponde a mi pagarlo porque soy la responsable de la conservación y mantenimiento del inmueble.
Ha venido el técnico y me ha cobrado 45 euros de la reparación, y no me funciona. Diciendome que habría que comprar una nueva que es vieja.
¿La factura de la reparación y la reposición de la nevera tengo que pagarla yo? Pienso que se ha estropeado por el tiempo que tiene y no es debido a un mall uso. Por lo que tendría que pagarlo el propietario.
Estoi viviendo 3 años en el piso, tiene ventanales de hierro, muy antiguas, entra frío por todas partes, Le he dicho que hay que cambiarlas, las paga el dueño?