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Qué obras y reparaciones hay en un piso en alquiler

Qué obras y reparaciones hay en un piso en alquiler

marzo 17, 2014 • Noticias inmobiliarias

El artículo 1554.2 del Código Civil que obliga al arrendador a realizar "todas las reparaciones en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada" la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 27/12/2013)

 

Partiendo del artículo 1554.2 del Código Civil que obliga al arrendador a realizar “todas las reparaciones en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada” la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 27/12/2013) realiza una sencilla pero completa clasificación de las obras que se pueden dar en un arrendamiento urbano:

a) las necesarias de conservación/reparación del piso en alquiler o inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio (art. 107 TRLAU 1964 y art. 21.1 LAU 1994)

b) las de mejora, realizadas por el propietario

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial ( art. 114.7, párrafo 3, TRLAU 1964 )

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU1964);

e) las obras urgentes del art. 110 TRLAU 1964 , cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado (ello en relación con el art. 1.098 CC , y sin perjuicio de lo establecido en el art. 110.3 en relación con el 108 TRLAU1964 ( STS de 7 de enero de 1981 ), suponiendo una mera facultad del arrendatario, no una obligación ( STS de 28 de enero de 1981 ) conferida legalmente, con fundamento en la autodefensa, que requiere: la necesidad de una obra, urgente o perentoria, cuya falta supone un peligro inminente o incomodidad grave y que no sea imputable, su origen, al arrendatario.

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.6 LAU 1994 , por derivar del uso ordinario de la vivienda.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía ( art. 24 LAU 1994 ).

Centrándonos en las obras necesarias, para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor (SSTS de 3 de febrero de 1962 , de 9 de marzo de 1964 y de 20 de junio de 1980).

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia ( SSTS de 26 de diciembre de 1942 , de 3 de febrero de 1962 , de 17 de junio de 1972 , de 12 de noviembre de 1974 , de 20 y de 28 de febrero de 1975 ) y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de “reparación”.

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación ( SSTS de 2 de diciembre de 1972 y de 20 de junio de 1980).

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil)

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One Response to Qué obras y reparaciones hay en un piso en alquiler

  1. Mª Pilar dice:

    ¿Desgrava el alquiler de uvivienda al inquilino?

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