La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos divide los arrendamientos de fincas urbanas en dos categorías, que se denominan “arrendamientos de vivienda” y “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, cada uno con un régimen normativo propio.
Los arrendamientos de vivienda, como su nombre indica, son aquellos cuyo destino principal sea “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por eso, las normas que los regulan son más proteccionistas con el inquilino, y no se puede regular en contra de lo establecido en ellas, salvo que la propia ley lo autorice.
Por su parte, los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”, son todos los demás arrendamientos de fincas urbanas: desde un arrendamiento de oficinas, local de negocio, de temporada, etc. La diferencia es que en estos contratos las partes son libres de pactar las condiciones que estimen convenientes.
Qué es un alquiler de temporada
Un arrendamiento de temporada es aquél arrendamiento de una vivienda que, sin embargo, no se alquila para satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, sino para cubrir otras necesidades (trabajo, vacaciones, estudios, etc.).
Aunque pueda resultar sorprendente, es posible firmar un arrendamiento de vivienda por 3 meses (aunque luego se prorrogará conforme a la LAU), o un alquiler de temporada que dure 3 años. Lo importante no es tanto la duración sino la causa que lleve a contratar a las partes.
Para hacer un arrendamiento de temporada correctamente, lo más importante es que haya una causa real que justifique el régimen al que se someten, y que esta se manifieste expresamente en el contrato. Veamos algunas causas que motivarían la firma de un contrato de arrendamiento de temporada:
- Desplazamiento temporal a otra zona por motivos de trabajo (temporada de verano, temporada de invierno, etc.).
- Necesidad de alojamiento temporal durante la realización de obras en la vivienda habitual.
- Alojamiento temporal durante las vacaciones (verano/invierno).
- Desplazamiento temporal por causa de estudios, si bien en determinados casos podría discutirse cuál es la vivienda habitual del estudiante (es decir, dónde pasa más tiempo).
En todos estos casos, vemos que existe una causa real que motiva la sujeción a un régimen distinto del de vivienda: el arrendatario no necesita tanta protección porque ya dispone de un inmueble que cubre sus necesidades permanentes de vivienda.
Una vez determinada la causa del contrato, y analizada la posibilidad o no de sujetar el contrato al régimen legal de los arrendamientos para uso distinto del de viviendo, podrán empezarse a negociar los términos y condiciones del contrato.
En estos casos, al igual que en los arrendamientos de local de negocio, es muy importante saber que no existe una normativa legal de mínimos que proteja al arrendatario y muy difícilmente una cláusula podrá ser considerada nula, por muy abusiva que parezca. Por ello, la fase de negociación del contrato (tanto para el arrendador como para el arrendatario) es muy importante y, sobre todo, es altamente aconsejable contar con los servicios de un abogado especializado que nos asesores y defienda nuestros intereses.
Preguntas y Respuestas sobre el alquiler de temporada
Qué duración tiene
Tiene la duración que pacten las partes: no hay un mínimo ni un máximo. Igual de temporal es un alquiler de pocos días como uno de varios años. Lo importante es que haya una causa que justifique la temporalidad (traslado laboral, estudios, tratamiento médico …).
Cómo funcionan las prórrogas
No hay prórrogas, salvo que las partes las hayan acordado expresamente.
Cuándo puede irse el inquilino
Está obligado a cumplir toda la duración pactada, salvo que se hayan acordado facultades resolutorias.
Cuándo puede el casero recuperar su piso
El casero también está obligado a cumplir el contrato. Solo en caso de incumplimiento del inquilino podrá resolverlo.
¿Se debe dejar fianza?
Sí, dos mensualidades de fianza, de conformidad con el art. 36 LAU.
¿Y otras garantías adicionales?
Las que las partes libremente pacten.
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¿Pero no es peligroso hacerlo por un periodo superior a un año?. Tengo entendido que ha que realizarlse por menos de un año para no adquirir derechos el inquilino.
Saludos
Buenos días, Amparo
La duda que planteas es uno de los grandes bulos que circulan por ahí. Lo importante de un contrato de temporada no es la duración, sino que exista una causa verdadera que justifique la temporalidad, así como un domicilio habitual.
En un contrato de 11 meses el inquilino puede adquirir los mismos derechos que con un contrato de vivienda si no existe una causa que lo justifique.
La causa de los contratos es un elemento esencial del mismo que puede determinar la nulidad del contrato, tal y como recoge nuestro código civil en los artículos 1274 y ss (ver más abajo). Por ello es muy importante redactar cada contrato atendiendo a las peculiaridades del caso: habrá supuestos en los que pueda hacerse un contrato de temporada y otros en los que no, pero para nada influirá la duración que se le ponga (Ver “Desmontando el mito de los 11 meses” en http://blog.enalquiler.com/2015/destacados/desmontando-el-mito-de-los-contratos-de-11-meses/)
De la causa de los contratos
Artículo 1274: En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.
Artículo 1275: Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
Artículo 1276: La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita.
Artículo 1277: Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.
Espero que te haya ayudado.
Un saludo,
Hola Pelayo,
Muchas gracias por compartir este articulo. Una pregunta:
¿Sí el inquilino a vivido la mayor parte del año en ese piso temporal, podría declararlo como Vivienda Habitual en la declaración de la Renta?
Muchas gracias,
Andrés.
Hola. Qué hago si quiero abandonar un piso pero he firmado un contrato por temporada sin saber las consecuencias y tampoco el casero me ha explicado la diferencia a un contrato “normal”.
Trabajo desde la casa que he explicado antes de firmar, pero este piso resulta demasiado ruidoso.
Muchas gracias.
Busco alquiler para un par de meses para 4 trabajadores en Illescas.
Gracias
Tengo un contrato temporal de mi apartamemento a una persona que a su vez lo está publicitando en portales de alquiler turistico.Quisiera saber que tipo de responsabilidad tengo en caso de aceptar está situación que no había contemplado en el contrato temporal que le hiceRuego me conteste a mi correo electrónico.Gracias
Aclarando el comentario anterior…Le diré que yo cobro mi renta mensual y no cobro nada de los supuestos clientes que la arrendataria subcontrata.
Hola quería hacer una consulta.
Tengo un inquilino con contrato temporal el cual esta vencido no quiere abandonar la vivienda y no pagan.
Como seria el procedimiento para el desahucio?
Es igual que si tuvieran un contrato dede vivienda habitual?.
Que tiempo puede tardar el desahucio?.
Buenas tardes, quería saber si el alquiler de temporada puede motivarse por necesidad del arrendador, es decir, que el arrendador este viviendo de alquiler en otro domicilio y quiera hacer un contrato de únicamente de un año, ya que en ese plazo volvería a su casa. Gracias
Hola alquile enla costa por una semama a una señora le mostre fotos le explique la dinamica de la casa etc y no esta conforme me dice que se vuelve y que le devuelva el dinero
Hola:
Necesito saber si para hacer un contrato temporal para 3 ó 6 meses necesito tener Licencia Turística.
Gracias
Qué tanto por ciento tengo que pagar en la declaración de la renta por alquilar un piso por temporadas y que gastos puedo ideducir?
Gracias
Hola quisiera información sobre contrato de arrendamiento durante la temporada de esquí, termina y el inquilino no responde a mi llamada según contrato debe devolver llave a la finalización de la temporada de esquí. PUedo cambiar la cerradura gracias
Por favor puedo cambiar la cerradura de un estudio alquilado para la temporada de esquí una vez terminada la temporada . La llave no ha sido devuelta . El contrato tenía una duración de hasta fin temporada de esquí , con una cláusula q tendrá q abandonar sin previo aviso el mismo día q finalice la temporada de esquí. Puesto en contacto con el inquilino me dice q tiene muchas cosas q llevarse y necesita unos días más .
Mi pregunta es la siguiente. Firme un contrato de temporada de seis meses renovable por otros seis que pone en el contrato. He dejado el piso a los veintidós mese despues de avisar al propietario con mes y medio de antelacion. Me dice que he incumplido el contrato. ¿ Cunto tiempo tenia que haber estado en la vivienda?
¿No es verdad que pasados los doce meses puedo dejarla cuando quiera?
Muchas gracias.
Una vecina me ofrece que realice la gestión de su apartamento, para alquilarlo por semanas, ya que yo vivo todo el año, y así ella lo rentabiliza.
Me pide que firmemos un contrato para ello, una de las cláusulas del mismo es que si el inquilino no se va una vez pasado su periodo, yo le abonaría a ella una cantidad diaria. También me pide que yo le abone una fianza de los posibles destrozos que pudiera ocasionar el inquilino.
Por realizar esta gestión además de limpiar su vivienda, lavar las sábanas y toallas, la entrega y recogida de llaves y velar por que todo esté bien en su apartamento, me ofrece un beneficio de 80% para ella y para mi un 20% del precio recibido.
Preguntas:
Soy ¿yo responsable si el inquilino no quiere abandonar el apartamento?
¿Tengo yo que pagarle la fianza?
Y de cara a hacienda ¿qué tendría que hacer yo?, ya que ella además pretende que le entregue el dinero en mano, y yo lo reciba por transferencia a través de páginas turísticas.
¿Que pasa si un inquilino de alquiler vacacional no se marcha en la fecha acordada en contrato, el siguiente inquilino llega y no puede ocupar el apartamento ya reservado y confirmado el periodo de estancia a éste.
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Un saludo Isabel
Queria saber si para un Contrato de Temporada, necesito tener licencia turística. Gracias. Y si una familia con niños vive en mi piso temporalmente porque el marido tiene que estar en Barcelona unos meses por trabajo, lo puedo considerar como vivienda habitual para descontarme el 60 % si se empadronan en mi piso? Puede contestarme a mi email. Atentamente y muchas gracias. Marisa