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Tus derechos como inquilino

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octubre 5, 2014 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

¿Estas a punto de alquilar tu primer piso o acabas de mudarte? Si eres un inquilino novato debes empaparte sobre tus derechos. Aquí te ponemos al día.

Si estás buscando piso ahora o lo acabas de encontrar y estás preparando tu mudanza, te conviene saber cuáles son tus derechos fundamentales como inquilino de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos recientemente reformada por la Ley de Fomento de Alquiler (junio 2013). Esto es lo que aplica para contratos de alquiler firmados a partir del 6 de junio de 2013.

1.- Te puedes quedar un mínimo de 3 años en tu piso alquilado

La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años. El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él o familiares directos, pero debe avisar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

“Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”

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2.- Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede deja el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación

“Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

3.- Casero e inquilino pueden actualizar la renta en los términos que ellos acuerden libremente. No tienen que ajustarse a las oscilaciones del IPC.

“Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

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4.- El casero debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda

Tienes todos los detalles aquí: Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler.

5.- El casero debe facilitarte recibos o prueba escrita del pago del alquiler

Tienes derecho a tener prueba escrita de que pagas el alquiler. Esta prueba puede ser mediante recibos o, si pagas por transferencia bancaria, el extracto de la misma puede funcionar como recibo. Mira lo que dice la LAU de 1994 al respecto en su artículo 17.4:

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

6.- El casero no puede entrar en tu casa sin tu permiso previo

¿Puede el casero entrar en tu casa alquilada? No. ¿Y si incluye una cláusula en el contrato en la que dice que le das permiso para entrar? No. ¿Y si quiere entrar para enseñar el piso porque estás a punto de irte? No. El casero sólo puede entrar en tu piso con tu permiso previo o con autorización judicial.

Eso sí, si hay que hacer una reparación debes facilitar al casero o a los técnicos que mande, que entren en el piso para ver lo que hay que reparar y hacer el trabajo. Aquí tienes un análisis sobre la inviolabilidad del domicilio del inquilino.

7.- Se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda

“Se añade un apartado 5 al artículo 17 que queda redactado en los siguientes términos.

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.”

Este artículo sobre tus derechos como inquilino ha sido actualizado y republicado para ajustarse a los cambios legales introducidos por la Ley de Fomento del Alquiler en el mercado del alquiler de pisos en España

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556 Responses to Tus derechos como inquilino

  1. Sankette dice:

    Buenos días.

    Mi casero me alquila una vivienda con servicio a internet. Dice que lo va a quitar y que no me descuenta el precio de ese servicio del alquiler y el gasto de una nueva conexión lo tengo que hacer yo. El alquiler lo subió 30€ respecto a la inquilina anterior (una amiga mía) por el tema de internet. ¿Que puedo hacer? La vivienda no está dada de alta en catastro y yo tengo contrato por si sirve de presión. Muchas gracias.

  2. Marcos dice:

    Yo tengo un departamento tengo un poco más de un año en el, antes de cambiarme al departamento acordamos verbalmente no subirle a la renta cada año y yo me haría cargo de las reparaciones del departamento, le he arreglado varias cosas como la regadera, el lavabo, el fregadero, el piso, las puertas, las ventanas, los contactos de luz, entre otras cosas, en esta última renta me dijo que subirá la renta, le recordé que habíamos acordado en que no se subiría, y me dijo que si no me parecía que le desocupara, está mal ella o yo debo de desocupar? Por otro lado ella no paga impuestos a la SHCP, lo sé porque los pocos recibos qué me a dado son comprados en una papelería, que debo hacer?

  3. Oliver dice:

    Hola, tengo una duda. El caso es que llevo 10 años viviendo de alquiler en la misma casa y el dueño ha decidido volver a vivir en ella. Mi pregunta es, existe alguna ley, derecho o posibilidad alguna de que yo tenga opciones de comprar la casa??. Saludos

  4. Lydia dice:

    Puede negarme a pagar el 100xcien del alquiler,por dejarme sin ascensor viviendo en un noveno? Ya que yo lo alquiler con el servicio de ascensor y por un par de meses no lo te lo y además sufro lesión de rodilla a causa del esfuerzo físico que ello conlleva.

  5. luisa dice:

    Hola acabo de rentar un departamento llevo solo 2 días habitandolo, ahora me informa mi casera que debo desalojar porque ya no me quiere rentar, sus motivos son porque 1. durante la mudanza deje la puerta abierta mientras subia mis muebles al apartamento y 2 porque llego tarde al apartamento (por distancia de mi trabajo a la casa), le pague el deposito y renta ahora solo me quiere regresar el deposito.
    ¿Puede retenerme lo de la renta?

  6. Angel dice:

    Mi casero no me devuelve la fianza hace casi dos meses que no tengo ya la vivienda, además se excusa en daños en la vivienda que yo no he provocado y en gastos que son por desgaste y no por mal uso. Que puedo hacer

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