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Desmontando el mito de los contratos de 11 meses

reloj arena

julio 27, 2015 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Muchos se creen que si el contrato de alquiler se hace sólo por 11 meses ya se cubren las espaldas y el inquilino NO tiene derecho a prorrogarlo y estar en el piso un mínimo de 3 años. Es el mito de los 11 meses. Aquí lo desmonto.

mito: m. Persona o cosa a las que se atribuyen cualidades o excelencias que no tienen, o bien una realidad de la que carecen.

Quienes colaboramos habitualmente en La Comunidad, vemos que hay una serie de preguntas que se repiten con una cierta frecuencia, especialmente las relativas a la duración de los arrendamientos de vivienda. Son constantes los casos en los que nos consultan sobre los derechos del arrendatario tras haber firmado contratos de 8, 10 u 11 meses, o los arrendadores nos preguntan extrañados por qué no pueden echar a su inquilino si ya ha acabado el plazo que acordaron en el contrato.

Pues bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé dos regímenes diferenciados para los contratos:

A.- Los “arrendamientos de vivienda”, que tienen una serie de normas de aplicación obligatoria.

B.- Los “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, aquí no existen normas obligatorias y las partes pueden acordar lo que estimen conveniente.

Una de las principales diferencias entre los dos regímenes es la existencia de la relativa a la duración:

A.- En los arrendamientos de vivienda, si la duración fijada es inferior a tres años, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador por períodos anuales hasta cumplir un mínimo de tres años.

B.- En los arrendamientos de temporada la duración es la que fijen las partes.

Desmontado el mito de los 11 meses en el alquiler de pisos

¿Por qué es un mito el alquiler de 11 meses?

Decimos que los contratos de alquiler por 11 meses son un mito porque se cree –erróneamente- que tienen la capacidad de cambiar la normativa aplicable a un arrendamiento, haciendo que sea un alquiler de temporada y, por tanto, no esté sujeto a la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda (entre otras, la prórroga forzosa).

Así, es habitual ver contratos de arrendamiento de vivienda que intentan ser redactados como auténticos contratos de temporada, fijando una duración inferior al año para crear la apariencia de un contrato de temporada.

De esta forma, modificando la duración del arrendamiento (esto es, fijando una duración inferior al año), el arrendador cree evitar las normas obligatorias de los arrendamientos de vivienda (prórrogas forzosas, reparto de responsabilidades, etc.).

Los jueces y tribunales han reiterado en numerosas ocasiones que se trata de un fraude de ley y que por cambiar la duración del contrato no se modifica el destino del mismo, que es la necesidad de satisfacción de vivienda habitual del arrendatario y, por tanto, las normas relativas a la duración del arrendamiento de vivienda son plenamente aplicables. A pesar de ello, se siguen utilizando contratos de arrendamiento de vivienda con duración de 11 meses, con la falsa esperanza de evitar la prórroga legal obligatoria del arrendamiento.

dedos con ideas

Entonces … ¿no se pueden hacer arrendamientos de temporada válidos?

Nada más lejos de la realidad. El arrendamiento de temporada es un contrato perfectamente válido, con la salvedad de que, como ha indicado en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo “la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica”.

Por tanto, dado que la duración del arrendamiento en nada afecta a la calificación del contrato como “arrendamiento de vivienda” o “arrendamiento de temporada”, es posible encontrar arrendamientos de vivienda de 2 meses (que se prorrogarán en los términos recogidos en la Ley), y contratos de temporada por 2 años. Lo importante no es la duración, sino la finalidad con la cual las partes (ambas partes) contratan.

Por tanto, no se puede intentar vestir un “alquiler de vivienda habitual” como un “alquiler de temporada” únicamente con la finalidad de eludir las consecuencias jurídicas de un régimen concreto, pero sí es perfectamente válido hacer un arrendamiento de temporada, siempre y cuando la finalidad del mismo no sea satisfacer las necesidades de vivienda habitual del arrendatario.

Por ello, es siempre aconsejable acudir a un abogado especializado antes de la firma de cualquier contrato de arrendamiento, ya que es el profesional cualificado para asesorarnos jurídicamente sobre las implicaciones que puede tener la firma del contrato de arrendamiento.

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

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25 Responses to Desmontando el mito de los contratos de 11 meses

  1. Anye dice:

    Me ha parecido muy interesante.
    Felicidades
    Anye

  2. julia dice:

    y si se hace una clausula al inquilino renunciando a la prorroga de los tres años ,seria legal .
    solo a un año ,12 meses pero sin derecho a renovar.

    julia

  3. Ana B dice:

    Vivo en piso con derecho a uso. A Mi ex el banco ha aprobado vivienda en dacion pago . Me pueden echar? Lo tengo anotado en registro propiedad, le anularan la dacion? Que he de hacer

  4. Emilio dice:

    Me parece un articulo muy bueno pero tengo una duda…

    El propietario con el que voy a firmar el alquiler pone obligatoriamente la siguiente cláusula:

    “Ambas partes, podrán desistir del mismo una vez transcurridos los seis primeros meses de duración, sin ninguna penalización, siempre que preavise a la otra parte con una antelación mínima de sesenta días.”

    Tengo entendido que este tipo de cláusulas son nulas por ir en contra de los derechos del propietario. Y me encuentro en la situación que ya he dado los 30 días al propietario actual y si no firmo no tengo piso donde ir.

    Gracias y un saludo.

  5. Orum Bi dice:

    Estoy alquilado en un inmueble que me agrada pero para disgusto mío me han obligado en el contrato a pagar el IBI, la comunidad y también la basura, eso sin mencionar los pagos obligatorios ó sea el pago del Alquiler del agua y la luz que eso de hecho si que es vital,quiero saber por favor si esos pagos que mencioné inicialmente son legalmente aplicables al inquilino y aclaró que de hecho he firmado el contrato pq me interesa la vivienda!
    Gracias y un saludo.

  6. Inmaculada Ortega dice:

    Lo que entiendo en lo que publican sobre los contratos de arrendamiento por una duración de doce meses, y tomando el final del artículo, hay que consultar antes con un abogado antes de confeccionar un contrato, luego entonces entiendo que hay alguna manera de hacerlo que aquí Vds. no explican

  7. LILI dice:

    Buenos días, es interesante lo que comentan, pero en mi caso, si alquilo mi vivienda en Tenerife a una persona que viene de la península a la isla con un trato de trabajo de 6 meses y le hago un contrato de arrendamiento de temporada por ese periodo… luego según le van renovando su contrato de trabajo, igualmente le voy renovando de 6 en 6 meses su contrato de alquiler de temporada… se supone que estoy cometiendo una ilegalidad?

  8. Armando dice:

    Buenas tardes,

    Yo no alquilo mucho, pero cuando lo hago es por temporada ya que yo vivo todo el verano en el apartamento que alguilo (sólo en invierno), una vez lo alquilé por 6 meses pero poniendo que no era para vivienda habitual ya que el inquilino venía a hacer un curso a la ciudad. ¿Sería eso fraude? ¿Podría haber el inquilino prorrogar el contrato por decir él que era para vivienda habitual cuando yo especifiqué lo contrario? ¿En qué se basa para saber si es habitual o no si no es con los meses especificados?
    Creo que sigue habiendo muchas dudas a este respecto que no se aclaran lo suficiente, ¿no hay un párrafo que se pueda poner en el contrato para especificar esto? Algo parecido a: no se establecerá como vivienda habitual sino por temporada….

    Un saludo

  9. Segundo dice:

    Me gustaría saber que condiciones debe cumplir un inquilino en un domicilio, para que sea considerado como la “vivienda habitual” que se establece en la ley y por otra parte si en el caso de arrendamiento de vivienda, ¿pueden pactarse condiciones para que el propietario pueda recuperar la vivienda cuando le interese, antes de cumplirse los tres años?
    Gracias

  10. Mercedes Sanchez Pascual dice:

    Gracias ppr informarnos.

  11. Mercedes Sanchez Pascual dice:

    Gracias por informar de la finalidad del alquiler.no es lo mismo pata vivir de pleno.que para pasar una temporada.gracias

  12. PEDRO ROMERO VICENTE dice:

    Me encanta leer artículos de este tipo.
    Ahora bien. Me surge una duda…..
    Mi experiencia me dice que la gente no pretende quedarse en mi propiedad una larga temporada, luego, podría redactarles un contrato temporal, y este ir renovándolo, no?
    Un saludo, y felicidades!!!

  13. jose dice:

    Es evidente que quien escribe el presente articulo no ha estudiado la carrera de Derecho. En un contrato que se señale el domicilio habitual, distinto al del contrato que se piensa firmar, y el señalamiento “necesidad de satisfacción temporal de vivienda del arrendatario, sin ser su vivienda habitual” válidamente puede tener 11 meses de duración con las consecuencias necesarias.
    Afirmar que “Los jueces y tribunales han reiterado en numerosas ocasiones que se trata de un fraude de ley y que por cambiar la duración del contrato no se modifica el destino del mismo, que es la necesidad de satisfacción de vivienda habitual del arrendatario”(sic), es un gran error sin apuntar en este artículo las fuentes, es decir, sentencias con nombre del Juzgado o Tribunal y la causa petendi que se ha discutido.
    Es un gran error señalar “Los jueces y tribunales han reiterado en numerosas ocasiones que se trata de un fraude de ley …(sic) sin señalar la fuente, como un dogma. Yo puedo afirmar que leer “enalquiler” esta mal porque lo han dicho ” Los jueces y tribunales han reiterado en numerosas ocasiones que se trata de un fraude de ley “(sic)
    Un poco de seriedad al escribir aquí.

  14. yolanda dice:

    Muchísimas gracias por la información, ( el saber no ocupa lugar)

  15. Vic dice:

    ¿Qué pasa con un piso que alquila un grupo de estudiantes durante el curso escolar y que durante el curso escolar es su vivienda de lunes a viernes? ¿Sería válido hacer un contrato temporal? ¿O por el hecho de pernoctar en el piso más del 75% de las noches ya sería considerado vivienda habitual?

  16. Buenos días, José.

    Soy Pelayo de Salvador, abogado y autor del artículo. No sólo he estudiado Derecho, sino q llevo más de 8 años de dedicación en exclusiva al asesoramiento inmobiliario.

    En cuanto al artículo, señalar que el público objetivo es gente que no tiene conocimiento de Derecho y a la que hay que darle noción nos básicas y claras de lo que se puede y no se puede hacer. Como consecuencia de ello, está fuera de lugar toda referencia a las numerosas sentencias al respecto, puesto que no pretendemos hacer un estudio doctrinal sobre el tema.

    En todo caso, si quiere alguna referencia a la jurisprudencia, puede consultar el artículo que publicamos en nuestra web sobre el tema.

    http://blog.desalvador.es/arrendamientos/falso-alquiler-de-temporada/

  17. Jose Luis Martin Sanchez dice:

    ¿Hay que especificar pues, en el contrato que el inquilino ya tiene satisfecha su necesidad de vivienda habitual en otro lugar y ,viene de inquilino por estudios,traslado laboral ,vacaciones ,tratamiento medico ?……..

  18. Julia,

    En relación a tus pregunta la respuesta es nuevamente negativa. Las prorrogas del contrato son un derecho indispensable del arrendatario en el momento de la firma. No obstante, el TS ha reconocido que, una vez integrado ese derecho en su patrimonio, el arrendatario si que puede renunciar a el.

    Por tanto, en el momento de la firma del contrato no se puede renunciar a las prorrogas, pero si se podría hacer una vez transcurrido un determinado tiempo.

    Un saludo,
    Pelayo de Salvador
    Abogado
    http://www.desalvador.es

  19. Orum Bi,

    El pacto por el cual el inquilino se hace cargo de los gastos mencionados es perfectamente válido, pero con un matiz. El pacto de repercusión de la cuota de comunidad tiene que venir expresamente señalado y recoger a cuanto asciende dicho gasto, cuyo incremento anual estará limitado al duplo de la variación que corresponda a la renta (IPC, u otros índices).

    Un saludo,

    Pelayo de Salvador
    Abogado
    http://www.desalvador.es

  20. Lili y Armando.

    Lo más importante es que el contrato explique la causa que justifica la temporalidad del contrato, es decir, que haya un motivo por el cual el contrato tiene que ser temporal y no de vivienda habitual.

    Si no se justifica claramente, o la temporalidad ha sido impuesta por el arrendador, es posible que haya más problemas con el arrendamiento. La temporalidad viene determinada por las NECESIDADES DEL INQUILINO, NO DEL PROPIETARIO.

    Un saludo,

    Pelayo de Salvador
    Abogado
    http://www.desalvador.es

  21. José Luis Martín,

    Efectivamente esa es la idea, pero no porque lo diga el arrendador, sino porque el arrendatario necesita la vivienda por ese motivo.

    Por tanto, en el momento de contratar habrá que conocer y especificar en el contrato la casa q lleva a las partes a firmar el contrato. Si el arrendatario la quiere como vivienda habitual y Ud. la quiere arrendar como “de temporada”, lo que debe hacer es buscar otro inquilino.

    Un saludo,

    Pelayo de Salvador
    Abogado
    http://www.desalvador.es

  22. VIC,

    Tu caso es un claro ejemplo de alquiler de temporada. El motivo por el cual los estudiantes contratan es la necesidad de alojamiento durante el curso, ya que se tienen que trasladar de sus domicilios paternos, donde tienen sus respectivas viviendas habituales.

    Por tanto, hay una causa que justifica la temporalidad y, por ello, se puede hacer un alquilar de temporada, ya sea por un año escolar o por períodos superiores si así lo acordaran las partes. El porcentaje de pernoctaciones en nada alteraría la calificación del arrendamiento.

    En todo caso, es necesario que ambas partes sean conscientes del régimen al que se someten.

    Un saludo,
    Pelayo de Salvador
    Abogado

  23. Loli dice:

    Yo tengo in.contrato de 11 meses y ya llevo tres años eso k.kiere decir ke me puede exar ahora?

  24. Isabel dice:

    Yo tengo u. Contrato de 11 meses que se cumple en seis días y hoy me han dicho q me tengo que ir es eso legal? Sin carta ni nada solo por teléfono. Y vivo con mi hijo menor como vivienda única .alguien puede aconsejarme?

  25. Juangra dice:

    Tengo un piso totalmente amueblado, pero no lo voy a necesitar en diez o doce meses y quiero alquilarlo solamente durante ese periodo.
    ¿Sería suficiente un contrato de once meses en el que se especificara claramente el motivo de esa temporalidad del inquilino y donde este declare que se compromete a dejarlo transcurrido ese tiempo?
    ¿Si en el periodo de duración del contrato, once meses, el motivo de la temporalidad se alarga (renovación contrato de trabajo, etc.) tendria derecho el inquilino a la renovación?
    Saludos y gracias.

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