Pelayo de Salvador Morell es abogado y uno de los expertos de La Comunidad. Resuelve a diario las dudas de caseros, inquilinos e inmobiliarias sobre alquiler de pisos y escribe asiduamente en este blog. Hoy es un buen día para que nos cuente cómo ve el mercado del alquiler de pisos y qué debería cambiar.
Pelayo de Salvador Morell, abogado y fundador de deSalvador Real Estate Lawyers
Llevo 8 años dedicado por completo al asesoramiento jurídico preventivo en materia de Derecho Inmobiliario, incluyendo el alquiler. Finalizados mis estudios (Derecho+ADE), tuve la oportunidad de integrarme en un gran equipo profesional como es el Departamento de Derecho Inmobiliario de Garrigues en las oficinas de Madrid. Allí estuve seis años asesorando a grandes clientes nacionales e internacionales en sus operaciones inmobiliarias, viendo la importancia de alcanzar acuerdos altamente negociados y detallados en operaciones donde las cuantías se cifraban en cientos de millones de euros.
Tras esta experiencia, decidí volver a Palma de Mallorca, mi ciudad de origen, donde he creado ‘deSalvador Real Estate Lawyers’, un despacho especializado en el asesoramiento jurídico en Derecho inmobiliario. Desde Mallorca asesoramos a clientes de toda España, manteniendo un alto nivel de profesionalidad y exigencia en todas las operaciones, grandes o pequeñas, con independencia de la cuantía.
Chapter 1. ¿Cómo ves la situación actual del mercado del alquiler de viviendas en España?
El alquiler está tomando cada vez más fuerza como forma acceso a la vivienda, especialmente cuando las condiciones de acceso al crédito hipotecario se han endurecido y las entidades ya no financian la totalidad de la vivienda. No obstante, tengo la impresión de que, en el largo plazo, continúa predominando la voluntad de adquirir una vivienda.
En este sentido, la obsesión por la propiedad puede tener su origen en la sensación de que un arrendamiento es algo inestable por su escasa duración (se firman los arrendamientos a 1 año y se prorroga hasta 3), pero es perfectamente posible firmar arrendamientos a 10 o 15 años, lo que ofrecería una gran estabilidad al arrendatario. En este sentido, muchos arrendadores sueñan con un arrendatario puntual en el pago y que esté durante una larga temporada en la vivienda.
Además de lo anterior, el alquiler de viviendas continúa teniendo determinados problemas por el gran desconocimiento de las obligaciones de cada una de las partes en un arrendamiento, tanto arrendadores como por arrendatarios.
Adicionalmente, hay un grave problema con la generalización de los modelos de contratos de alquiler, tanto por internet como en las agencias inmobiliarias. Un contrato, sea de arrendamiento o de cualquier otra índole, no es un formulario que haya que rellenar, sino el documento que regulará la relación de las partes en un futuro, por lo que su preparación debe ser encargada al único profesional capacitado para ello: EL ABOGADO, quien se ha formado para redactar e interpretar contratos, conociendo las Leyes, sus interpretaciones y su funcionamiento.
En ningún caso la lectura de un artículo en internet nos da la formación suficiente para preparar a nuestro antojo un contrato de arrendamiento en los que muchas veces es más peligroso lo que NO dice que lo que dice. Cuando un abogado revisa un contrato, no lo está leyendo, sino que lo está interpretando teniendo en cuenta años de formación, estudio y experiencia práctica.
En nuestras colaboraciones en la comunidad de www.enalquiler.com vemos como gran parte de los conflictos surgen siempre por la utilización de contratos mal preparados, interpretaciones de no profesionales y un claro desconocimiento de la Ley, que en arrendamientos de vivienda es obligatoria. Por ello, tanto con los artículos que publicamos en este blog como en nuestro propio blog tratamos de dar a conocer las cuestiones más relevantes sobre materia inmobiliaria.
Chapter 2. ¿La actual Ley de Fomento del Alquiler de Viviendas protege igualmente al casero como al inquilino o favorece a alguno más?
El movimiento en materia arrendaticia ha sido pendular a lo largo de los años. El Código Civil, al regular los arrendamientos, pretende ser igualitario.
Tras la Guerra Civil, se incluyó una normativa muy proteccionista del arrendatario, y con las distintas reformas, hemos visto un proceso paulatino de reequilibrio entre las partes.
A pesar de ello, todavía quedan resquicios de la protección del arrendatario, como son los plazos mínimos de los arrendamientos, o la facultad de desistimiento a partir de los 6 primeros meses. A mi entender, si bien son medidas que permiten una mayor agilidad al arrendamiento, tiene su peligro al dar a entender que cualquier contrato se puede resolver por la voluntad unilateral de una de las partes, sin importar a lo que se hubiera comprometido. Creo que sería mejor eliminar esa posibilidad de desistimiento y que se negociara libremente por las partes.
En cuanto a los arrendadores se refiere, la única protección efectiva es una justicia rápida y efectiva, que permita la recuperación del inmueble en el menor tiempo posible desde que se produzca el incumplimiento. Lamentablemente, todavía no hemos alcanzado esa eficacia.
Chapter 3. ¿En qué debería mejorar la actual Ley de Fomento del Alquiler de Viviendas y por qué?
Legislar no es una tarea fácil, pues debe regular, desde la generalidad, una multitud de supuestos diversos.
A pesar de ello, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, incluso tras las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, necesitaría definir de una forma más detallada las obligaciones de las partes, así como procurar suprimir, en la medida de lo posible, los denominados “conceptos jurídicos indeterminados”.
Por ejemplo, una de las cuestiones que generan mayores problemas, tanto durante la vigencia como en la terminación del arrendamiento, son las obligaciones del arrendatario incluidas en el artículo 21 LAU, sobre la “Conservación de la vivienda”, dadas las múltiples interpretaciones que hacen doctrina y jurisprudencia de “las pequeñas reparaciones” que deben corresponder al inquilino. No pretendemos que se incluya un listado exhaustivo de las cuestiones que corresponden a cada parte, pero sí puede ser posible delimitar un poco más los conceptos que se utilizan.
Otro punto a definir, sería establecer claramente la regulación sobre la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad y las consecuencias en caso de venta, ya que la regulación no es del todo clara, al confundir el legislador distintos conceptos.
No pretendo opinar sobre la politica que debe seguirse en materia de arrendamientos sino pedir que, sea cual sea, sea clara y técnicamente impecable.
Chapter 4. ¿Cuáles son los errores más comunes cometidos por los caseros (empresas y particulares) al alquilar sus viviendas?
El principal error es común tanto a arrendadores como arrendatarios, y es el desconocimiento de la legislación vigente, aunque, adicionalmente, hay errores típicos de los arrendadores, entre los que destacaría los siguientes:
- Creer que es posible modificar la Ley a nuestro antojo. En arrendamientos de vivienda, determinadas disposiciones de la Ley son obligatorias. Por ello, intentar regular en contra de dichas cláusulas únicamente perjudica al arrendador, que cree que está falsamente protegido cuando no es así porque la Ley prima sobre el contrato.
- Considerar que los ingresos de un arrendamiento son 100% beneficios. Un arrendamiento es un negocio, con sus ingresos (la renta) y sus gastos, tanto regulares (impuestos –IBI, IRPF, cuotas hipotecarias, etc.) como irregulares (derramas extraordinarias, reparaciones o sustituciones, etc.) el negocio puede ser rentable o no serlo, por lo que siempre se está asumiendo un riesgo.
Por parte de las empresas, dependerá del nivel de profesionalización de las empresas en materia de arrendamientos. En este sentido, los fondos de inversión inmobiliaria tienen un alto nivel de profesionalización y conocimiento del mercado, pero otras empresas pueden parecerse más al arrendador particular, especialmente si proceden de otras actividades.
Chapter 5. ¿Cuáles son los errores más comunes cometidos por los inquilinos al alquilar viviendas?
Por parte de los inquilinos, además del desconocimiento de la legislación, no realizar una revisión jurídica del inmueble. Saber si tiene cargas, confirmar que quien le arrienda es el dueño, etc. En un momento con tantas ejecuciones hipotecarias, conocer la situación del inmueble que se arrienda es esencial, porque en caso de ejecución hipotecaria, el desahuciado será el inquilino.
Además de lo anterior, el arrendatario debe ser consciente de la necesidad de revisar y negociar, desde un punto de vista jurídico el contrato de arrendamiento. No se trata de “firmar un papel cualquiera”, sino que un buen contrato de arrendamiento, negociado y bien regulado, puede ahorrar muchos problemas (cláusulas nulas, malentendidos sobre el alcance de las obligaciones, etc.)
Chapter 6. ¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico preventivo?
El asesoramiento jurídico inmobiliario permite dar seguridad a las relaciones juridicas entre las partes. Muchos de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario no son conscientes de este aspecto. Por ejemplo, los agentes inmobiliarios pueden tener conocimiento jurídico práctico por su experiencia, pero en numerosas ocasiones no tienen estudios de Derecho, por lo que no están capacitados para regular de forma adecuada un contrato, especialmente con la trascendencia que tienen los contratos sobre materia inmobiliaria.
Chapter 7. ¿Qué recomendarías a un casero (particular y empresa) que va a alquilar su vivienda?
El mejor consejo que se puede dar es que se asesore con un abogado, que sea consciente de las obligaciones y limitaciones que supone alquilar una vivienda. En época de crisis hemos visto muchos casos en los que un vendedor, ante la falta de compradores, decidía alquilar su vivienda. Al encontrar un comprador dispuesto a adquirir la vivienda, el arrendador-vendedor se daba cuenta de las tremendas limitaciones que tenía para vender la vivienda por el hecho de haberla alquilado. A pesar de que, tras la reforma de la LAU en 2013, el comprador de una vivienda arrendada podría terminar el contrato de arrendamiento, lo cierto es que el riesgo que se asume es elevado, por lo que siempre es preferible adquirir sin arrendatarios.
Asimismo, recomendaría que conocieran bien a sus inquilinos y se aseguraran la solvencia. Si no les convence, que pidan las garantías que estimen convenientes. El procedimiento de desahucio es largo y costoso.
Chapter 8. ¿Qué recomendarías a un inquilino que va a alquilar su vivienda?
En cuanto a los inquilinos, repetir el consejo anterior. Que sean conscientes que, además del pago de la renta, el arrendamiento implica más obligaciones.
Además, les aconsejaría que no firmaran ningún documento sin asesorarse previamente. Todas las cosas deben hacerse de forma meditada y con conocimiento de causa.
Chapter 9. ¿Y sobre los arrendamientos de locales?
Si en un arrendamiento de vivienda el asesoramiento es importante, en un arrendamiento de local lo es mucho más, porque existe una total libertad de pactos. En este sentido, es imprescindible conocer tanto la Ley como las prácticas habituales de mercado, para saber en qué medida puedes pedir algo a tu contraparte.
En este sentido, resultan llamativas algunas consultas que llegan a la comunidad de arrendamientos de negocio firmados por un año, cuando en un año no hay tiempo ni tan siquiera de arrancar el negocio! Hay que ser consciente que en los arrendamientos de locales, no hay plazos mínimos ni máximos y, desde luego, no hay prórrogas legales que apliquen directamente.
Además de estas cuestiones, hay otras muchas que deben tenerse en cuenta, por lo que resulta imprescindible contar con un buen asesoramiento jurídico inmobiliario. El local y su arrendamiento es uno de los principales activos con los que contará el negocio durante toda su vigencia.
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