A la hora de firmar un contrato de arrendamiento, el pacto más habitual es que la renta empiece a devengarse desde el momento de entrada en la vivienda, pagando normalmente la primera mensualidad por adelantado.
No obstante, cuando un inmueble no está ‘listo para entrar’ es posible pedirle al arrendador un periodo de carencia de rentas. Dicho pacto es bastante habitual en arrendamientos de locales de negocio o naves industriales, en las que el arrendatario tiene que pedir las licencias necesarias, adecuar el local a su actividad, decorarlo y adaptarlo a su imagen, etc.
Aunque es más propio de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, dicho pacto es también perfectamente válido en los arrendamientos de vivienda, especialmente cuando la vivienda no está “lista para entrar” como, por ejemplo, cuando el arrendatario tiene que dar de alta los suministros (que suelen tardar, además de tener un coste), quiere arreglar alguna cosa, pintar la vivienda, etc.
Entonces … ¿qué es la carencia de rentas?
La carencia de rentas es un determinado período del contrato de arrendamiento en el que no se devengan rentas, esto es, no hay obligación de pagar la renta al casero porque ambas partes así lo han acordado. Aunque lo más habitual es que dicha carencia se acuerde al inicio del contrato de arrendamiento, la misma puede pactarse en cualquier momento del mismo.
No obstante, deben tenerse en cuenta dos cuestiones fundamentales sobre la carencia de rentas, que nos permitirán distinguirla claramente de la sustitución de renta por obras:
1) Aunque la solicitud por parte del arrendatario al arrendador de un período de carencia de rentas suele ir justificada por alguna necesidad concreta, su concesión no implica, a priori, obligación del arrendatario de realizar las actuaciones para cubrir esa necesidad.
2) La carencia se acuerda en relación con un período (normalmente uno o varios meses), y es independiente del coste de las actuaciones que se realicen, es decir, que si la obra tarda o cuesta más, es problema del arrendatario, que no podrá exigir al arrendador una ampliación del período de carencia.
Resumiendo, la carencia de rentas es un período de gracia independiente del resultado.
¿Y la sustitución de renta por obras?
La Ley 4/2014, de medidas de fomento y flexibilización del mercado de alquiler de viviendas introdujo, entre otras novedades, la posibilidad de sustituir la renta en dinero por una renta en especie, en forma de obras de rehabilitación del inmueble, tal y como se establece, tras la reforma en el artículo 17.5 LAU.
Si bien esta posibilidad no se encontraba expresamente regulada, ya existía con anterioridad mediante la configuración de contratos complejos con obligaciones mixtas. No obstante, parece que la Ley ha querido darle mayor importancia, en línea con otras actuaciones legales encaminadas a favorecer la reforma y rehabilitación de edificios (como, por ejemplo la llamada “L3R” -Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas-).
Las principales notas características de la sustitución de renta por obras son:
1) Se sustituye una obligación por otra. Si en la carencia decíamos que era un “período de gracia”, aquí hay una obligación completa, aunque distinta del pago de la renta. En términos latinos, se cambia el “do ut des” -doy (piso) para que des (renta)- por un “do ut facias” -doy (piso) para que hagas (obras)-. Dicha sustitución puede ser total o parcial.
2) El arrendatario no puede pedir compensación por el coste de las obras al término del arrendamiento, ya que se trata de la contraprestación del mismo.
3) La realización de las obras es una obligación de resultado. Es decir, el arrendatario tendrá obligación de hacer dichas obras, con independencia del coste que ello le implique.
4) El incumplimiento de la obligación de realización de las obras es causa de desahucio. Por ello, las obras tienen que estar perfectamente definidas, ya que sustituyen a la renta. Es imprescindible incluir una regulación completa que pormenorice las actuaciones, calidades y calendario. Sólo de esta forma las dos partes sabrán exactamente qué tiene que hacer (el arrendatario) y qué resultado puede esperar (el arrendador).
En resumen:
- Otorgar una carencia de rentas es una gratuidad, un período de gracia, que el arrendador concede al arrendatario y durante el cual el arrendatario no paga renta.
- La sustitución de renta por obras no es una gratuidad; implica cambiar una obligación por otra. El arrendatario está pagando por el arrendamiento, pero está pagando mediante la realización (bien directamente, bien contratando a un tercero) de determinadas obras en el inmueble.
Como puede verse, a diferencia de la carencia de rentas, que es una sencilla cláusula en un contrato de arrendamiento normal, la sustitución de renta por obras implica una configuración contractual muy compleja que requerirá la intervención de varios profesionales (abogados, técnicos) para garantizar su buen fin.
Buenas tardes,
Y durante esos periodos de carencia, pongamos 6 meses en una vivienda, en la delcaracion de la renta, ¿Puedo desgravar por alquiler de vivienda habitual? O no es posible.
Muchas gracias.
Hola Fernando,
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Saludos,
Amparo, de Enalquiler.com
Tengo una duda. Voy a alquilar un local y me piden un mes por adelantado y también me concede un mes de carencia. Entonces, cuándo empiezo a pagar? No se contradice un concepto con el otro??
Gracias
Hola Susana,
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Hola.
Estoy interesado en comprar una casa muy antigua y convertirla en un local tipo café.
La obra es brutal.
Podría pedir un periodo de carencia de 3 años y luego comprarlo?
Cuando se acaba la carencia, el alquiler no debe ser incrementado en precio no
Un saludo
Hola David,
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Buenos dias,
Estoy contemplando alquilar un local comercial a una entidad pública del estado.
En la documentación pone que “el arrendador acepta un periodo de carencia en el pago de la renta de 6 meses, desde el dia de la entrega del local” Esto quiere decir que no me pagarán la renta durante los primeros 6 meses??
En caso de que al final lo alquile con esta condición, como influye en la renta? tendría que hacerle las facturas con 0 euros? o cómo?
gracias
Buenas, estoy intentando alquilar mi vivienda y he encontrado un arrendatario que me pide 3 meses de carencia por la cara, NO por hacer obras no dar de alta a contadores ni para pintar el piso, en cambio a cambio me ofrece 2 rentas como fianza mas el mes en curso. Mi pregunta es la siguiente, si se van antrs de los 3 meses de carencia, tengo que devolverles las 2 rentas como fianza?
Gracias y un saludo
Hola, tengo un problema desde hace tiempo en mi patio donde están los desagües de los baños, tiene perdidas y me cae todo lo de los inodoros en mi patio, he informado varias veces a las fincas costandome mucho que me hicieran caso, ya han venido un par de veces a arreglarlo, pero aun hoy por hoy sigue habiendo pedidas con la consecuente olor, he vuelto a comunicarlo y me vuelvo a encontrar por parte de las fincas con caso omiso total. Puedo pedir carencia por este perjuicio?
Tengo un local alquilado con 2 meses de carencia pregunto puedo pedir que deniege la entrada al local a una persona como propietaria del local
Buenas, quiero hacer reformas en el baño y la cocina de mi casa que es de alquiler, ya que están un poco viejas y creo que la opción más idónea es la de renta por obra, pero tengo un par de preguntas:
1. Puedo ofrecer esa opción después de llevar 2 años de alquiler?
2. Si puede ser… después de la obra el arrendador, que no me ha subido el precio del alquiler en todo el tiempo, puede subirlo ahora argumentando la subida de renta con el estado del inmueble?
Muchas Gracias
Buenas tardes !
Estoy interesada en alquiler un local comercial que está en bruto total !
Si yo arreglo un periodo de carencia de 4 meses por los arreglos y lo termino en 2 meses, tengo que empezar a pagar mi renta a penas termine ( a los dos meses), o tengo en derecho de empezar a pagar en el mes 4? Como habíamos quedado…
( para recuperarme enconomicamente)