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El Congreso aprueba la Ley de Fomento del Alquiler

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mayo 23, 2013 • Ley de Fomento del Alquiler, Noticias inmobiliarias

SEALQUILAEl Congreso de los Diputados ha aprobado hoy en sesión plenaria la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (más conocida como Ley de Fomento del Alquiler).

Ha contado con el respaldo del PP y las críticas de la oposición. El objetivo del Ministerio de Fomento es flexibilizar y dinamizar el mercado del alquiler con medidas estrellas como la agilización de los desahucios por impago del alquiler, el acortamiento de la duración obligatoria del alquiler de 5 a 3 años, dejar más libertad a las partes para pactar acuerdos, como no ajustarse al IPC para actualizar la renta, o la creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

La Ley está lista para ser publicada en el Boletín Oficial del Estado y entrar en vigor al día siguiente de su publicación. No afectará a los procedimientos judiciales en curso ni a los contratos celebrados antes de su entrada en vigor, aunque sí podrán adaptarse de mutuo acuerdo.

Medidas estrellas de la Ley de Fomento del Alquiler

1.- Duración obligatoria del contrato de alquiler

Se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La ‘prórroga obligatoria’ de un contrato de alquiler se reduce de 5 a 3 años. Y también se reduce de 3 a 1 año la prórroga posterior del contrato.

2.- Recuperación de la vivienda por parte del casero

El arrendador podrá recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación.

3.- Desestimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento (dejar el piso), una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al casero con una antelación mínima de un mes.

4.- Actualización de la renta

Casero e inquilino no tendrán que ajustarse a las oscilaciones del IPC para hacer la actualización anual de la renta durante los primeros cinco años de alquiler. Hay libertad de pactos para acordar cuál será la subida, pero si no hay nada acordado se deberá ajustar al IPC:

5.- Obras en el piso

Casero e inquilino pueden pactar que el inquilino no pague el alquiler durante un periodo determinado si paga reformas o rehabilitación de la vivienda. Si no lo hace se puede dar por terminado el contrato.

Una vez hayan transcurrido tres años (hasta ahora eran 5 años), el propietario podrá hacer mejoras en el piso y repercutir su coste al inquilino.

El inquilino podrá hacer las obras necesarias para adaptarlas al uso de personas mayores de 70 años, hasta ahora este tipo de obras estaba limitado para adaptación a las necesidades de personas con discapacidad.

6.- Agilización de los desahucios por impago de alquiler

El arrendador podrá solicitar el procedimiento de desahucio con un solo mes de impago, y una vez que el juzgado remita la notificación, el inquilino tendrá que abonar la deuda o presentar alegaciones en un plazo de diez días.

Si el inquilino demandado no atiende el requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento (desahucio) en la fecha fijada.

7.- Inscripción en el registro del contrato de arrendamiento y cómo afecta a la resolución de contratos de alquiler por impago de renta

Según el Ministerio de Fomento, la reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito.

Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato.

El texto publicado inicialmente en el Boletín Oficial de las Cortes Generales – Congreso de los Diputados también hacía mención a la resolución de contratos de alquiler por impago de alquiler en casos de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. Decía así:

“Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se hayacontestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”

8.- Creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

El texto publicado inicialmente en el Boletín Oficial de las Cortes Generales – Congreso de los Diputados regulaba el funcionamiento de este registro:

“1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.

2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.° o del artículo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el Secretario Judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que han sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.

4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.

A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.”

9.- Renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente de la vivienda y qué pasa con el inquilino si se vende el piso

Inquilino y propietario podrán pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente de la vivienda alquilada sin importar la duración del contrato. En los casos en los que se haya pactado dicha
renuncia, el arrendador deberá comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con una
antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa

Quien compre una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantenerla alquilada si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes de efectuarse la compraventa. Si el contrato no está registrado el inquilino podrá permanecer en la vivienda durante tres meses desde la comunicación de la compraventa.

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12 Responses to El Congreso aprueba la Ley de Fomento del Alquiler

  1. Verónica dice:

    Y estas medidas cuando entraran en vigor??

  2. Algunas de las medidas son realmente buenas, como las referentes a registrar en un único registro público a inquilinos morosos o agilizar los trámites para recuperar la vivienda en caso de necesidad, sin embargo, todas aquellas medidas que limitan los derechos del inquilino que sí cumple con sus obligaciones supone un atraso. ¿A quién le apetece mudarse de vivienda cada 4 años (3+1)? Especialmente para aquellos inquilinos que tienen su propio mobiliario es un enorme atraso.

    Esta no es una forma de fomertar el alquiler, sino de “agitarlo”. Simplemente se harán más contratos porque el mismo número de inquilinos tienen que cambiar más a menudo de vivienda. Eso sí, luego mostrarán las estadísticas de aumento en el número de contratos para hacernos ver que la ley ha sido un exito.

  3. Luis Antonio dice:

    Una pregunta: ¿si ya tienes un piso alquilado, se van a modificar las condiciones del contrato con esta ley, o es de aplicación para nuevos contratos?

  4. Ricardo-Barcelona dice:

    ¿y no dice nada de la avaricia o ley del embudo del arrendador? Porque hay que lidiar con cada uno… tampoco veo nada de aquellos que tienen mas de 1 inmueble y que los mantiene cerrados a cal y canto, se sigue valorando mas la propiedad privada que la necesidad de la vivienda. Si se quiere bajar precios y que este al alcance de todos en un pais que el saalirio minimo es simplemnete vergonzoso, a los propietarios de mas de , pongamos, dos viviendas y que las mantenga cerradas, se le mete un impuesto de lujo que le haga temblar las piernas. Otra cosa seria crear una categoria de calidad de arrendamioentos de 1, 2 3 y 4 estrellas, al igual que los hoteles, y la obligatoriedad de mostrar el inmueble como minimo pintado y adecentado.- Lo de “es el precio de mercado y la zona” lleno de mugre y sin adecentar a precios que rozan la usura es de juzgado. Queremos ser europeos y nos comportamos como cafres. Al final lo de seimpre, el propietario apretando y el inquilino esperando esta vez cada tres años a que le pongan una pistola en la boca y que te incrementen lo que les rote al finalizar el contrato, ¿no se valora ser buen inquilino? Falta protección del buen inquilino contra la avaricia del arrendador, es vergonzoso.

  5. Inquilinos indefensos dice:

    Indignante : Otra gran oportuniad que lamentablemente se transforma en otro nuevo abuso, una ley claramente beneficiosa para los intereses de los “fuertes”, propietarios, en perjuicio de los intereses de los “débiles”, no propietarios: plazos más cortos, sin el tope del IPC para actualizaciones de renta.. es un atropello que va a dejar aún más vulnerabe al que ya lo es. ESTA LEY NO ES JUSTA.

  6. antonio dice:

    Gracias Sr. Rajoy, una razón más para no volver a votarle. Siga así y se jubilará pronto que es lo que está buscando.

  7. sundowm dice:

    Totalmente de acuerdo con Jose…menuda gracia para los inquilinos. .
    Si tengo que cambiar cada 4 años me comprare un bungalow. .

  8. Javier dice:

    Los propietarios estaréis encantados… como siempre beneficios para vosotros y recortes para los inquilinos. Esto es animar el alquiler?
    Ahora encima tengo que pagar las obras de mi propietario??? jajajaja… ya es lo último. Y luego encima me pueden echar en un mes si no estoy de acuerdo??
    Debo estar al menos 6 meses de alquiler??… y si no puedo?? qué razón hay?
    Por qué no hay un registro de Propietarios problemáticos tambien??? O de pisos con defectos estructurales cuyos propietarios ocultan para endiñarle un alquiler a alguien y obligarle a estar 6 meses mínimo??
    Porqué tengo que cambiarme de piso cada 4 años??
    Si no llego a un acuerdo del IPC me echarán?
    Lo siento pero para los inquilinos que no damos problemas esto es un retraso enorme. No creo que vaya a ver a ningún propietario quejarse, pero ya aviso: si abusan de mi, yo abusaré de los propietarios todo lo que pueda. Esto es lo que se consigue.
    En el gobierno, como en todo lo que hacen, hay un fortísimo olor a derecha rancia…

  9. Manuel dice:

    A mi, siendo inquilino, me parece una reforma muy interesante, ya que liberaliza y permite el libre pacto en muchas cuestiones, ya que la Ley actual es un corsé excesivo para un mercado tan dinámico como el del alquiler. Cuento mi caso ya que me acabo de mudar. Pagaba en mi casa anterior 1.100 entre alquiler, ibi, comunidad y tasas. Intenté renegociar con el casero a la vista de la bajada que se ha producido en los alquileres recientemente. Me bajó a 900 todo incluido (porque ya lo ofrecía en su web, donde tiene decenas de pisos vacios, no porque me hiciera caso), pero se negó a recojer en la novación del contrato la nueva claúsula de que con un preaviso de un mes me puedo ir en cualquier momento (una vez superados seis meses como era mi caso). El casero era una cia de seguros que tiene cientos de casas en alquiler y son inflexibles: No aplicaría esa claúsula hasta que no se publicara en el BOE y sin caracter retroactivo. El resultado: me he mudado a un piso con 750 de alquiler todo incluido, hasta la calefaccion. Ellos tardarán meses muchos en volver a alquilarlo y tendran que bajar mas los precios y con esa clausula obligada que no me quisieron poner en abril. Ah, y pintar el piso. Los caseros han dejado de tener la sartén por el mango. La oferta es brutal.

  10. Manuel dice:

    Ah, y en el nuevo contrato, sí tengo esa claúsula recogida antes de ser publicada en el BOE y con la actual Ley. Lo que me quejo del PP es que ha tardado UN AÑO en aprobar la medida, la anunció hace justo un año, en mayo 2012, la aprobó en consejo en agosto y todavía no está en el BOE. Con ese ritmo en las reformas no creo que las medidas que toman reactiven la economía, como dice Aznar la languidez instalada en el poder es inadmisible cuando se tiene la mayoría de las urnas.

  11. nerea dice:

    hola e gustaria buscar un piso en bilbao de 300 a 400€

  12. Axel dice:

    Está clarísimo que esta normativa favorece y protege a los bancos y cajas que son los mayores propietarios de viviendas que no han conseguido vender y “colocar”. Ahora controlarán el mercado del alquiler y lo regularán a su antojo. Es cierto que particulares que alquilan su vivienda podrán verse beneficiados de alguna de las medidas pero la ley está pensada para los susodichos.

    Que tengan un gran día ;-)

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