¿Qué es un alquiler de temporada? ¿Qué normas debe cumplir? ¿Cuánto tiempo puede durar un alquiler de temporada? ¿qué fianza se debe dar? ¿se puede dejar el piso en cualquier momento? … Lee aquí abajo las respuestas a estas preguntas y otras muchas dudas sobre el alquiler de temporada.
¿Qué es un alquiler de temporada?
El alquiler de temporada se define de forma negativa, siendo el alquiler de una vivienda que no está destinada a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del inquilino. Por tanto, un alquiler no adquiere la consideración de ‘alquiler de temporada’ por el simple hecho de que se firme por 11 meses (como ya explicamos en esta entrada), sino que tiene las siguientes características:
1) El inquilino tiene otro inmueble que satisface sus necesidades permanentes, pero necesita alquilar otra vivienda.
2) El contrato tiene que incluir una causa válida referente a la temporalidad, es decir, el motivo por el cual las partes acuerdan que sea un arrendamiento de temporada y no de vivienda. La causa de la temporalidad puede ser muy variada (vacaciones, traslado temporal de trabajo, traslado por estudios, obras en su vivienda habitual, etc.), pero tiene que ser cierta.
3) En caso de que el contrato de temporada se haya suscrito en fraude de Ley (es decir, sin causa que justifique la temporalidad y sin que el arrendatario tenga otro inmueble que satisfaga sus necesidades permanentes de vivienda), las consecuencias serán que el arrendamiento se considerará a todos los efectos como un arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de temporada tampoco es un arrendamiento turístico, que se rige por sus propias normas, tanto turísticas como fiscales.
¿A qué normas se sujeta el alquiler de temporada?
La vigente Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos (LAU), establece, fundamentalmente dos tipos de arrendamientos: los arrendamientos ‘de vivienda’ y los de ‘uso distinto del de vivienda’.
Siendo que el arrendamiento de temporada es un arrendamiento de ‘uso distinto del de vivienda’, las normas que aplican serán las incluidas en el Título III de la Ley (artículos 29 a 35 LAU) y el Título IV (arts. 36 y 37, que aplican a ambos tipos).
Lo principal que debe tenerse en cuenta es que existe una total libertad de pactos para acordar las condiciones de un alquiler de temporada, ya que, al no ser de vivienda, la Ley entiende que ambas partes negociarán en igualdad de condiciones, y que no hay que proteger especialmente a una de las partes.
Por tanto, el contrato puede establecer las condiciones que se estimen convenientes de tal modo que es aconsejable contar siempre con el asesoramiento de un abogado antes de la firma, ya que, de lo contrario, podemos estar firmando un contrato que resulte totalmente perjudicial.
Las principales cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de firmar un alquiler de temporada son las siguientes:
1) Cláusulas nulas
Si en los arrendamientos para uso de vivienda el arrendatario goza de la protección del artículo 6 LAU, que señala que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”, en un arrendamiento de temporada dicha protección simplemente desaparece, puesto que el artículo 6 no es aplicable.
Por ello, el arrendatario tiene que ser extremadamente cuidadoso con la revisión del contrato que se le propone, buscando el asesoramiento de un abogado especializado, puesto que todas las cláusulas serán de obligado cumplimiento, incluso aquellas que graven en sobremanera al arrendatario (deber de conservación, etc.).
2) Duración
Los arrendamientos de temporada no están sujetos a las normas de duración de los arrendamientos de vivienda, por lo que no aplicarán las prórrogas forzosas. El arrendamiento de temporada puede serlo por 15 días o por 2 años, siempre que haya una causa en el arrendatario que justifique la temporalidad.
3) Fianza
La fianza en un arrendamiento de temporada será siempre obligatoriamente de dos mensualidades.
No obstante, la jurisprudencia entiende aceptable adaptar dicho requisito a la duración del contrato, estableciendo como fianza obligatoria el equivalente proporcional a dos mensualidades de fianza. A efectos prácticos, para saber el importe de la fianza, bastaría dividir la duración del contrato entre 6 (2 meses de fianza/ 12 meses un año = 1 mes de fianza/6 meses) Así, si el arrendamiento fuera de tres meses, el equivalente proporcional sería medio mes de fianza.
4) Resolución del contrato
Al no tener la protección de los arrendamientos de vivienda, las consecuencias de la resolución son diferentes.
En un arrendamiento de temporada el arrendatario no tiene una facultad de desistimiento del contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses, ni la indemnización por desistimiento está limitada. Por ello, si el arrendatario desiste anticipadamente del contrato, deberá abonar al arrendador la totalidad de las rentas del período no cumplido.
5) Cesión del contrato
Al contrario que en los arrendamientos de vivienda, el arrendatario sí que puede ceder y subarrendar el inmueble, cosa que no ocurría en los arrendamientos de vivienda.
El arrendador deberá prohibir expresamente esta facultad si no desea que el arrendatario pueda ceder el contrato.
RESUMIENDO
Un arrendamiento de temporada es un contrato de alquiler de duración libremente determinada por las partes porque hay una causa que justifica dicha limitación temporal.
Es un arrendamiento que no se rige por las normas del arrendamiento de vivienda, sino por el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que ambas partes pierden determinados derechos, si bien la parte que queda más desprotegida es, sin duda, el arrendatario.
Antes de firmar cualquier contrato, asegúrese de que entiende todos los aspectos que le proponen y, en caso de duda, CONTACTE DE INMEDIATO CON UN ABOGADO ESPECIALIZADO. En Derecho, como en medicina, más vale prevenir que curar.
Tags: Alquiler por meses
Hay un número máximo de contratos de temporada que se pueden hacer al año en una misma vivienda? He oido comentarios de que se pueden hacer solo dos contratos de alquiler de temporada al año por cada vivienda. Es cierto?
Saludos y gracias
Hola
Tengo un contrato de arrendamiento de temporada que finaliza el 30 de junio. Cuando lo firmamos teníamos un piso en propiedad en otra provincia, pero en dos meses lo vendimos ya que nos íbamos a trasladar a la provincia en la que firmamos el contrato de arrendamiento. El problema es que al final el trabajo surgió en la provincia colindante y quiero rescindir el contrato antes del 30 de junio, ya que si no, tengo que pagar dos pisos de alquiler. ¿Puedo hacerlo? ¿Puedo rescindir unilateralmente el contrato? Porque tengo dos hijos en edad escolar y quisiera estar todos juntos en la provincia en la que tengo el trabajo.
Muchas gracias por anticipado
Se podría pedir para un contrato de tres meses de temporada el alquiler íntegro de esos meses? Más el mes de fianza.