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Cuándo se puede dejar un alquiler

inquilinos

febrero 24, 2015 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Vives de alquiler y no tienes claro cuándo podrías dejar tu piso en alquiler sin meterte en follones legales? ¿O eres casero y no sabes cuándo se podría marchar tu inquilino o pedirle tú que se fuera? Aquí te damos las claves.

Se podría escribir todo un tratado sobre la duración de los arrendamientos y cuándo se puede dejar un piso en alquiler. Hay muchas circunstancias a tener en cuenta, pero es mejor concentrarse en los aspectos más importantes y los casos que afectan a la mayoría de inquilinos y caseros que alquilan piso en España.

Aquí tienes un resumen de los aspectos más relevantes de los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 1995 y los firmados a partir del 6 de junio de 2013 y cuándo se puede dar por terminado el alquiler.

Arrendamientos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013

Los arrendamientos tienen la duración que estipulen las partes. No obstante, al art. 9 LAU establece que una duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda de 5 años, por lo que si el arrendamiento se pactó por un plazo inferior, el contrato se prorroga de forma voluntaria para el inquilino (puede irse cuando se cumpla cada una de las anualidades), pero obligatoria para el arrendador (está obligado a mantener el arrendamiento), hasta un máximo de cinco años.

Al cumplirse esos cinco años, cualquiera de los dos puede decidir no continuar con el arrendamiento, pero si nadie se opone, comienza una prórroga tácita de tres anualidades más, cada una de ellas voluntaria para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador, por lo que hablaríamos de una duración de 5+3. A partir de dicha duración, operaría el mecanismo de la tácita reconducción.

Así, vemos como en los arrendamientos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 el contrato es obligatorio para ambas partes por períodos anuales completos, por lo que si se quiere resolver fuera de estos casos habrá que pactar las condiciones de salida.

Por su parte, el arrendador en principio sólo puede decir que no desea continuar con el arrendamiento cuando se cumplan la quinta y octava anualidad. No obstante, si el arrendador alega necesitar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado) y lo hubiera puesto expresamente en el contrato, podrá parar las prórrogas automáticas, pero únicamente en los ‘cumpleaños del contrato’.

Si el inquilino quisiera irse antes de tiempo, sería necesario llegar a un acuerdo de terminación del contrato, ya que de lo contrario podría incurrir en un incumplimiento de contrato, con la obligación de abonar al arrendador las rentas pendientes hasta el fin de la anualidad.

Duración alquiler pisos LAU 1994

Arrendamientos suscritos tras el 6 de junio de 2013

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modificó totalmente los plazos obligatorios de los arrendamientos.

Tras la reforma, el plazo mínimo legal es de tres años, de conformidad con la nueva redacción del artículo 9 LAU, por lo que se prorrogarán automáticamente todos los arrendamientos de vivienda con plazo inferior.

Al cumplirse esos tres años, y siempre que ninguna de las partes haya notificado a la otra que no quiere que continúe el arrendamiento, el contrato se prorroga por anualidades sucesivas, por lo que podemos decir que la duración es de 3+1+1+1+1…

Otra de las novedades es el establecimiento de una facultad resolutoria a favor del arrendatario una vez transcurridos los 6 primeros meses. Esto significa que, con independencia de la duración pactada, el inquilino puede decidir irse en cualquier momento una vez que hayan pasado los 6 primeros meses del contrato. En estos casos, el arrendador únicamente podrá exigir la reclamación prevista en la Ley, si el contrato lo dijera expresamente. Esta indemnización se ha fijado por en la citada Ley 4/2013 en una mensualidad por año de contrato restante, devengándose de forma proporcional. Así, si se fija una duración de un año y el inquilino decide irse a los 6 meses, únicamente podrá exigírsele una indemnización de media mensualidad de renta, y ello siempre que el contrato prevea la aplicación de la misma.

Si el arrendatario quiere irse antes de los 6 meses, se entenderá que es un incumplimiento de contrato, por lo que el arrendador podrá reclamarle que pague la renta hasta cumplir los 6 meses.

Por lo que respecta al arrendador, únicamente puede señalar que no quiere continuar con el arrendamiento en cuando se cumpla la tercera anualidad, y anualmente con cada una de las prórrogas. Asimismo, dentro de los tres primeros años, puede evitar la prórroga obligatoria si necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado), aunque ya no es necesario haberlo previsto en el contrato de arrendamiento.

Duración alquiler pisos tras la reforma de la LAU en 2013

Además, también habría que tratar los casos de alquiler de pisos que se rigen por la LAU de 1964 y los del Decreto Boyer, pero eso es materia para otro post.

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8 Responses to Cuándo se puede dejar un alquiler

  1. fumantwo dice:

    Tengo un problema. He alquilado un piso hace 1 mes para 6 meses pagando fianza y firmando una cláusula de si me voy tengo que pagar 3 meses. Llevo un mes y el piso es insoportable es super ruidoso se oye todos los vecinos cagar.ivomitar hacer el amor. Ver la tele. El wasap del móvil. Cuando se gasta la batería cuando habla todo todo exageradamente. No puedo descansar. Aparté de los problemas que da el piso La lavadora no va bien y la nevera congela. Y me quiero ir no puedo más. Mi casero me dice que si me voy le tengo que pagar 3 meses y ya verás si se queda la fianza y si no m lleva a juicio. ¿Qué puedo hacer? Estoy por no pagar pero ir a juicio es más dinero. Necesito ayuda muy urgente ya que tengo que volver a pagar el mes. Ayuda por favor. Gracias

  2. Elena dice:

    Alquilé un piso en Figueras ( Gerona), y me hicieron un contrato de 6 meses.
    Yo he querido continuar y casi tengo que duplicar que no me echen….ahora lo han renovado por otros 6 meses…… ésto es legal?, Dice la dueña que aquí en Cataluña sí don legales los contratos de temporada de 6 meses…..pero yo lo alquilé fuera ya de temporada de verano, en invierno la primera vez, y no me gusta estar así , al amparo de que la dueña NO me lo quiera renovar. No fumo, ni bebo, funcionaria con más de 40 años en la misma empresa , limpia, sin animales, sin ruidos…..no se que mas puedo ser para tener un contrato legal como marca la LAU. Sin embargo el piso no tiene el certificado de hsbitsbilidad, por ser muy viejo y sin reformar . Tuberías de plomo, y cables cortados de tela medio quemados….No cumple muchas de las normstivas vigentes, ni siquiera en la extracción del gas.

  3. Emilio dice:

    Alquilé un piso por año, me marché el 26 de marzo de este año cumpliendo 10 meses de acuerdo con la propietaria, dejé el piso en perfecta condiciones e incluso mejore la calidad el dia 1 de abril me comunica que le tengo que pagar las facturas de la luz gas y el agua, la fianza fue de 300 € y el gasto de la mejora fue de 128,35 como se lo puedo descontar de la fianza, al ser mas de 6 meses me pertenece la mitad que supone 150 + 238,35 = 278, 35 u los gastos son menos, yo queria dejarlo en un empate. muchas gracias

  4. Isabel dice:

    He renovado contrato de, 3 años este julio si me tuviera que ir cuanto tiempo tiene que que pasar. Gracias

  5. william dice:

    buenas, alquile un piso el 22 de Febrero de 2017.a dia de hoy quiero dejar el piso y mudarme a otro quiero comunicarselo por burofax y no se muy bien como hacerlo…dejaria el piso el mes que viene avisando con 30 dias de antelacion por lo que llevaria en el piso 1 año y casi 6 meses en caso de tener que indemnizar al casero cuanto tendria que pagarle? pago 400 euros de alquiler…por favor ayuda!!!!

  6. marino dice:

    hola soy inquilino alquile un piso el 3 de julio del presente año y quiero desistir de dicho piso, se que puedo a hacerlo partir de los seis meses y avisándole por burofax con un mes de antelación, mi pregunta es que se le reclama al propietario arreglos del piso desde el segundo mes de vivir en dicho piso y nos a dado largas no se le debe ningún recibo de renta del que va incluido los suministro de agua y luz. se le pago 1000€ de fianza y difícil que la de vuelva la fianza, le voy a poner una parte de se EXPONEN Y ACUERDA, en el caso de que el arrendatario dejase la vivienda antes de la terminación del contrato deberá de indemnizar al arrendador con la perdida de la fianza depositada.
    este contrato tiene la duración de UN AÑO pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de TRES AÑOS quiero saber si puedo irme a partir de los seis meses y poder reclamar la fianza muchas gracias por su atención un saludo

  7. Christian dice:

    Hola firme un contrato en agosto de 2018 y me quiero ir ahora, abril de 2019. Tengo un año de contrato firmado mínimo. No tengo trabajo ni dinero para pagar y me quiero ir del piso. Lo tengo en buenas condiciones. Y al avisar al casero de que me iba, un mes antes de dejar el piso me ha dicho que si me quiero ir le tengo que pagar lo restante, pero no tengo más dinero. Que puedo hacer? Gracias

  8. María dice:

    Hola:
    Tengo un piso alquilado con un contrato cuya cláusula del plazo dice así:

    “El plazo de duración de este contrato será de UN AÑO sin perjuicio

    del derecho del arrendatario a la prórroga por el plazo máximo legal de TRES

    AÑOS. Si el inquilino no quisiera hacer uso de este plazo legal, deberá comunicarlo

    por escrito al arrendadores, con un plazo mínimo de 30 DÍAS de antelación a la fecha

    de finalización del plazo contractual o de cualquiera de sus prórrogas anuales, sin

    que por ello tenga que abonar ninguna indemnización a la propiedad”

    El plazo del primer año venció en Febrero de este año y el inquilino continuó en la vivienda, pero ahora tres meses después dice que se va dentro de 15 días. Puede hacerlo?. Me tiene que indemnizar?
    Gracias

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