Muchos inquilinos creen que si su contrato es de 11 meses no tienen derecho a quedarse más tiempo en el piso si el casero no quiere. Otros piensan que tienen que hacer nuevos contratos de alquiler cada año. Pues no, no es así. El contrato puede tener la duración que se quiera, 11 meses, 13 meses, 6 meses … da igual, pero mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. ¿Y qué pasa cuando se terminan esos 11, 13 ó 6 meses? Que el contrato se prorroga de forma automática y obligatoria para el casero sin hacer nada. Y para aclarar conceptos e intentar acabar con la rumorología, aquí tienes las respuestas a las preguntas más comunes sobre cuánto tiempo se puede quedar un inquilino en un piso alquilado y cuándo puede interrumpir el casero un alquiler en todos los alquileres iniciados a partir del 6 de junio de 2013.
¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino en el piso?
El inquilino y el casero pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda, pero si se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años. Esto quiere decir que el inquilino puede quedarse en el piso alquilado durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones.
Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9.1:
“Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”
¿Qué pasa si en el contrato no se dice cuánto durará el alquiler?
Si en el contrato de alquiler no se estipula la duración del mismo, se entiende que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años.
Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.2:
“Artículo 9. Plazo mínimo.
…
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”
¿Y si se firma un contrato de alquiler de 11 meses?
Si firmas un contrato de alquiler de 11 meses y quieres quedarte más tiempo en el piso no pasa nada, tu contrato se prorroga de forma automática por plazos anuales hasta sumar un mínimo de tres años, como dice la LAU en su artículo 9.1 que incluyo arriba.
Muchos caseros creen que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así. Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral … Así lo dice bien claro la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005:
“… Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”
¿El casero puede interrumpir el alquiler?
El casero puede recuperar la vivienda alquilada tras el primer año de alquiler si necesita la vivienda para vivir allí para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Pero si quiere recuperar su vivienda por este motivo debe decírselo al inquilino con dos meses de antelación y luego debe ocuparla tal como ha indicado a su inquilino.
Esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto en su artículo 9.3:
“Artículo 9. Plazo mínimo.
…
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”
¿Qué pasa después de los primeros tres años de alquiler?
Cuando se cumplen esos primeros 3 años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. El ‘aviso’ es en realidad un preaviso y debe ser fehaciente para desplegar sus efectos jurídicos.
Si ninguna de las partes dice nada, se aplica lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 10:
“Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”
Si tras esos tres primeros años de alquiler casero e inquilino quieren continuar el alquiler de la vivienda se seguirá funcionando con prórrogas anuales.
¿Cuándo puede dejar el inquilino el piso en alquiler?
Una vez han pasado los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise al casero con un mínimo de 30 días de antelación. Eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización que deberá asumir el inquilino si deja el piso antes de tiempo y esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 11 al respecto:
“Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
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Tags: contrato de alquiler
Tengo un contrato de alquiler del 31 de eneero de 2009, según la clausula de duranción, se hizo por un año hasta el 1/2/2009 y nada más, estamos en 2018 ese contrato es valido, hay que hacer uno nuevo , porque además ya no se paga ni esa renta..
y tengo otro contrato de alquiler del 2007 con solo duranción de un año y tampoco está actualizado ni nada. Igualmente hay que hacerle nuevo.
Gracias
Es contra la ley estacionar un carro en mi parking que no esta a mi nombre .pero es mio?? Aun estoy pagando ese carro ala persona que me lo vendio y por esa razon no esta el titulo a mi nombre .pero me dijo la manager que lo mueva que ese carro no puede estar ayi . Quiero saber si ella esta en lo correcto ? O yo como inquilina tengo mis derechos ?
Buenas, quiero alquilar un piso, pero me da miedo por si no lo tratan bien, si destrozan muebles, etc. Como puedo hacerlo de manera que pueda rescindir el contrato ante estas situaciones. El tiempo mínimo si el arrendatario quiere serían 3 años? Influye que se empadronen para abandonarlo. Gracias de antemano. Saludos
Tengo un inquilino que se marcha del piso y lleva un año y ocho meses. ¿ tengo que pedirle que me indemnice , lo que falta del segundo años y del tercer año?. El contrato es por un año , y se especificó prorrogable por tres. Quisiera saber si hay que pedirle un renta por que queda hasta completar los tres años.
Gracias
Hola buenas tardes estoy buscando piso de alquiler en Madrid en barrio del pilar pero no encuentro nada por un precio moderado.un saludo
tengo un contrato de arrendamiento desde el año 1998 sin especificar su duración, cada año me sube el alquiler con el IPC y actualmente pago 430€.,,ahora me comunica que dicho contrato ha finalizado por duración y que quieren renovarlo con un contrato vigente subiendo la renta 70€ ,al mes quedando en 500€ mensuales, (a primero de año me subió 34€ al mes)Me puede orientar si esto es legal?.Gracias
Gracias, muy buen articulo. Yo tengo una propiedad alquilada desde el 2009 y elcontrato tiene fecha de 2009. Como la ley estiipula, este contrato se ha ido renovando automaticamente cada año y llevan pagando la misma renta desde entonces.
Ahora quiero incrementar la renta de acuerdo a la subida del IPC y me gustaria hacerlo cada año. Tendria que renovar el contrato cada año para que figure la nueva cantidad que tienen que abonar los inquilinos? Y otra pregunta; habia escuchado que si los inquilinos llevan ocupando una vivienda por un determinado numero de años, tienen derechos adicionales a la vivienda? he escuchado rumores, pero no me queda muy claro si existe alguna ley que otorgue al inquilino el derecho de quedarse en la vivienda o de seguir pagando la misma renta despues de un tiempo. Un ejemplo de esto son las personas mayores que han vivido toda la vida en una casa de alquiler y por ley el arrendador no puede incrementar la cantidad. Muchas gracias de antemano.
Saber si durante una prórroga me pueden echar o tiene que pasar el año entero
Buenas llevo alquilando un piso 6 años, el contrato era con opcion a compra, pero ahora la dueña me aviso con 1 mes. Que tengo que dejar el piso.porque lo va a ocupar , es legal que me pida el piso con tan poco tiempo.Gracias
En el contrato de alquiler no existe cláusula alguna sobre el acuerdo ha que han llegado mi hija y la inquilina, la vivienda es de mi propiedad, por lo tanto el contrato lo he firmado yo, pero no me dijo nada del acuerdo de abonarle la mitad de la factura de la electricidad y de la basura ( en la basura se incluyen otros impuestos del Ayuntamiento) estos dos conceptos suman una cantidad importante que a la hora del ingreso de el alquiler lo rebaja bastante, ¿puedo negarme a cumplir el acuerdo¿ yo no lo sabía cuando firmé el contrato. Además al pagar los impuesto tendría que poner la cantidad total del importe del alquiler, con lo que estaría tributando con mayor cantidad de lo cobrado
Llevo 16 años en alquiler. Ahora los dueños de mi casa han alquilado el local de debajo de lo casa para un bar que nos hace mucho ruido. Además me han subido 70€ al mes el alquiler. Para colmo me han hecho esta vez un contrato de solo 6 meses. Me parece un abuso. Que puedo hacer? No encuentro otra casa de alquiler
Soy inquilino de un piso en barcelona la propritaria me pide dejar el piso por caducidad del contrato de cinco anos pero no hay manera de encontrar autre piso a parte de que son muy caros ella me puede echar tengo 3 ninios menores .
Hola. Estamos en una casa de alquiler desde hace 10 años y siempre pagábamos el alquiler pero eso dos últimos meses mi marido perdió su trabajo y no hemos podido pagar y hemos pedido al dueño que nos da 3meses por lo menos para poder encontrar otra casa y también recaudar la fianza para ello .pero el dice solo un mes tiene derecho a sacarnos ? Tenemos 3niños
Buenas tardes!!!! Mi madre tiene un piso alquilado desde el 17 de enero del 2013. Pasaron cinco años y el año pasado se renovó automáticamente por un año más. Me gustaría saber si se vuelve a renovar de año en año o es por más tiempo.
Gracias.
Hola tengo una inquilina que va a hacer 5 años de alquiler..se le acaba el contrato ahora en mayo..hasta ahora los contratos han sido anuales se puede prorrogar por otro año mas?o se requiere un minimo de años?un saludo
Buenas tardes ,el.propietario de la casa que alquiló quiere que la desocupe de inmediato por que me he atrazado un mes pero tengo garantía le quise completar el mes y no me lo quiso recibir me fijo que lo había alquilado a otra familia es la primera vez que me sucede tengo viviendo desde el el.2017 ahí el.propietario puede hacer eso
Hola, podéis ayudarnos! En julio de 2019 alquilamos una vivienda, el contrato se firmo por 1 año, renovable, la dueña nos aseguró que podríamos quedarnos muchos años. Ella puso una cláusula de meses en los que nosotros estábamos obligados a permanecer en la vivienda. Hace 24 horas nos ha llamado para decirnos que necesita su casa, porque se quedó sin trabajo, y que nos dos meses para marcharnos. Yo estoy embarazada tenemos 5 hijos, y mi esposo se acaba de quedar en el paro. No hemos faltado a ningún pago ni obligación, pero ahora no tenemos dinero ahorrado para irnos, nuestro bebé nacerá en dos meses, justo el tiempo que ella nos exige que abandonemos su casa, nos dice que sino nos marchamos, ella entraría de ocupa. Es una situación desesperada, no contábamos con que mi esposo terminará su contrato laboral y le fuera renovado, yo tengo embarazo de ruesgo y estoy de baja laboral.
Nosotros no queremos hacer nada mal ni fuera de la ley, estamos asustados, y no sabemos que derechos tenemos ni a quien recurrir.
Podrías asesorar nos?
Corrijo erratas del mensaje anterior
Hola, podéis ayudarnos! En julio de 2018 alquilamos una vivienda, el contrato se firmo por 1 año, renovable, la dueña nos aseguró que podríamos quedarnos muchos años. Ella puso una cláusula de 6 meses en los que nosotros estábamos obligados a permanecer en la vivienda. Hace 24 horas nos ha llamado para decirnos que necesita su casa, porque se quedó sin trabajo, y que nos da dos meses para marcharnos. Yo estoy embarazada tenemos 5 hijos, y mi esposo se acaba de quedar en el paro. No hemos faltado a ningún pago ni obligación, pero ahora no tenemos dinero ahorrado para irnos, nuestro bebé nacerá en dos meses, justo el tiempo que ella nos exige que abandonemos su casa, nos dice que sino nos marchamos, ella entraría de ocupa. Es una situación desesperada, incluso nos ha dicho de venir a vivir con nosotros mientras que nos vamos de la vivienda, no contábamos con que mi esposo terminará su contrato laboral y no le fuera renovado, yo tengo embarazo de riesgo y estoy de baja laboral.
Nosotros no queremos hacer nada mal ni fuera de la ley, estamos asustados, y no sabemos que derechos tenemos ni a quien recurrir.
Podrías asesorar nos?
Hola quería hacer una consulta. Tengo una amiga que vive en un piso del banco. Y ahora ha comprado el bloque un fondo buitre. Como el contraído se le cumple ahora en febrero, le han dicho que no la renovan que se tiene que ir con sus cuatro hijas a la calle. Y todo por teléfono. Que puede hacer?.
soy inquilino de un apartamento, en el cual llevo 4 años que cumplen el 31-3-19..hace dos años me dicen que tengo que dejarlo porque lo necesitan vender, luego llega el mes de marzo y me dicen que siga, este año me vuelven a decir lo mismo, cuando este señor tiene más apartamentos en el mismo edificio , tuvo uno libre y no lo vendió, es más me dijo que me cambiase al piso 14, que es suyo, pero me subía 100 euros más de lo que pago..creo que está jugando conmigo porque me quiere subir más. En septiembre me pongo al habla con la inmobiliaria, que le lleva el tema, y me dice que de acuerdo, puedo seguir dos años más que fue lo que le pedí, me contesta por correo , que está de acuerdo , y el nuevo alquiler será de 50 euros más, yo también estoy de acuerdo..todo esto lo tengo por correo. y hace dos días, me pone un correo la inmobiliaria que el dueño lo quiere vender, después de lo que me dijo en septiembre pasado… mi pregunta es…puedo pedir prórroga? el alquiler es anual, yo vivo la mayor parte del año allí…tiene derecho a echarme, después de lo que me dijo en septiembre que podía seguir?…quiero si puedo pedir prórroga legalmente o acogerme a lo que me dijo en su correo de septiembre… gracias, un saludo..
Si un contrato esta vencido y los cervicios quedaron impagos se puede ejecutar la garantía
Hola, llevo viviendo en el mismo piso 8 años haciendo el primer año contrato de 5 años y el segundo contrato de 3 años que finalizo en octubre 2018. Despues de seis meses me lllama para hacer la nueva renovacion. Sienso este el retraso de aviso no quedaria como contrato indefinido? Si no fuera aasi el nuevo contrato con que fecha entra en vigor en octubre qque fue cuando finaalizo o con fechaa de la nueva firma?
Espero puedan ayudarme. Geacias
Hola esto aignifica que si o si me tengo q ir y no va haber posibilidad de renovar el contrato? ” no existiendo derecho a prórroga del plazo sea legal o convencional.”
Hola
Llevo en mi piso de alquiler desde junio 2007 y cada añome hacen un contracto nuevo..yo le he dicho a mi casero que la ley dice que deberia ser cada 3años pero elme dice que no, que leda iguallo que diga la ley.
Ahora el año pasado me hizo un nuevo contrato anual donde dice que cada año me subira al alquiler un 5% del IPC y eso no se puede saber el % ni si quiera es legalpero si no firmo y hagolo que me dicen me echan a la calle…En todos estos años me han subido el alquiler varias veces sin tener en cuenta lo que dice el IPC y en los dos ultimos años me han subido dos años consecutivos el alquiler. Este mes de julio me dicen que no me lo van a subir pero el que viene que ya se vera…..osea que siempre hacen lo que quieren. Ademas la hija del casero ha pasado a ser la propietaria de mi piso y en julio me dara el nuevo contrato anual pero con las mismas clausulas ilegales, subida del 5% anual, dejar la casa limpia y pintada cuando me vaya si quiero el deposito, me sube el deposito cada vez que me suben el alquiler y ademas que arregle yo todo lo que se rompa aunque sea por uso habitual de la vivienda. O sea que solo vienen a cobrar y ya esta.
Soy la unica en su edificio con un contrato horrible de 7 paginas, cuando el resto son extranjeros y tienen un contrato muy simple como el que yo he tenido duarnte los ultimos 10 años pero a mi me lo han cambiado y a ellos no, esto lo pueden hacer?
Se niegan a darme un contrato cada 3 años como dice la ley.
Ademas en el registro no consta ni esta su nota simple con sus nombres ni nada..a veces he pagado por el banco pero esto no les gusta y he vuelto a pagar en mano…como ves hay muchas irregularidades pero aun asi me dicen que me tengo que aguantar….que puedo hacer para defenderme de este abuso?
ademas si firmo el mismo contrato horrible en julio al nombre de su hija, es como si los 10 años en la vivienda al nombre de su padre desaparecieran? aunque la duracion no crfeo que me de ningun derecho o si?
gracias
Tengo una inquilina que la comple el contrato el 30 de Noviembre. Lleva 8 años en la casa y ahora quiero rescindir el contrato, pero ella me dice que si puedo ampliarle un año más hasta que la terminen su nueva casa. De que forma puedo hacerlo sin tener priblemas pasado este año. Es legal ese tipo de contrato .
Cordial saludo
Señores, les agradezco de antemano la orientación que me puedan prestar
Tengo un inmueble alquilado desde el 2016, inicialmente se firmó por 6 meses, y el contrato se ha hido prorrogando automáticamente, durante todo el tiempo habitado no se les ha incrementado el valor de la renta a los inquilinos, en 2 meses cumplen 3 años, y me vienen incumpliendo en los pagos. Como puedo hacer inicialmente para comunicarles el aumento del canon de arrendamiento?, y segundo si me siguen incumpliendo ¿puedo solicitarles entregar el inmueble, sin necesidad de esperar 30 días?, si les pido que me entreguen la casa, están obligados a cancelar lo adeudado (pagos no efectuados), o pierdo ese dinero por el tiempo que llevan sin cancelar el arriendo?
Quedo atenta a la respuesta y muchas gracias
Mis inquilinos en enero hacen los 3 años,, llevan pagandome 500 eur desde entonces y nunca les e exo ninguna subida, ahora les digo que les quiero hacer nuevo contrato pero les subo a 650 eur como debo gestionar esto? Por burofax con 3 meses de antelación? Ellos me han dicho que si les subo se van… Bueno me gustaría como debo de hacerlo gracias
He sido inquilino 30 años. Cada año me subían el IPC. Los alquileres se regían por la Ley Boyer, o sea cada cinco años.Pero tenía un contrato Leonino que dicen los abogados,o sea, pagaba comunidad, derramas, y el IBi. Las derramas podía pagarlas en diez años. Al final lo compré barato.
Nunca me avisó el abogado administrador, para la firma del nuevo contrato, pero no me dejaba hacer mejoras en la casa. Tampoco estaba obligado a asistir a las reuniones no votar,ni se nombrado presidente, mi secretario, por ser inquilino, a no ser que el dueño me autorizara a representarle.