Especialistas en pisos en alquiler

Qué puedes exigirle al casero

Reparaciones

marzo 19, 2012 • Vivir de alquiler

Siempre que se va a formalizar un contrato hay que tomar ciertas precauciones para evitar disgustos, no solamente ante una eventual mala fe de la parte contraria, sino que en muchas ocasiones las discrepancias y los problemas que surgen a lo largo de la relación contractual tienen que ver con la falta de información o de previsión en el momento de la firma. El momento más importante es el anterior a la firma, antes de que haya ningún problema, pues luego ya será tarde en muchas ocasiones.

En los contratos de alquiler, que son de tracto sucesivo pues las mutuas prestaciones se efectúan a lo largo del tiempo, la posibilidad de que surjan problemas son mayores que en contratos que se cumplen en un único momento. Por lo tanto aún más importante es leer y comprender el contrato y conocer los derechos y obligaciones de ambas partes en la firma y durante toda la relación contractual.

Antes de la firma conviene contratar con persona o entidad que tenga el poder de administración de la finca. Como arrendador puede firmar no solamente el dueño, sino el usufructuario o un apoderado que puede ser incluso un mandatario verbal del propietario; pero el inquilino tiene derecho a comprobar la existencia del apoderamiento, y si es verbal debe poder hablar con el dueño y comprobar las facultades de representación del mandatario. Es conveniente pedir una nota simple del registro de la propiedad para saber que quien firma como arrendador es el propietario o poder reclamar la comprobación del apoderamiento o mandato; y si hay varios propietarios conviene al inquilino que firmen todos ellos o que haya una autorización expresa y escrita de los demás dueños a favor del que va a firmar.

La intervención de las agencias inmobiliarias debería ser una garantía de seguridad y confianza, pero se trata de una actividad no regulada, en cuanto que no se exigen especiales requisitos para ejercerla desde que en el año 2001 se suprimió la exigencia de que se tratara de colegiados como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. De todas formas siempre resultará más seguro operar con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado, con una formación específica, licenciado, que tiene un colegio profesional vigilando por el cumplimiento de las normas, y un seguro profesional que cubre eventuales indemnizaciones, que operar con una agencia regentada por alguien sin especiales conocimientos, ni sometido a ningún control profesional.

Respecto de la vivienda el inquilino deberá comprobar no solamente su estado externo, sino que tenga cédula de primera ocupación para poder acceder al empadronamiento y a la contratación de suministros. En una vivienda antigua no debería haber problemas (todas tienen esa licencia), salvo quizás en los bajos que pudieron ser locales anteriormente; pero en las viviendas nuevas resulta muy importante preguntar en el ayuntamiento o pedirle al dueño que presente la licencia de primera ocupación.

También hay que preocuparse porque los suministros estén en condiciones; el inquilino puede verse obligado a contratar el alta, pero debe comprobar con las compañías de suministros que no hay pegas para la contratación, ni facturas pendientes ni obras que deban ser acometidas.

Si el inquilino accede a pagar las cuotas de comunidad debe tener cuidado de excluir las derramas extraordinarias del contrato de arrendamiento, pues podrían suponer un disgusto serio más tarde.

Una vez instalado en la vivienda el propietario sigue estando obligado a mantener al inquilino en el goce pacífico de la posesión de la finca, lo que significa que no puede cortar suministros y que debe realizar las obras de reparación y reforma que sean necesarias para mantener la vivienda en estado de servir, salvo cuando la reparación se deba a culpa del inquilino. Conviene disponer de seguro, cuya obligación de pago se puede pactar en el contrato; pero a ambas partes favorece la existencia de un seguro de hogar con amplias coberturas.

El inquilino habrá de cumplir lo pactado en cuanto a obras, no realizar las no permitidas, y procurar tener siempre permiso escrito del arrendador antes de acometer cualquier reforma o instalación en la vivienda.

Si a lo largo del contrato se produce algún cambio, bien en las personas que actúan como arrendatarias como en los dueños, o si se pactara una rebaja en la renta, o una modificación en algún suministro, deben recogerse por escrito, como anejos al contrato, firmados por ambas partes.

El dueño tiene derecho a incrementar la renta si el IPC sube, una vez cumplida una anualidad del contrato, y luego cada año; igualmente si el IPC baja el arrendatario tiene derecho a la misma bajada en la renta, una vez cumplidos los mismos plazos. Para actualizar la renta hay que acompañar la nota del Instituto Nacional de Estadística que refleje el cambio habido.

Concluidos los primeros cinco años del contrato, si nadie protesta en los plazos indicados en el contrato o como mínimo con 30 días de antelación al cumplimiento de ese plazo, el contrato se prorroga por tres años más sin necesidad de ningún escrito nuevo; luego se irá prorrogando año a año, sin que se genere ningún derecho de propiedad por parte del inquilino, ni a vivir meses gratis, ni a recibir una indemnización cuando se marche, ni similares.

Al finalizar la relación hay que dejarlo todo firmado, la recepción de llaves, la devolución de la fianza, si quedan cantidades pendientes en algún sentido; cualquier cosa.

En definitiva siempre actuar con el máximo de conocimiento y precaución, exigir lo que corresponde, y reconocer los derechos de la otra parte; procurar siempre un acuerdo y negociar ante cualquier discrepancia. Y por supuesto acudir al abogado antes de firmar el contrato para conocer la situación exacta en la que cada uno se va a relacionar con la parte contraria que debe ser, sin embargo, al menos no enemigo.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

Tags:

6 Responses to Qué puedes exigirle al casero

  1. Joanne dice:

    Me parece muy completo, pero en mi caso mi casero es una entidad financiera, debe cumplir con las mismas obligaciones? si no es así que puedo hacer? Gracias

  2. Victoria dice:

    Beunas tardes,
    Mi pregunta es la siguiente. He entrado como inquilina en unos lofts de nueva construcción. El que habito en este momento es de 33 metros cuadrados y posee de nevera, horno, como es lógico luz, bomba de calor y a.a (que no uso pues sólo vengo a dormir entre semana), y horno. De momento no tengo ni lavadora aunque espero ponerla. Ah, y vitrocerámica. Mi sorpresa es que me han llegado dos facturas de 110 y 108 euros mensuales, cuando en unos de los meses ni siquiera he estado aquí más de dos semanas. He podido comprobar que la potencia contratada (la finca hizo los contratos de suministros), es de un 9,5, y yo que tengo otro piso en propiedad de 90 m2, dos baños, a,a, calefación, horno, lavavajillas, en alquél momentos tres equipos informáticos, lavadora, dos televisiones, vitrocerámica, mi potencia es de 4.6. El caso es que mi piso de propiedad también es de nueva propiedad y al principio a todos nos pasó lo mismo, nos informaron que cuando instalan pisos nuevos ponen una potencia alta por lo que quieras poner, pero que luego cada uno se puede poner lo que estipule la ley según lo que tenga en casa. Mi pregunta es si, este boletín nuevo lo he de pagar yo o el administrador, que se niega a hacerlo, y yo pienso que lo debería de pagar él ya que fueron ellos quien se encargaron de contratar los suministros y yo no pude saber que potencia contratarón realmente hasta que me vinieron las facturas.
    Y por otra parte, firme un contrato en el que pone estrictamente una cláusula que prohibe animales domésticos en la vivienda, deduzco que todos los contratos son iguales por lo que he podido comprobar, sin embargo estoy rodeada de pisos con perros. Algunos la verdad es que no molestan y me es indiferente, pero tengo uno enfrente, que se pasa el día ladrando, y los fines de semana cuando no están los dueños, a pesar del olor que hay en el rellano pues es un perro grande que pasa todo el día solo, y es espantoso. He expuesto mi disconfirmidad con este tema, pero no se han pronunciado en el asunto. He de decir, que los contratos los gestiona una inmobiliaria y que el propietario es ajeno a algunos trámites.
    Agradecaría su respuesta.

    Atentamente,

  3. Paula dice:

    Buenas noches,

    Acabamos de entrar en un piso cuyo contrato firmamos a día 14 de marzo con fecha de entrada en vigor para el 1 de abril (con entrega de llaves para mudanza el 21 de marzo).

    Dado que el dueño había realizado unas obras en el inmueble, debía volver a pasar el inspector para dar el visto bueno a la obra y así poder tener la cédula de habitabilidad de la que se habla en el texto, pero esto se firmó a día 30 de marzo y pudimos NOSOTROS (no el dueño, como debería haber sido) ir a por él el 3 de abril, que es cuando estaba disponible en el Ayuntamiento. Con lo que, a día de la firma del contrato, el piso no tenía cédula de habitabilidad.

    Además, por deuda de luz por parte del dueño del piso no se podía dar de alta la luz (sin mencionar que hasta ahora ni teníamos cédula para hacerlo). Se lo dijimos y se ve que ya ha pagado la deuda y ha pedido intervención para que den nueva alta, pero ya que ni si quiera está el contador de la luz puesto van a tardar otros (según la empresa) diez o más días en instalarlo.
    De modo que, a día de hoy, no podemos vivir en el piso que HEMOS PAGADO previamente y estamos teniendo que vivir en otro lugar.

    Es por ello que nos gustaría saber qué debería indemnizar el dueño del piso por estos días que, aunque pagados, no estamos viviendo en el piso.

    Muchísimas gracias de antemano,

  4. Paula García dice:

    Hola, buenos días, ante todo. Mi situación es rara, yo tenia contrato con una compañera de piso durante un año, esta dejo el piso y en principio entro otro chico que tb se fue. La casera en principio no me dio nada a firmar, y me dijo que me quedara yo sola hasta que apareciera alguien. La luz y el agua están a mi nombre desde hace mas de un año. Bien, la señora ahora me quiere echar. Esta en su derecho?
    Gracias

  5. yolandaH7 dice:

    Hola,yo queria preguntar una cosa,soy inquilina en una casa en Las Palmas,al año el alquiler me sube 10 euros por el impuesto de la vivienda pero queria saber si ese impuesto me subo 10 euros todos los años que este viviendo alli,o sea de 450 pasariamos a 460,de 460 a 470….. y asi consecutivamente,esto es asi? Gracias

  6. Pat dice:

    Buenos días!
    lo primero, me parece muy útil este blog. Tengo una duda y me gustaría saber si me la podéis resolver. Estoy en un piso de alquiler, este mes dejo de vivir allí, pero este domingo 31 de marzo yo pensaba que podría dormir en mi actual piso e irme antes de las 12 de mediodía del día 1 de abril. Mi casera me dice que no, que no tengo derecho a quedarme a dormir esa noche, que mi obligación es dejar el piso el mismo 31 de marzo a las 12 de la noche. ¿Es así? Me interesaría muchísimo saberlo antes del fin de semana para estar segura de estar reclamando bien mis derechos. Espero vuestra respuesta. Muchas gracias!!

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>