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Cómo cambia el ‘desahucio express’ con la reforma de la LAU

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octubre 17, 2013 • Desahucio

Verónica Sanchez CoronasEl pasado día 5 de junio de 2013 fue publicada en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013 de 4 de junio de “medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas”. Se trata de una reforma de dos leyes anteriores: la Ley de arrendamientos urbanos y la Ley de enjuiciamiento civil.

Esta Ley presenta una serie de reformas encaminadas a facilitar el desalojo del inquilino que no paga sus mensualidades y será de aplicación tanto en finca urbana (fincas ubicadas en ciudades o pueblos destinadas a viviendas) como en finca rústica (en relación a aprovechamientos agrícolas).

Desahucio ExpressEn muchas ocasiones los arrendadores se han visto desprotegidos dado que una sentencia judicial que reconozca que se les debe una cierta cantidad de dinero, o bien, una sentencia que implique que los inquilinos desalojen la vivienda, no es algo que pueda obtenerse de un día para otro.

Es evidente que mediante esta reforma se quiere dar una protección adicional a los arrendadores frente a las situaciones de impago que, por desgracia, son tan frecuentes en la actualidad.

Para los casos en los que se reclamen una serie de rentas periódicas así como el desahucio, según el artículo 220 de la Ley de enjuiciamiento civil, siempre que el demandante (arrendador) así lo haga constar en su escrito de demanda, se sentenciará al inquilino tanto a la satisfacción de dichas rentas periódicas como al desalojo de la vivienda. Para estos supuestos el secretario judicial requerirá al inquilino, una vez admitido el escrito de demanda, para que o bien desaloje la vivienda o bien pague las cantidades adeudadas al arrendador, ambas en el plazo de 10 días.

Otro aspecto importante que encontramos es el apercibimiento al inquilino de que si no se presenta al juicio (a la llamada vista, dado que nos encontramos ante un procedimiento verbal por razón de la materia) se procederá a declarar el desahucio, recibiendo la oportuna notificación el sexto día tras la vista, tal como puede verse en el nuevo artículo 440 de la citada Ley.

Decir que ante una condena al desahucio de vivienda si no hay oposición alguna por parte de los inquilinos será título suficiente de ejecución la demanda en la que se solicite el desahucio, tal como establece el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por otro lado, el secretario judicial tiene poder para dar por finalizado el proceso de desahucio si el arrendatario (inquilino) pone a disposición del arrendador las cantidades adeudadas requeridas en el escrito de demanda por el que se iniciaría el proceso de desahucio.

Mazo Legal GrandeSi dicho inquilino no enervara el desahucio, es decir, si no pone fin mediante el pago u ofrecimiento del mismo, el juez dictaría sentencia a favor del demandante, con la salvedad de que el cobro no hubiera podido ser efectivo por hechos que sean culpa del arrendador, como por ejemplo que el arrendatario (inquilino) hubiera hecho ofrecimiento de pago por cualquier medio con el que pueda haber constancia de dicho ofrecimiento al menos 30 días antes de que tenga lugar el juicio pertinente (artículo 22).

Un problema con el que los arrendadores pueden encontrarse es el desconocimiento de una “dirección efectiva” que incluir en la demanda donde pueda notificarse al inquilino la decisión judicial o sentencia. La nueva redacción de la Ley de enjuiciamiento Civil en su artículo 164 establece la llamada “comunicación edictal” (colgar la resolución en el tablón de anuncios del órgano judicial) para los supuestos de desconocimiento de domicilio, que son mucho más frecuentes de lo que se imagina.

En estos casos será el secretario judicial quien haga llevar a cabo la comunicación dejando copia de la resolución en el tablón de anuncios de la oficina judicial pertinente, protegiendo siempre los derechos de los menores así como de otras personas cuando los mismos pudieran verse afectados.

Asimismo, el arrendador puede encontrarse con que, aún contando con una dirección a la que hacer llegar una copia de la sentencia o resolución, las personas destinatarias se niegan a recibirla. En este caso la notificación se tiene por realizada según el artículo 59.4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre del régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Finalmente mencionar la creación de un registro de sentencias firmes relativas a impagos de alquiler, a fin de que los futuros arrendadores conozcan el riesgo que podría suponer alquilar una vivienda a una persona determinada.

Podrán acceder a este registro tanto las personas físicas (como ustedes y yo) o las personas jurídicas (empresas o administraciones, por ejemplo) que deseen arrendar viviendas. Decir que aquellas personas que aparezcan en este registro podrán solicitar ser borradas del mismo una vez que hayan efectuado el pago de su deuda. La creación de este registro viene regulada en el nuevo artículo tercero.

En todo caso es necesario poner de manifiesto que aunque los contratos de arrendamiento van a regirse por el acuerdo alcanzado entre los futuros arrendador y arrendatario (inquilino), nunca podrán ser contrarios a los requisitos mínimos que dicta la Ley.

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Abogado
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