Especialistas en pisos en alquiler

Verdades sobre la duración del alquiler

reloj

octubre 9, 2014 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Son muchos los inquilinos que no tienen claro cuánto tiempo se pueden quedar en su piso alquilado. Y les pasa lo mismo a otros tantos caseros que no saben cuándo pueden interrumpir un alquiler. Hay muchos rumores inciertos que crean confusión. Aquí te contamos algunas verdades, ¡creételas!

Muchos inquilinos creen que si su contrato es de 11 meses no tienen derecho a quedarse más tiempo en el piso si el casero no quiere. Otros piensan que tienen que hacer nuevos contratos de alquiler cada año. Pues no, no es así. El contrato puede tener la duración que se quiera, 11 meses, 13 meses, 6 meses … da igual, pero mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. ¿Y qué pasa cuando se terminan esos 11, 13 ó 6 meses? Que el contrato se prorroga de forma automática y obligatoria para el casero sin hacer nada. Y para aclarar conceptos e intentar acabar con la rumorología, aquí tienes las respuestas a las preguntas más comunes sobre cuánto tiempo se puede quedar un inquilino en un piso alquilado y cuándo puede interrumpir el casero un alquiler en todos los alquileres iniciados a partir del 6 de junio de 2013.

¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino en el piso?

El inquilino y el casero pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda, pero si se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años. Esto quiere decir que el inquilino puede quedarse en el piso alquilado durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones.

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9.1:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

contrato alquiler pisos

¿Qué pasa si en el contrato no se dice cuánto durará el alquiler?

Si en el contrato de alquiler no se estipula la duración del mismo, se entiende que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años.

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.2:

Artículo 9. Plazo mínimo.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

¿Y si se firma un contrato de alquiler de 11 meses?

Si firmas un contrato de alquiler de 11 meses y quieres quedarte más tiempo en el piso no pasa nada, tu contrato se prorroga de forma automática por plazos anuales hasta sumar un mínimo de tres años, como dice la LAU en su artículo 9.1 que incluyo arriba.

Muchos caseros creen que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así. Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral … Así lo dice bien claro la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005:

“… Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

¿El casero puede interrumpir el alquiler?

El casero puede recuperar la vivienda alquilada tras el primer año de alquiler si necesita la vivienda para vivir allí para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Pero si quiere recuperar su vivienda por este motivo debe decírselo al inquilino con dos meses de antelación y luego debe ocuparla tal como ha indicado a su inquilino.

Esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto en su artículo 9.3:

Artículo 9. Plazo mínimo.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”

reloj arena

¿Qué pasa después de los primeros tres años de alquiler?

Cuando se cumplen esos primeros 3 años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. El ‘aviso’ es en realidad un preaviso y debe ser fehaciente para desplegar sus efectos jurídicos.

Si ninguna de las partes dice nada, se aplica lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 10:

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

Si tras esos tres primeros años de alquiler casero e inquilino quieren continuar el alquiler de la vivienda se seguirá funcionando con prórrogas anuales.

dar llaves piso alquiler

¿Cuándo puede dejar el inquilino el piso en alquiler?

Una vez han pasado los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise al casero con un mínimo de 30 días de antelación. Eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización que deberá asumir el inquilino si deja el piso antes de tiempo y esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 11 al respecto:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Este artículo sobre la duración del alquiler de pisos ha sido actualizado y republicado para ajustarse a los cambios legales introducidos por la Ley de Fomento del Alquiler en el mercado del alquiler de pisos en España

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

Share

Tags:

209 Responses to Verdades sobre la duración del alquiler

  1. Marisol dice:

    Tengo un contrato de alquiler del 31 de eneero de 2009, según la clausula de duranción, se hizo por un año hasta el 1/2/2009 y nada más, estamos en 2018 ese contrato es valido, hay que hacer uno nuevo , porque además ya no se paga ni esa renta..

    y tengo otro contrato de alquiler del 2007 con solo duranción de un año y tampoco está actualizado ni nada. Igualmente hay que hacerle nuevo.

    Gracias

  2. Blanca dice:

    Es contra la ley estacionar un carro en mi parking que no esta a mi nombre .pero es mio?? Aun estoy pagando ese carro ala persona que me lo vendio y por esa razon no esta el titulo a mi nombre .pero me dijo la manager que lo mueva que ese carro no puede estar ayi . Quiero saber si ella esta en lo correcto ? O yo como inquilina tengo mis derechos ?

  3. Pascual dice:

    Buenas, quiero alquilar un piso, pero me da miedo por si no lo tratan bien, si destrozan muebles, etc. Como puedo hacerlo de manera que pueda rescindir el contrato ante estas situaciones. El tiempo mínimo si el arrendatario quiere serían 3 años? Influye que se empadronen para abandonarlo. Gracias de antemano. Saludos

  4. Brigida dice:

    Tengo un inquilino que se marcha del piso y lleva un año y ocho meses. ¿ tengo que pedirle que me indemnice , lo que falta del segundo años y del tercer año?. El contrato es por un año , y se especificó prorrogable por tres. Quisiera saber si hay que pedirle un renta por que queda hasta completar los tres años.
    Gracias

  5. Cris dice:

    Hola buenas tardes estoy buscando piso de alquiler en Madrid en barrio del pilar pero no encuentro nada por un precio moderado.un saludo

  6. pilo dice:

    tengo un contrato de arrendamiento desde el año 1998 sin especificar su duración, cada año me sube el alquiler con el IPC y actualmente pago 430€.,,ahora me comunica que dicho contrato ha finalizado por duración y que quieren renovarlo con un contrato vigente subiendo la renta 70€ ,al mes quedando en 500€ mensuales, (a primero de año me subió 34€ al mes)Me puede orientar si esto es legal?.Gracias

  7. Pipi dice:

    Gracias, muy buen articulo. Yo tengo una propiedad alquilada desde el 2009 y elcontrato tiene fecha de 2009. Como la ley estiipula, este contrato se ha ido renovando automaticamente cada año y llevan pagando la misma renta desde entonces.
    Ahora quiero incrementar la renta de acuerdo a la subida del IPC y me gustaria hacerlo cada año. Tendria que renovar el contrato cada año para que figure la nueva cantidad que tienen que abonar los inquilinos? Y otra pregunta; habia escuchado que si los inquilinos llevan ocupando una vivienda por un determinado numero de años, tienen derechos adicionales a la vivienda? he escuchado rumores, pero no me queda muy claro si existe alguna ley que otorgue al inquilino el derecho de quedarse en la vivienda o de seguir pagando la misma renta despues de un tiempo. Un ejemplo de esto son las personas mayores que han vivido toda la vida en una casa de alquiler y por ley el arrendador no puede incrementar la cantidad. Muchas gracias de antemano.

  8. Tamara dice:

    Saber si durante una prórroga me pueden echar o tiene que pasar el año entero

  9. Lyna dice:

    Buenas llevo alquilando un piso 6 años, el contrato era con opcion a compra, pero ahora la dueña me aviso con 1 mes. Que tengo que dejar el piso.porque lo va a ocupar , es legal que me pida el piso con tan poco tiempo.Gracias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>