Los Diez Consejos Jurídicos que todo casero debe conocer antes de alquilar su piso.
1. CONOCE A TU CONTRAPARTE
Un arrendamiento es una relación a largo plazo, donde cada una de las partes tiene derechos y obligaciones (nunca hay unos sin los otros) durante toda la vigencia del contrato. Por ello, el factor humano es muy importante, y la sensación personal que te cause tu contraparte es uno de los filtros más importantes que puedes tener.
2. ¿QUÉ DICE LA LEY?
Los arrendamientos de viviendas en España se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU establece muchas limitaciones respecto de los pactos que se pueden alcanzar en un arrendamiento, normalmente buscando una protección al arrendatario.
A pesar de ello, hay otras muchas cuestiones sobre las que sí es posible alcanzar acuerdos válidos que establezcan determinadas obligaciones para el arrendatario, pero aunque el papel aguanta todo, la inclusión en los contratos de cláusulas oscuras o contrarias a la Ley únicamente perjudicarán al que las haya incluido, ya que no podrá hacer valer derechos que cree tener.
Por ello, antes de firmar un arrendamiento es imprescindible saber qué establece la Ley para conocer las implicaciones que tiene un arrendamiento, ya que te puede afectar a operaciones futuras como, por ejemplo, una venta.
3. CONOCE TUS OBLIGACIONES
El arrendador tiene más obligaciones aparte de “dejar la casa”, como realizar reparaciones en la vivienda, depositar la fianza en el organismo correspondiente, etc.
Además, de la negociación del contrato de arrendamiento pueden surgir más obligaciones para el arrendador, como pintar el piso, cambiar determinados muebles, poner algún mueble en especial, etc. asegúrate de que puedes cumplir tanto las obligaciones legales como las que asumas en el contrato.
4. ¿QUÉ PUEDE HACER LA INMOBILIARIA POR MÍ?
Si contratas los servicios de una agencia inmobiliaria para la comercialización de tu piso, es aconsejable que te expliquen claramente los servicios que prestan, cómo los prestan y cómo van a cobrar sus honorarios (si a ti, al arrendatario, a medias, etc.).
Aunque es habitual que tengan un modelo de contrato de arrendamiento, las inmobiliarias no suelen prestar servicios de asesoramiento jurídico. Normalmente, tampoco garantizan la solvencia del arrendatario (aunque hagan un mínimo estudio de solvencia), y su intervención suele finalizar en el momento en que se firme el arrendamiento. Por norma general, las agencias inmobiliarias prestan exclusivamente servicios de intermediación inmobiliaria, esto es, a poner en contacto a ambas partes.
5. PUEDES PEDIR GARANTÍAS
Que el arrendatario tenga una nómina no te asegura su solvencia: por un lado, desconoces si tiene otras obligaciones que asumir y, por otro, puede perder su trabajo al día siguiente de alquilar el piso.
La Ley establece la obligatoriedad de entregar un mes de fianza, pero es posible pedir garantías adicionales (aval bancario, aval personal, depósito adicional, etc.). No obstante, ten en cuenta que no puedes pedir garantías desorbitadas, ya que nadie contratará contigo: conoce a tu contraparte y adapta las garantías en función de eso.
6. INCORPORA AL CONTRATO FOTOS ACTUALES DEL PISO Y UN LISTADO EXHAUSTIVO DE BIENES
Incorpora al arrendamiento fotos actuales del estado del piso cuando se lo entregues al arrendatario. De esta forma, podrás demostrar las condiciones en las que se entregó el piso en caso de que las cosas se tuerzan al final del arrendamiento.
Si la vivienda está amueblada, incorpora un listado exhaustivo de los bienes que se arriendan, de la forma más detallada posible. No te limites a decir “refrigerador”, “lavadora” o similar; debes incorporar marca y modelo si es posible, de tal forma que haya una referencia inequívoca de lo que hay y no hay en la vivienda.
7. CAMBIO DE SUMINISTROS
Si el arrendatario cambia a su nombre la titularidad de los contratos de suministros, él será el único responsable de las cantidades que se devenguen mientras sea titular. Si, por el contrario, únicamente se cambia la cuenta de domiciliación -pero no la titularidad- o el arrendador abona los costes y luego los repercute al arrendatario, el arrendador será el responsable (como titular del contrato) de los pagos a las compañías suministradoras.
En el caso de viviendas con más de 20 años de antigüedad, será necesario aportar la Certificación de Instalación Eléctrica para el cambio de titularidad del contrato. Sin duda es un coste, pero puede ahorrarte muchos disgustos.
8. NEGOCIA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Un arrendamiento no es un contrato de adhesión; aunque como arrendador presentes el primer borrador, debes estar abierto a negociación. Así tendrás más información de tu arrendatario y conocerás mejor sus expectativas respecto del arrendamiento.
Aunque parezca que es muy sencillo, un arrendamiento tiene muchas implicaciones distintas y, a pesar de que la Ley obliga en determinados aspectos, todavía hay muchas otras cuestiones que se pueden regular de distinta forma dentro de los límites legales (plazo del arrendamiento, indemnización por desistimiento, actualización de la renta, distribución de gastos, condiciones de devolución, etc.).
9. DEJA CONSTANCIA DE LOS ACUERDOS POR ESCRITO
Todos los acuerdos deben constar por escrito y por duplicado (una copia para cada parte). Asegúrate de que lo que está escrito en el contrato es lo que habéis acordado, ni más, ni menos. Si no está escrito, te resultará mucho más difícil reclamarlo.
10. CONSULTA A UN ABOGADO ESPECIALISTA
Por último, el consejo jurídico más importante: Si tienes cualquier duda, acude a un abogado especialista antes de arrendar una vivienda. Una consulta de este tipo no es cara y puede ayudarte a saber exactamente en qué te metes y ayudarte a evitar problemas futuros.
Además, es aconsejable que le pidas que redacte un contrato de arrendamiento adaptado a tu caso concreto y en el que cubra especialmente tus preocupaciones dentro de los límites legales.
No es aconsejable utilizar modelos bajados de internet o contratos preparados por no juristas: Utilizar un contrato bajado de internet es, en términos jurídicos, el equivalente médico a fiarse de un diagnóstico por Internet rellenando un formulario con los síntomas.
Consultando a un abogado especialista, te asegurarás de que conoces todas las implicaciones del arrendamiento, y tendrás un contrato que se adapte a tus necesidades, evitando futuros problemas. Siempre es mucho más fácil (y barato) evitar un problema que tener que solucionarlo.
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