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Armas frente a un vecino imposible

inquilina cansada por el ruido

febrero 16, 2012 • Vivir de alquiler

¿Problemas con tus vecinos? Aquí te cuento cómo lidiar con ellos.

Resulta frecuente tener ciertos conflictos con los vecinos derivados de ruidos, humos, olores, actividades molestas y otros.

Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y hay que establecer un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.

Se trata del muy complicado problema de la regulación de las relaciones de vecindad.

La regla general viene determinada por la doctrina recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar “la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad”.

Esto se traduce en que no se está autorizado a realizar en su propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) perturbadora, que sea superior a lo tolerable, habida cuenta de los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.

En la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal ya se dice que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.

Chapter 1. ¿Qué medidas tenemos a nuestro alcance cuando tenemos un vecino molesto?


El Código Civil pone a disposición del perjudicado el artículo 1908 que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad.

Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales.

Y por último la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2 dispone de un mecanismo de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente moleste a otro vecino. Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto, si tal fuera el caso.

Por lo tanto el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:

A) denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas.

B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, pues en daños morales no tenemos una jurisprudencia “generosa”.

C) Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:

Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requerimiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.

Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.

En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble durante un plazo o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.

Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.

Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

55 Responses to Armas frente a un vecino imposible

  1. Rosa dice:

    Buen día. Recientemente vivo en un piso. Tengo una vecina mayor, la cual siempre ha vivido sola en la planta. El problema que tengo es que no permite abrir la ventana del rellano ni la de la escalera, la abro y desde que puede la cierra, lo mismo con la puerta cortafuego, dejando el lugar con tremendo calor, efecto invernadero. La ventana da a un patio interior que ella utiliza. , En su casa tiene una ventana , al igual que el resto de vecinos que viven el los siguientes pisos que dan al mismo patio. Ella me dice que tiene miedo, pero las ventanas tienen rejas. Los pisos superiores tienen dichas ventanas
    abiertas día y noche. Le he propuesto que ponga una cortina por el lado del patio y no acepta, qué puedo hacer?

  2. David dice:

    Hola buenas Noches, tengo un vecino que aunque no vive en mi mismo bloque pero vive enfrente en una casa de dos plantas y se dedica el colega a mirar a todo dios por la ventana o se dedica a subirse a su azotea para mirar a la gente… se mete donde nadie lo llama y hace preguntas sin venir a cuento…llama a la policía cada dos por tres en contra de cualquier vecino de la calle, es una persona que se ve que es conflictiva que no para de crear altercados y disputas entre la gente inventándose cosas y lo que realmente me ha llamado la antencion es que se escuda en una familia de marroquíes que son los únicos que por intereses les cubren las espaldas…

  3. Luis dice:

    Buenas tardes, tengo una vecina en el 1º de enfrente en el patio de luces (yo vivo en el 2º) que lleva años haciendo su comidita en una plancha en la ventana de su galería, los malo humos van directamente a nuestros dormitorios y casa en general, eso es legal? teniendo su cocina con su correspondiente extractor de humo. Se lo he comunicado a nuestro administrador y dice que poco se puede hacer !!!! gracias por vuestra ayuda y comentarios.
    Saludos cordiales.
    luis

  4. Gloria dice:

    Vivo en un.departamento que es todo el primer piso .al.lado hay un local ,el inquilino del local pudo una cámara sobre la puerta de entrada a mi casa que queda al lado del.local ..además hizo entrar una persona a mi balcón sin pedirme permiso
    Siendo que yo no me encontraba en mi propiedad para poner una antena de Internet .como no teni buena señal.de Internet cambio la.antena a mi terraza ,una día llegue y alguien caminaba por mi techo si saber yo quien.era y que estaba haciendo ahí..todo por supuesto sin pedir permiso no autorización..Que puedo hacer??

  5. Kelsi dice:

    Vivo en el segundo piso de unos apartamentos y el vecino de abajo le molesta que mi hijo juegue, oh que hablemos, que caminemos, el volumen de la tele, a tocado mi puerta y se esconde y mi hijo de 1 año le tiene un miedo enorme el llora cada que tocan la puerta, abecés no hay ruido alguno mas que la tele y el toca su techo haciendo un sonido fuerte, el techo de el es nuestro piso, que podemos hacer.? Solo vivimos 3 personas mi esposo mi hijo y yo. No hacemos ruidos como música, no tenemos vicios de alcohol no drogas, tampoco fumamos cigarrillos.!!

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