Es habitual que la terminación de los alquileres suscite algunas dudas, tanto para arrendadores como para arrendatarios, especialmente si no se tiene experiencia arrendando. En esta entrada explicaremos las claves que deben tenerse en cuenta cuando se va a terminar un contrato de alquiler.
1.- ¿Puedo terminar el alquiler?
Lo primero que debe comprobarse es si el contrato de arrendamiento puede terminar. Parece una cuestión sencilla, pero es una de las cuestiones más complejas y relevantes que deben tomarse en consideración. No solamente, hay que tener en cuenta los distintos regímenes que están en vigor en la actualidad (LAU 1964, Decreto Boyer, LAU 1994 y LAU 1994 tras la modificación de 2013), sino también cómo operan los plazos de las comunicaciones o las prórrogas forzosas.
Se podría escribir todo un tratado sobre la duración de los arrendamientos, no obstante, a continuación resumiremos los aspectos más relevantes de los arrendamientos firmados a partir del 1 de enero de 1995 y los firmados a partir del 6 de junio de 2013. Pulsa sobre los títulos de abajo enlazados para leer todos los detalles:
a) Cuándo se puede dejar un alquiler firmado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
b) Cuándo se puede dejar un alquiler firmado tras el 6 de junio de 2013
Por todo lo anterior, es importante no guiarse únicamente por lo que recoja el contrato, ya que suele tener más importancia lo que NO dice el contrato que lo que dice.
En todo caso, si no hubiera una posibilidad de terminación legal, siempre es posible alcanzar un acuerdo de terminación con la otra parte, normalmente a cambio de una indemnización.
2.- ¿Cómo se comunica la terminación?
En caso de que tengamos derecho a terminar el contrato, es imprescindible hacer una comunicación escrita a la otra parte señalando la voluntad de dar por terminado el contrato. La comunicación debe ser escrita no sólo porque lo diga la Ley, sino porque en caso de que nuestra contraparte no acepte la terminación, tendremos que demostrar que nosotros le hicimos saber nuestra postura al respecto con la antelación suficiente.
En este sentido, puede ser suficiente con seguir el conducto habitual de las comunicaciones escritas entre las partes (puede ser suficiente un correo electrónico, pero nunca un mensaje de Whatsapp), especialmente si nos dan un acuse de recibo. No obstante, aunque si vemos que la otra parte puede ser reticente lo mejor es optar una comunicación mediante burofax, con acuse de recibo y certificado de contenido, ya que de esta forma un tercero (Correos) certificará cuándo se notificó y qué se le notificó. Adicionalmente, y en aras a una buena relación, es aconsejable llamar antes de enviar el burofax para avisar de su envío. No cuesta nada y en muchas ocasiones facilitará su ‘digestión’.
3.- ¿Qué hacer entre la comunicación y la terminación del alquiler?
Las actuaciones que deben llevar a cabo cada una de las partes son muy distintas:
Inquilino: El arrendatario debe continuar cumpliendo con todas sus obligaciones, de entre las cuales las más importantes son dos:
- Renta: El arrendatario no puede decidir unilateralmente no pagar el último mes porque “el arrendador ya tiene la fianza”. Esta práctica no hará sino dificultar la terminación del contrato.
- Conservación: La otra gran obligación del arrendatario es el deber de conservación de la vivienda. El arrendatario debe cuidar la casa “como si fuera suya en propiedad”. Por ello, si hemos demorado algunas reparaciones menores, es el momento de realizar aquellas reparaciones que le corresponden por Ley, para realizar una devolución del inmueble en condiciones adecuadas. En este sentido, aprovecha esta fase para hacer las pequeñas reparaciones necesarias, cambiar bombillas fundidas o arreglar lo que se ha estropeado por un mal uso.
Casero: El arrendador también tiene que cumplir con sus obligaciones, y la principal de ellas es mantener al arrendatario en el uso pacífico de la vivienda. Por ello, no puede enseñarse el piso a futuros inquilinos mientras esté vigente el contrato, salvo que el propio arrendatario nos los autorice expresamente (y siempre con él dentro de la vivienda).
4.- ¿Qué hacer el día de la entrega de llaves?
El día en que se termina el arrendamiento las partes deben firmar un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento, donde se recojan y regulen de forma detallada las cuestiones más importantes de la terminación:
- Entrega de llaves.
- Obligaciones pendientes del inquilino: Rentas pendientes, desperfectos, etc. Es necesario revisar la vivienda con calma y detalle, para poder incluir en el documento todas las cuestiones relevantes, ya que servirá de base para determinar las obligaciones del inquilino.
- Cambio de suministros. Si se cambió la titularidad de los contratos, es el momento de realizar nuevamente el cambio de titularidad. Para ello, basta con hacer una lectura de contadores para dársela telefónicamente a las compañías suministradoras. Hasta esa lectura corresponderá al arrendatario y, a partir de ahí, al arrendador nuevamente.
- Devolución o retención de la fianza: También es el momento de concretar qué pasa con la fianza, si se devuelve o se retiene, en todo o en parte, así como los mecanismos de cuantificación de las obligaciones pendientes. No debe olvidarse que el arrendador, en base a las obligaciones detalladas en el acuerdo de terminación, debe acreditar el coste de las reparaciones necesarias con las correspondientes facturas, y devolver el sobrante al arrendatario.
5.- ¿Qué hacer tras la entrega de llaves?
Tras la entrega de llaves, las obligaciones de cada una de las partes regirán por lo que se haya establecido en el acuerdo de terminación, por lo que no puede ser un simple recibí de las llaves, sino un auténtico contrato con una regulación completa.
Por lo que respecta al arrendador, en caso de que haya practicado retención de la fianza para atender a determinadas reparaciones o pagos de suministros, deberá acreditar con facturas las reparaciones pertinentes, recordando que, transcurrido un mes, deberá comenzar a pagar intereses de demora si no devuelve la fianza.
Por su parte, el inquilino está obligado al pago de todas las reparaciones que le correspondan, aunque éstas superen el importe de la fianza.
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Tags: dejar piso en alquiler
Me alegro de que se haya escrito un artículo sobre este tema. Pero sinceramente, todo gira en torno a “tengo que marcharme porque: 1) Me salió trabajo en otro lugar 2) Mi familia a aumentado y la casa es pequeña 3) Encontré un sitio mejor y más barato para vivir 4) Etc” y resulta que no puedo marcharme sin dejarle un dineral al propietario. Pongamos un ejemplo similar. Yo trabajo para una empresa X tiempo, tengo un contrato eventual, temporal, indefinido, cómo sea. Me sale otra oportunidad mejor y me voy. Como empleado no tengo que pagarle ninguna indemnización al empleador. Siempre hago buen uso de las viviendas donde he residido y así se lo he hecho saber al casero. Si la vivienda se estropea, las instalaciones no funcionan, las facturas no se pagan… la que sale perjudicada soy yo, no otra persona. Pero siento que como inquilinos estamos desprotegidos totalmente.
Hola quisiera saber porque mi casera no me a renovado el contrato y ya llevó un año aquí sin el además ni me paga las reparaciones que le e realizado en la casa como pintar cambiar grifería y demás.
Hola Jose Antonio,
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Saludos,
Amparo, de Enalquiler.com
Voy alquilar una casa y me pide tres meses de fianza mas un contrato de cuatro años.
Si tuviera que dejarla antes tendría que pagar alguna penalización .
Gracias
Buenos, mi casera cada vez que se rompe algo (algo gordo como una lavadora o caldera) no hace nada más que poner pegas para no arreglarlo o lo demora mucho. El caso es que la lavadora hace un mes que no funciona correctamente y estoy bastante cansado de esta situación.
Mi contrato vence el 31 de mayo, pero ayer vi otro piso que me gustó muchísimo, pero me tendría que cambiar en abril, y decírselo solamente con 20 días de antelación, también teniendo en cuenta que me faltaría un mes para cumplir el contrato. Mi pregunta es: ¿Cómo lo puedo hacer?, ¿simplemente hablando y negociando con ella? ¿qué me puede exigir respecto a indemnización?.
Muchas gracias
magnífica explicación: muy clara, fácil y completa. enhorabuena al autor.
sólo me faltaría saber hasta cuándo puede un arrendador devolver una fianza al inquilino, si es que hay algún plazo, porque creo que la ley no dice nada. y si hay jurisprudencia al respecto.
muchas gracias.
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Como propietaria, ¿qué puedo hacer si mi inquilino me notifica que va a dejar la casa y que no me pagará los dos próximos meses? También sé que dejará cosas por reparar.
¿Tengo alguna fuerza?
Gracias
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Tengo que dejar el piso en el que estoy y tengo un contrato indefinido he leído que tienes un mes en que tienes que irte y es un mes que no abonas el alquiler para poder pagar el otro al que te vas es verdad porque a mí me lo comunico el 1 de mayo y yo me iré a finales del mismo mes tengo que pagar el alquiler de mayo? Me gustaría tener una respuesta rápida para saber si tengo que conseguir el dinero del mes
Hola,
El 1 de Abril alquilamos un piso en Malaga con un contrato para un año, por motivo de trabajo lo tenemod que dejar a los 4 meses y hemos avisado al propietario con un mes de antelación.
El propietario nos quiere obligar a pagar 8 meses del contrato mas la fianza que es otro mes, nosotros queremos llegar al acuerdo de pasar seis meses con la condición de que nos devuelva la fianza, pero se niega a devolvernos la fianza.
Podrias ayudarnos?
Gracias
Soy Otilia es primera vez que rente un cuarto , el casero me podio que desocupara su cuarto yo le desocupe , pero solo me entrego unos recibos y pues ya entregue las llaves tengo 5 dias y el deposito no me lo quiere entregar , salio con el cuento que la casa quedo manchada y me quiere cobrar casi todo el deposito y eso que falta agua y luz ya asta me estoy imaguinando que
No quiere pagarme nada , que debo hacer? Necesito hacesoriia, por favor ? Yo siento que es injusto todo esto?