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La interminable picaresca de los alquileres

Qué obras y reparaciones hay en un piso en alquiler

abril 3, 2014 • El Alquiler en los Tribunales, Noticias inmobiliarias

Con casos como el que sigue se comprende que en España haya tantas viviendas vacías y la dificultad de encontrar pisos en alquiler. ¿Para cuándo el Registro de Inquilinos Morosos?


El casero presenta demanda de desahucio por falta de pago contra su inquilino que le adeudaba los alquileres de enero a septiembre de 2013, así como los de octubre a noviembre devengados durante la tramitación del juicio, por un importe total de 7.425 euros.

El inquilino para oponerse al desahucio presenta en el acto de la vista dos recibos de pago a metálico del alquiler supuestamente expedidos y firmados por el casero. Éste sin embargo niega la autenticidad de la firma estampada en los mismos.

No obstante el Juzgado da la razón al inquilino y dicta sentencia desestimando el desahucio por considerar que : “no hay nada en los autos que sugiera la indicada falsedad, existiendo por el contrario indicios que apuntan hacia su autenticidad“.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Oviedo (s.5/03/2014) revoca la sentencia y declara la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, condenando al arrendatario demandado a dejar libre la vivienda y anejos que constituyen su objeto, con apercibimiento de lanzamiento de no efectuarlo en el plazo y fecha que se establezca en ejecución de esta resolución, así como al abono al actor de las cantidades adeudadas en concepto de rentas (once mensualidades) por un importe total de 7.425€, mas los intereses de demora y las costas de primera instancia.

Considera la Audiencia que no se puede reputar acreditado el pago con la única prueba propuesta por el inquilino referida a unos recibos de abono, uno de ellos de fecha posterior a la presentación de la demanda, expresamente impugnados por el actor, negando la autoría de la firma que se le atribuye en los mismos.

No hay un principio de adveración de esos documentos tachados de falsos ni se ha ponderado su autenticidad puesto que no se ha practicado a instancia del demandado que ha presentado el citado documento tachado de falso por la contraparte, prueba alguna, (al margen de su mera declaración que como manifestación o alegación de parte que es carece de toda eficacia probatoria), que permita concluir, la autenticidad de ese documento, cuando fácil hubiera sido, proponer bien la declaración del actor para su reconocimiento, bien la del testigo, empleado suyo, a través del cual se afirmo en su declaración haber hecho la entrega de efectivo que reflejan, y recibido el justificante de pago que recogen los recibos tachados de falsos por el actor.

Por otra parte las dudas no desvanecidas que presenta la autenticidad de esos documentos, que en este caso además resultan ratificadas, por el hecho de que ninguna razón se vislumbra, ni tampoco el demandado dio explicación justificativa alguna, para la alteración unilateral por su parte, que supone el pago en metálico contra la expedición de recibos, reflejada en los documentos impugnados, cuando en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en su propio encabezamiento ya se recoge que el abono de rentas habría de efectuarse mediante el ingreso de su importe en la cuenta bancaria, que se detallaba en el mismo, cuenta bancaria en la que el demandado reconoció haber abonado la renta inicial del mes de diciembre de 2012, necesariamente en este caso han de perjudicar no al actor, sino al demandado a quien correspondía acreditar cumplidamente la excepción de pago opuesta a la actual reclamación.

Todo ello de acuerdo con una doctrina consolidada del TS: La carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse o fijarse en el proceso ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes que no estén fijados de otro modo en el proceso (por ejemplo, por estar admitidos o tratarse de hechos notorios).

Doctrina que aplicada a estos autos, dadas las dudas que a esta Sala plantea la autenticidad de los documentos con los que el demandado pretende acreditar el pago que opone, necesariamente han de llevar a desestimar su oposición, y a estimar la demanda.

A esta conclusión no puede estimarse obste, como implícitamente parece entender el Juzgador de Instancia, la mayor o menor similitud, que pueda presentar la firma con la del actor estampada en el contrato, extremo que obviamente sobrepasa las competencias de este tribunal, pero que no puede dejar de apuntarse que esa similitud con firmas autenticas es precisamente elemento esencial que caracteriza la tacha de falsedad, pues en esta ultima siempre se trata de que la firma que se pretende atribuir indebidamente a un tercero, se parezca lo más posible a otro indubitada del mismo.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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