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Guía de la Declaración de la Renta 2012 – Caseros

Alquiler en Renta 2012 - Caseros - Caso Práctico 3

abril 3, 2013 • El Alquiler en la Renta

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Los caseros pueden llegar a aplicarse una reducción del 100% en el rendimiento neto del alquiler de su vivienda. Para poder hacerlo su inquilino debe tener entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.455,14 euros. Si el inquilino no cumple esos requisitos, el casero todavía puede aplicarse una reducción del 60%.

Es importante subrayar que debe tratarse de la vivienda habitual del inquilino y el casero debe declarar el alquiler para posteriormente aplicar las reducciones que le correspondan de acuerdo a los requisitos estipulados por Hacienda

REQUISITOS PARA PODER APLICAR LAS REDUCCIONES

1.- Reducción 60%
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que ten- gan la consideración de deducibles, aunque éste resulte negativo, se reducirá en un 60%.

Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

2.- Reducción 100%

La reducción del 60% anteriormente comentada se eleva hasta el 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.455,14 euros, importe del indi- cador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2012 (IPREM).

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos anteriormente comentados.

En aquellos casos en que el requisito de edad sólo se cumpla durante una parte del año, la reducción sólo se aplicará sobre el rendimiento neto que corresponda al período en que se cumple el citado requisito y no sobre los de todo el año.

Importante: la reducción del 100% no será aplicable en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho sea negativo. En este caso, el importe sólo se reducirá en un 60%.

A efectos de la aplicación de esta reducción, el arrendatario debe presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

- Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.

- Referencia catastral o, en defecto de la misma, dirección completa del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.

- Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 30 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.

- Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).

- Fecha y firma del arrendatario.

- Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente fir- mada.

3.- Reducción por arrendamientos procedentes de contratos anteriores a 1 de enero de 2011

A efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.

4.- Reducción 40%
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá efectuarse la reducción del 40% del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

a) Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años.

En el caso de que estos rendimientos se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reduc- ción del 40%, cuando el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.

b) Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.

Tienen esta consideración exclusivamente los siguientes, cuando se imputen en un único período
impositivo:

- Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de nego-
cio.

En los supuestos de traspaso o cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio, debe precisarse que la cantidad que reciba el titular del inmueble, es decir, el propietario o el titular de un derecho de disfrute sobre el mismo, tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo. Sin embargo, la cantidad que percibe el arrendatario por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento, al no ser titular de ningún derecho real sobre el inmueble, no constituye rendimiento del capital inmobiliario, sino ganancia patrimonial.

- Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfec- tos en el inmueble.
- Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Base de la reducción

La base de esta reducción está constituida por el saldo resultante de aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de vivienda que proceda (60% ó 100%).

QUÉ ES Y CÓMO SE DECLARAN LOS INGRESOS DEL ALQUILER DE UNA VIVIENDA

Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a activida- des económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

Otras precisiones en relación con el concepto de rendimientos del capital inmobiliario:

1.- Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias (Art. 27.2 Ley IRPF):

a) Que, en el desarrollo de la actividad, se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados.

b) Que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

En este caso, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmo- biliario sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

2.- En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario [Art. 25.4.c) Ley IRPF]. Sin embargo, la partici- pación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo tiene la considera- ción de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto las reducciones establecidas en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que más adelante se comentan.

3.- Las cantidades percibidas por arrendamientos de negocios o minas tienen la consideración fiscal de rendimientos del capital mobiliario [Art. 25.4.c) Ley IRPF]. Sin embargo, si el arrenda- miento únicamente es de un local de negocio, los rendimientos obtenidos deben calificarse como del capital inmobiliario y cuantificarse aplicando las reglas que se comentan en este Capítulo.

4.- La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación será el que co- rresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

5.- Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble (3), siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente, los inmuebles dentro del ejercicio.

6.- El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la facha- da o de la cubierta, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.

QUÉ SON LOS RENDIMIENTOS ÍNTEGROS

Constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles.

Importante: deben incluirse entre los rendimientos del capital inmobiliario las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Subarriendo o traspaso

En los supuestos de subarrendamiento o traspaso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones.

Las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.

QUÉ SON LOS RENDIMIENTOS ESTIMADOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario.

En defecto de prueba en contrario, la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos, entendiéndose por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.

No obstante, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de consti- tución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

QUÉ SON LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y OPERACIONES VINCULADAS

En el supuesto de que el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realice a una sociedad con la que se den relaciones de vinculación, en los términos previstos en el artículo 16 del texto refun- dido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE del 11) el contribuyente del IRPF deberá efectuar de forma imperativa su valoración por el valor normal de mercado. Se entenderá por valor normal de mercado aquél que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia.

A tal efecto, el contribuyente del IRPF deberá cumplir las obligaciones de documentación de las operaciones vinculadas en los términos y condiciones establecidos en el artículo 18 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 897/2010, de 9 de julio (BOE del 10).

QUÉ ES EL RENDIMIENTO NETO

El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles.

Recuerde: el importe total a deducir por los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los de reparación y conservación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

QUÉ ES EL RENDIMIENTO MÍNIMO COMPUTABLE EN CASO DE PARENTESCO

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.

De acuerdo con dicho régimen especial, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:

- El 2% al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% al valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994.

Se aplicará, asimismo, el porcentaje del 1,1% en el supuesto de que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente el 31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, si bien dicho porcentaje se aplicará sobre el 50%0 del valor por el que los mismos deban computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Es decir, sobre el mayor valor de los dos siguientes:

a) Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
b) Valor, contraprestación o precio de adquisición.

Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.

Si el rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones anteriormente comentadas, fuese inferior al rendimiento mínimo, se hará constar este último importe en la casilla 078 de la página 4 de la declaración.

QUÉ ES EL RENDIMIENTO NETO REDUCIDO

El rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a cada uno de los inmuebles productores de dichos rendimientos es, con carácter general, el resultado de practicar sobre el rendimiento neto las reducciones que correspondan de las anteriormente comentadas.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea un familiar, en los términos anteriormente comentados, el rendimiento neto reducido será el mayor de las dos cantidades siguientes:

a) Rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones que procedan de las anteriormente comentadas.
b) El rendimiento mínimo computable por el citado inmueble en caso de parentesco.




QUÉ GASTOS SON DEDUCIBLES Y CÓMO

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los ren- dimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), los gastos deducibles se computarán excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.

A.- Gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses y demás gastos de financiación y gastos de conservación y reparación

Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

2. Conservación y reparación. Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes mate- riales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de se- guridad u otros.

No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bie- nes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

B.- Límite máximo de deducción por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

El importe pendiente de deducir de los ejercicios 2008, 2009, 2010 y 2011 se aplicará en la declaración de 2012 con prioridad a los importes que correspondan al ejercicio 2012 por estos mismos conceptos. La cuantía que proceda deducir se hará constar en la casilla 071 de la página 4 de la declaración.

Por su parte, el importe correspondiente al ejercicio 2012 que, por aplicación del límite máxi- mo de deducción, no resulte aplicable en la declaración correspondiente en este ejercicio, se hará constar en la casilla 073 de la citada página 4 a efectos de su deducción en los cuatro ejercicios siguientes.

En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el año sobre un mismo inmueble, el límite máximo de la cantidad a deducir por intereses y gastos de conservación y reparación debe computarse tomando en consideración las cantidades satisfechas en el año y los ingresos íntegros obtenidos en él, por lo que, para alguno de los contratos de arrendamiento, la cantidad deducida por intereses y gastos de conservación y reparación podría exceder de los ingresos obtenidos.

C.- Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos

1. Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:

a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
b) No tengan carácter sancionador.

2. Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:

a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción como gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

3. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles. Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos ne- cesarios para la obtención de los correspondientes ingresos. A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:

a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimien- tos.
b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como conse- cuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

D.- Cantidades destinadas a la amortización

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmue- ble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

l.- Bienes inmuebles:

El resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores.

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurí- dicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corres- ponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

2.- Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el re- quisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998.

Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Insta- laciones, mobiliario y enseres: 10%.

3.- Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles, siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos es preciso distinguir:

a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual dedu- cible será la que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho.

En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.

Importante: en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc. serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985

Conforme a la disposición transitoria tercera de la Ley del IRPF, en la determinación de los ren- dimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con ante- rioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble. Así pues, en estas situaciones, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arren- dados anteriormente comentadas, y otra vez, en concepto de compensación.

QUÉ GASTOS NO SON DEDUCIBLES

No serán deducibles como gasto, entre otros:

- Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
- El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.

CÓMO SE DECLARAN LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

Los rendimientos del capital inmobiliario corresponden a las personas que sean titulares de los bienes inmuebles, o de los derechos reales sobre los mismos, de los cuales procedan. Por lo tanto, serán los mencionados titulares quienes deberán incluir los correspondientes rendimientos en su declaración del Impuesto sobre la Renta.

En el supuesto de derechos reales de disfrute, el rendimiento íntegro debe imputarse al titular del mismo. Así pues, si existe un usufructo, el rendimiento íntegro debe declararlo el usufructuario y no el nudo propietario.

Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal o en cualquier otro registro de carácter público.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, los rendimientos corres- pondientes al bien inmueble o derecho de que se trate, se considerarán obtenidos por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. Por consiguiente, cada uno de los cotitulares deberá declarar como rendimiento la cantidad que resulte de aplicar al rendimiento total producido por el inmueble o derecho el porcentaje que represente su participación en la titularidad del mismo.

Matrimonios: en caso de matrimonio, los rendimientos procedentes de los bienes y derechos que, de acuerdo con las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, sean comunes a ambos cónyuges, corresponderán por mitad a cada uno de ellos (salvo que se justifique otra cuota distinta de participación). Los rendimientos pro- cedentes de bienes o derechos que, de acuerdo con las mismas normas, sean de titularidad privativa de uno cualquiera de los cónyuges, corresponderán íntegramente a éste.

Imputación temporal de los rendimientos del capital inmobiliario

Como regla general, los rendimientos del capital inmobiliario, tanto los ingresos como los gastos, deben imputarse al período impositivo en el que sean exigibles por su perceptor, con independencia del momento en que se haya producido el cobro de los ingresos y el pago de los gastos.

No obstante lo anterior, cuando no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta por encon- trarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía (no la mera falta de pago), los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que la sentencia judicial adquiera firmeza, aunque no se hayan cobrado en dicho ejercicio [Art. 14.2 a) Ley IRPF].

Las rentas estimadas del capital inmobiliario y las derivadas de operaciones vinculadas se impu- tarán al período impositivo en que se entiendan producidas. Dicho ejercicio será aquél en el que se hayan realizado las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar los rendimientos de esta naturaleza [Art. 14.2 f) Ley IRPF].

La consignación en la declaración de las rentas (rendimientos del capital inmobiliario y rentas inmo- biliarias imputadas) (8) derivadas de los bienes inmuebles de los que, en todo o en parte, el declarante o declarantes hayan sido propietarios o usufructuarios en algún momento del ejercicio 2012, con excepción de la vivienda habitual y, en su caso, de los trasteros anejos y plazas de garaje, hasta un máximo de dos, adquiridos conjuntamente con la misma, se realizará en el apartado “C” de la página 4 de la declaración, haciendo constar para cada inmueble los datos que se indican más abajo.

Datos particulares de cada inmueble

a) Indicación del contribuyente titular del inmueble, casilla 060. En declaraciones conjuntas, si el inmueble pertenece por partes iguales a ambos cónyuges, se consignará en dicha casilla la expre- sión “Común”. En caso contrario, se hará constar el miembro de la unidad familiar que ostenta la titularidad total o parcial del inmueble, “Primer declarante”, “Cónyuge”, “Hijo 1o”, “Hijo 2o”, etc.

b) Porcentaje o grado de titularidad, casilla 061. Los porcentajes de titularidad que proceda con- signar se expresarán en números enteros con dos decimales.

c) Naturaleza, casilla 062. Se hará constar la clave que corresponda a la naturaleza o carácter del inmueble urbano o rústico, según la siguiente relación:

Clave: 1 Naturaleza: Inmueble urbano.
Clave: 2 Naturaleza: Inmueble rústico.

Para determinar el carácter urbano o rústico de los inmuebles se atenderá a lo establecido en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE del 8).

d) Uso o destino del inmueble, casilla 063. Se indicará la clave que corresponda de las siguientes:



e) Situación, casilla 064. Se hará constar la clave indicativa que en cada caso corresponda a la situación del inmueble, según la siguiente relación:



f) Referencia catastral, casilla 065. De haberse consignado en la casilla correspondiente a “Situa- ción” la “Clave 1″ o la “Clave 2″, deberá hacerse constar en la casilla correspondiente la referencia catastral del inmueble. Este dato figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También puede obtenerse la referencia catastral en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, en la dirección “http://www.sedecatastro.gob.es rel=”nofollow”", o bien llamando a la Línea Directa del Catastro (teléfono 902 373 635).

Inmuebles a disposición de sus titulares

Tratándose de inmuebles a disposición de sus titulares, deberán consignarse los siguientes datos por cada uno de ellos:

a) Parte del inmueble que está a disposición, casilla 067: si la totalidad del inmueble ha permane- cido a disposición del contribuyente en el ejercicio, se consignará el porcentaje del 100%.

Cuando debido a un uso o destino simultáneo del inmueble sólo una parte del mismo como, por ejemplo, una única planta del edificio, haya permanecido a disposición del contribuyente, se indicará el porcentaje, expresado con dos decimales, que representa la superficie de dicha parte en relación con la superficie total del inmueble.

b) Período computable (no de días), casilla 068: se consignará 366 cuando el inmueble haya permanecido a disposición del contribuyente durante todo el año. En caso contrario, se expresará el número de días que el inmueble ha estado a disposición del contribuyente.

c) Importe de la renta inmobiliaria imputada, casilla 069. Se cumplimentará esta casilla en el supuesto de inmuebles cuyo uso o destino se haya identificado con las claves 2, 3 ó 5 anteriores.
Inmuebles arrendados o cedidos a terceros y constitución o cesión de derecho o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.

La declaración de los ingresos íntegros computables, gastos deducibles, rendimiento neto, reduc- ciones del rendimiento neto, así como, en su caso, el rendimiento mínimo computable en caso de parentesco que proceda se efectuará en las casillas 070 a 079 de acuerdo con lo comentado para cada uno de ellos en los epígrafes respectivos de este mismo Capítulo.

Relación de bienes inmuebles arrendados o cedidos a terceros por entidades en régimen de atribución de rentas.

En este epígrafe del apartado C de la página 4 de la declaración se relacionarán exclusivamente los bienes inmuebles arrendados o cedidos a terceros por entidades en régimen de atribución de rentas de las que el contribuyente haya sido, durante el ejercicio 2012, socio, comunero o partícipe.

Para cada uno de los inmuebles que deban reflejarse en las casillas 094 a 099 de este apartado se harán constar los datos relativos al contribuyente partícipe, NIF de la entidad, grado de participación, naturaleza, situación y referencia catastral. La cumplimentación de estos datos se efectuará de acuer- do con las indicaciones anteriormente realizadas.

Importante: los rendimientos del capital inmobiliario atribuidos al socio comunero o partícipe como consecuencia del arrendamiento o cesión a terceros de inmuebles por entidades en régimen de atribución de rentas deberán declararse en el apartado F de la página 8 de la declaración.

En consecuencia, en estos supuestos, deberán cumplimentarse el apartado “Relación de bienes inmuebles arrendados o cedidos a terceros por entidades en régimen de atribución de rentas” por los datos identificativos del contribuyente y del inmueble y, además, la rú- brica “Atribución de rendimientos del capital inmobiliario” del apartado F de la página 8 por los rendimientos atribuidos por la entidad incluida en el régimen de atribución de rentas.

Relación de bienes inmuebles urbanos afectos a actividades eco- nómicas u objeto de arrendamiento de negocios
En el apartado D de la página 4 de la declaración se relacionarán los bienes inmuebles urbanos de los que, en todo o en parte, el contribuyente haya sido pleno propietario o usufructuario en el ejerci- cio 2012, ya sea de forma directa o como consecuencia de la participación en una entidad en régimen de atribución de rentas, y que hayan tenido en algún momento del ejercicio la consideración de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas. Igualmente, deberán relacionarse los bienes inmuebles urbanos objeto de arrendamiento de negocios, de los que, en todo o en parte, el contribuyente haya sido pleno propietario o usufructuario en el ejercicio 2012, ya sea de forma directa o como consecuencia de la participación en una entidad en régimen de atribución de rentas, y que hayan dado lugar por ello a la obtención de rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general.

Para cada uno de los inmuebles urbanos que deban reflejarse en este apartado se harán constar el contribuyente titular del inmueble (casilla 090), los datos de titularidad (casilla 091), situación (casi- lla 092) y referencia catastral (casilla 093) de acuerdo con las indicaciones realizadas en el epígrafe anterior. Asimismo ha de indicarse en la casilla 089 la naturaleza haciendo constar la clave que corresponda según la siguiente relación:

Clave: 1 Naturaleza: Inmueble urbano afecto a actividades económicas.
Clave: 2 Naturaleza: Inmueble urbano objeto de arrendamiento de negocios que haya generado rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general.

CASO PRÁCTICO







Más información
1.- Cómo desgravar tu alquiler en la Renta 2012
2.- Guía de la Declaración de la Renta 2012 – Inquilinos
3.- Guía de la Declaración de la Renta 2012 – Caseros

Normativa, Guía y Manuales: Manual práctico de Renta y Patrimonio 2012 (11.064 KB)

Notas:
Manual Práctico Renta y Patrimonio 2012 – esta edición se cerró el día 27 de marzo de 2013 en base a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio publicada hasta dicha fecha con efectos para el ejercicio 2012.

Cualquier modificación posterior en las normas de los citados Impuestos aplicables al mencionado ejercicio, deberá ser tenida en cuenta.

País Vasco: Las Instituciones vascas, en virtud de la Legislación vigente (Estatuto de Gernika y Concierto Económico), regulan y recaudan los impuestos en Euskadi. Así, las Juntas Generales de cada Territorio aprueban las normas tributarias mientras que las Diputaciones Forales se encargan de la gestión, liquidación, recaudación e inspección de los tributos.

Navarra: La Hacienda Tributaria de Navarra es un organismo autónomo de carácter administrativo, creado por Decreto Foral 352/1999, de 13 de septiembre, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines, que, bajo la superior planificación, dirección y tutela del titular del Departamento de Economía y Hacienda, ejerce, conforme a la legislación vigente, las competencias atribuidas a dicho Departamento en la gestión, inspección y recaudación de los tributos e ingresos de derecho público cuya titularidad corresponde a la Comunidad Foral.

8 Responses to Guía de la Declaración de la Renta 2012 – Caseros

  1. Jaimemarlow dice:

    Me habéis salvado la vida. Bueno, la vida no, pero sí unos cuantos euros… ;-)

  2. Miquel dice:

    Hola,

    Tengo un inmueble alquilado cuya titularidad es compartida con mi hermano y del cual poseo un 67,12%.

    El contrato del alquiler está hecho a mi nombre.

    Me hago cargo de todos los gastos así como disfruto el 100% de los rendimientos del alquiler.

    Puedo imputarme el 100% de los rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta (casilla 061)?

  3. Fernando dice:

    Buenos días.

    Tengo un piso alquilado y siempre he deducido como gasto la amortizacion (3% del valor de compra del piso, sin el suelo. Lo hago así porque con el 3% del valor catastral sale una cifra mucho menor). En números redondos son 4.000 euros anuales.

    Esos 4.000 euros me sirven para que los ingresos del alquiler menos todos los gastos den aprox. 0 y así no pago nada por este tema (pago poco o me devuelven poco).

    Ahora bien, el día de mañana, si quisiera vender el piso creo que tendría que minorar el valorar de compra en las cantidades amortizadas, ¿no? Con lo cual cuando venda el piso tendré más plusvalía y pagaré más. Por cada 4.000 euros que haya amortizado tendré 4.000 euros más de plusvalía y pagaré 840 (el 21% según la base del ahorro vigente en la actualidad).

    Pero si ahora no dedujera esos 4.000 euros como gasto del alquiler, os ingresos menos los gastos serían de 4.000 aprox. Y de esa cifra solo tributaría por el 40% por estar el piso alquilado como vivienda: 1.600 euros. Y de esos 1.600 pagaría un 35% (tipo medio entre mi mujer y yo), o sea 560 euros.

    ¿Son correctos mis cálculos y razonamientos? Y si lo son, ¿tiene sentido “ganar” ahora 560 euros para “perder” 840 el día que venda el piso?

    Gracias por adelantado.

  4. Miguel dice:

    Ayuda!!! Italia me hace pagar en impusetos el 53% de los ingresos percibidos por una casa en alquiler en España. Es decir ingreso 11.000 y tengo que pagar 6.000 en impuestos.

    Vivo en Italia y pago impuestos en Italia. Tengo alquilada lo que era mi vivienda habitual en España a un inquilino:
    - El inquilino tiene más de 30 año con lo que pienso que no declará e pago del alquiler (ya que no le desgrava)
    - El inquilino no ha cambiado su domicilio fiscal (conserva el de su anterior vivienda).

    Como sabe la Agencia Tributaria si la casa está alquilada o no? No tengo necesidad de hacer la declaración de la renta en España ya que no tengo ingresos en España… con la expcepción de estos ingresos de alquiler.

    Si declaro estos ingresos en España lo tengo que declarar en Italia con los consiguientes impuestos italianos!
    Gracias,

  5. maria dice:

    Y en el caso de alquiler a estudiantes, de octubre a junio, ¿puedo aplicar la reducción del 60%?

  6. maruja dice:

    si la vivienda se la he alquilado a una empresa para sus trabajadores ¿puedo aplicar la reducción del 60?

  7. Sergio dice:

    Una cosa es extraña en el ejemplo para el cálculo sobre vivienda 2
    -2285 – 1371 da 3656. ¡ Usted no puede sustraer para vivienda 1 y sumar para vivienda 2!
    Si usted tiene una reducción del 60 % de su neto fiscal, su cálculo vuelve a eliminar las ventajas de las deducciones de gastos…

  8. Hola Sergio,

    Los ejemplos del post son los que ofreció Hacienda para la declaración de la Renta de ese año. Fíjate que el post habla de la Renta de 2012, te lo digo por si no te habías dado cuenta, te dejo información actualizada: http://blog.enalquiler.com/2015/actualidad/renta-2014-para-caseros-como-te-afecta-alquilar-tu-piso-en-tu-declaracion-de-irpf/

    Saludos,
    Amparo, de Enalquiler.com

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