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Un alquiler atado a tu sueldo

Un alquiler atado a tu sueldo

mayo 14, 2014 • Vivir de alquiler

"La renta será la que libremente estipulen las partes (art. 17.1). Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. (art. 18.1)."

 


Esta posibilidad que concede la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, a partir de 6 de junio de 2013, de no sujetarse al IPC para la actualización de los alquileres permite, a mi juicio, aplicar la iniciativa que se describe a continuación.

Si se trata de encontrar un índice de actualización más justo y equitativo que el IPC, no cabe duda que los ingresos reales del inquilino son el mejor índice.

Puesto que viene siendo habitual pedir al inquilino su nómina para evaluar su solvencia, el siguiente paso puede ser vincular a esa nómina la variación del alquiler, es decir si sube el salario del inquilino se incrementa el alquiler y si baja pues también baja el alquiler.

Este sistema implicará un procedimiento algo más complejo que el actual, en el que la actualización no requiere nada más que entrar en la web del Instituto Nacional de Estadística. Será preciso determinar en el contrato la obligación del inquilino de presentar a su casero la nómina actualizada y certificada en la época en que se determine, con el fin de llevar a cabo el reajuste del alquiler, positivo o negativo.

Pudiera ser conveniente, para evitar situaciones extremas, fijar un tope anual para la actualización tanto a la baja como al alza, por ejemplo de un 10/15%.

Aunque es evidente que este sistema solo puede implantarse en una relación casero/inquilino constituida con un mínimo de confianza y honradez mutua, que por otra parte sería siempre lo deseable, para impedir la picaresca de inquilinos que no presenten su nómina a requerimiento del casero, establecer en ese caso que el casero podrá aplicar el tope máximo antes citado.

Quizá lo que resulte más difícil de soslayar es el supuesto de inquilino que ve incrementado su sueldo y para evitar la actualización decide marcharse, transcurridos seis meses, haciendo uso de la facultad que le concede la LAU. Esto sólo podrá evitarse pactando una larga duración al contrato que, juntamente con la clausula penal correspondiente, será disuasoria en estos casos, pero también beneficiará al inquilino que ve disminuidos sus ingresos.

Mayor dificultad entraña la aplicación de este procedimiento a trabajadores por cuenta propia, profesionales y autónomos en general, en cuyo caso podrá acudirse a los datos de la Declaración de la Renta (IRPF), como sustitutivo de la nómina.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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7 Responses to Un alquiler atado a tu sueldo

  1. Megan dice:

    Sencillamente NO me parece. No permito que nadie se entrometa en mi intimidad, y mi salario lo es.
    Ya está bien de tanta bobada por parte siempre del mismo lado.
    Yo el “casting” de un casero lo llevo a raja tabla, cuando voy/he ido a ver un piso le observo hasta el último detalle.
    Eso empieza ya con el primer contacto, lo que no hago es firmar un contrato con alguien por ejemplo que denota
    falta de seriedad, miente, oculta o no sabe/le interesa negociar.
    Vamos que lo miro con lupa, no se vayan a creer que te están haciendo un favor, el favor en mi caso se los hago yo.
    Que cuando me voy lloran y me proponen mil historias para que me quede.
    Como inquilina cumplo a pies juntillas con mi parte, y exijo lo mismo que doy.

  2. Flipante dice:

    Se propone que el arrendatario pague más si gana más, y pague menos si gana menos. Imaginese eso mismo comprando una barra de pan, un coche, cualquier cosa, vaya…da risa imaginárselo¿verdad?

    Apliquemos la ley de la oferta y la demanda, y dejense de cuentos. Si hay mucha oferta y poca demanda, baja el precio, y si hay poca oferta y mucha demanda, sube. Y si al propietario le fastidia ganar menos porque hay muchos pisos en alquiler y la posible demanda tiene donde elegir, que baje el precio. Y punto. Y si sube el precio, y hay mucha oferta, se quedará con el piso vacio por muchos meses. Dudo que ningún inquilino acepte nunca una clausula así, y menos cuando, como bien dice indica, el inquilino puede “marcharse, transcurridos seis meses, haciendo uso de la facultad que le concede la LAU”…si, eso es “difícil de soslayar”…

    Ojo, que hasta dudo que sea legal el pedir una nómina para alquilar un piso, por aquello de la ley de protección de datos y tal, pero eso ya sería un pez que se muerde la cola, si no le enseñas la nómina no te lo alquila…bueno, pero cuando hay mucha oferta, siempre puedes buscar otro piso que no te pida la nómina.

    Lo que tendría que hacer el Estado es profesionalizar el alquiler, y obligar a TODO propietario a pagar el 21% de IVA de la renta generada con ese alquiler, y dejarse de leyes de arrendamiento inútiles que solo sirven para que se vendan más pisos, ya que nadie con dos dedos de frente se va a meter en un alquiler pensando en un proyecto de vida a largo plazo cuando con un mes de aviso te pueden echar, y encima a los tres años se acaba el contrato…

  3. Quique dice:

    Esto ni para amigos, es una muy mala idea y quien la ponga en practica estara condenado.

  4. Yop dice:

    Aunque la idea sea buena, tendría una muy difícil aplicación habida cuenta que en la mayoría de los casos se cobra una parte en negro (salvo funcionarios).

  5. Valentín dice:

    Me parece correcto para quien su nómina pueda sufrir fluctuaciones, ya que así se puede evitar el impago del alquiler en el caso de una bajada de sueldo, o incluso evitar que al pagarlo ya tengas recursos para el resto de pagos y necesidades.
    Ahora bien, y para aquellos que la nomina no tenga variación alguna, o simplemente sufra el aumento del Iphone?

  6. Silvia dice:

    Para Megan:

    Verá usted, soy arrendadora y a la vez arrendataria. Quiero decir que yo vivo de alquiler fuera de mi ciudad y mi piso en propiedad lo tengo alquilado así que puedo hablar, creo que con cierta objetividad porque sé lo que es ser estar a ambos lados de la barrera.

    Mi piso lleva en alquiler casi 5 años. En ese tiempo apenas ha estado vacío 2 o 3 meses. Ya han pasado por él 3 inquilinos y le puedo asegurar que nunca lloré por ninguno a pesar de no haber tenido problemas con ellos. ¿Llorar por un inquilino? ¿Se cree usted que no hay más inquilinos en el mundo que usted? Se da muchos aires.

    Por la misma tampoco tuve nunca problemas con los caseros que tuve pero no lloran por mí cuando me voy. No me doy tanta importancia.
    No soy imprescindible para ellos. Si yo no estoy, ya vendrá otro a alquilar sus propiedades.

    El tema del alquiler es una transación comercial igual que lo es comprar una barra de pan. Yo la compro porque necesito comer y el que la vende necesita una remuneración por su trabajo. Un intercambio.

  7. Silvia dice:

    Para Flipante:

    En el tema de los alquileres manda la ley de la oferta y la demanda, sí. Pero le faltó a usted decir que si no hay mucha oferta, entonces el casero podrá subir el precio, ¿o es que sólo puede bajarlo?

    Tener pisos en alquiler no es tan maravilloso como parece. Primero que comprar un piso es una inversión, es decir, tienes un capital considerable apalancado. Y no es fácilmente liquidable en caso de necesidad. Si ese capital estuviera en el banco, rentaría.
    Segundo que corres un riesgo al meter a alguien que no conoces en tu casa. Corres el riesgo de que no te pague, o que te deje daños sin reparar.
    Tercero, no sé si se habrá parado a pensar que es el casero el que paga IBIs (que suben año a año), derramas, comunidad (normalmente corre a cargo del casero también), seguros de alquiler (obligatorio cuando el piso está alquilado).
    Todo eso son gastos que hay que descontar a los ingresos del piso en alquiler.

    Yo viví algún tiempo fuera de España y le aseguro que hay países donde el impuesto equivalente al IBI español lo paga el inquilino, y lo mismo con el seguro del piso. Y le puedo asegurar también que en otros países europeos piden no sólo nómina sino también contrato de trabajo e incluso avalista. Y son países donde también saben lo que es la ley de protección de datos.
    Si cree usted que cualquiera le va a dejar entrar en su casa sin cierta garantía de que usted le vaya a pagar el alquiler, va listo. Inténtelo en Suiza o en Bélgica o en UK,a ver qué le cuentan.

    En cuanto a endurecer las condiciones para los caseros, si lo hace al final los que pagan el pato son los posibles arrendatarios/inquilinos porque si el propietario además de pagar IBIs, derramas, comunidades, seguros, tiene que pagar un 21%de IVA de lo recibido en concepto de rentas, entonces puede que ni le compense invertir en pisos para alquiler, por consiguiente haya menos oferta de pisos y los precios suban.
    Otro tanto pasaría si usted obliga a un propietario a congelar las rentas durante años o si este último no tiene posibilidad de recuperar su propiedad durante muchos años. Al final eso repercutiría en los precios de los alquileres.
    Los que pierden son casi siempre los mismos porque el que tiene capital lo mueve lo mejor que puede igual que hará usted en su lugar.

    De todas maneras recordarle que los ingresos por alquileres de viviendas tributan en hacienda lo que les corresponda y que los propietarios estamos obligados a declarar a hacienda cualquier ingreso por este concepto que supere no recuerdo ahora si son 1000 o 2000 euros al año. El que le toque pagar, pagará y el que no, no.
    Si le parece que pagamos pocos impuestos, entonces apague y vámonos.

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