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¿Perjudicará a los actuales contratos de alquiler los cambios legislativos en los que trabaja el Gobierno?

mayo 18, 2012 • Noticias inmobiliarias


Conviene reiterar que, si las Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas se transforman en Ley, estaremos ante un nuevo tipo de contrato de alquiler, el de la nueva Ley, que vendrá a incrementar los ya existentes:

Vivienda de la LAU1994
Vivienda del RDL 6/2012
No vivienda de la LAU1994
Vivienda o local del Decreto Boyer
Local de la LAU1964
Vivienda de la LAU 1964


Precisamente la existencia de esa tipología tan variopinta debe tranquilizar a los inquilinos que se han visto inquietados por si las tan repetidas medidas iban a suponer una reducción del tiempo de su alquiler o la posibilidad de que el casero invocando una necesidad no prevista en el contrato los desahucie.

Tradicionalmente las idas y venidas de la legislación no han afectado gravemente a los contratos en vigor y por otra parte conviene tener en cuenta que tanto la Constitución española (art. 9) como el Código Civil prohíben que las leyes tenga efectos retroactivos desfavorables. Por lo que lo más probable es que las nuevas medidas sobre alquiler en las que trabaja el Gobierno solo afecten a los nuevos contratos que se firmen a partir de que ese Anteproyecto de Ley se transforme en Ley. Y también hay que recordar el Anteproyecto de Ley todavía debe pasar su trámite parlamentario y, por lo tanto, todavía pueden modificarse sus medidas.

Dicho esto: ¿Cómo cambiarán las condiciones del contrato de alquiler si el Anteproyecto de Ley del Alquiler se aprueba tal como está ahora y pasa a ser Ley?

a) Duración: Para el casero tres años (4 incluyendo la prórroga tácita). Para el inquilino UN MES. A la vista de esto parece que se volverá, como en los contratos de renta antigua, a consignar: Duración: Indefinida o por meses.

Desde luego esta modificación no animará a los caseros a poner en alquiler sus viviendas.

b) Tanteo y retracto: El inquilino podrá renunciar a su derecho de adquisición preferente, en la normativa anterior era irrenunciable. Deberá constar esa renuncia en el contrato.

c) Necesidad del casero: El casero podrá invocar la necesidad de la vivienda para él o sus familiares aunque no esté prevista en el contrato.

Esta modificación coordinada con la anterior puede dar lugar a que el inquilino se vea desahuciado, con un preaviso de dos meses, si el casero vende la vivienda sin decirle nada.

d) Forma: Sigue sin ser obligatoria la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, sin embargo es la única garantía que tiene el inquilino de continuar en su alquiler si renuncia al derecho de adquisición preferente y el casero decide vender.

Conviene subrayar que la inscripción en el Registro supone un gasto, y además exige que el contrato haya sido otorgado en escritura pública ante Notario, otro gasto más, estos costes deberán ir por cuenta del inquilino que será quien lo solicite.

En otro orden la ideas las medidas procesales para incentivar el alquiler, podría decirse ‘para quitar al casero el miedo’ al inquilino moroso profesional tampoco son muy efectivas, parecen ‘puro humo’:

1.- Habilitar un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente -sic-. Los plazos procesales nada tienen que ver con la realidad en la mayor parte de los casos. Ese plazo de diez días ya existe y sin embargo se tardan cuatro o seis meses en conseguir desahuciar al moroso recalcitrante.

2.- Simplificar la composición de la Comisión judicial y duplicar la capacidad operativa de los Juzgados -sic-. Si de verdad se llevará a cabo supondrá pasar de seis meses a tres en la tramitación de un desahucio. Sin embargo es una medida de difícil credibilidad en una situación de restricciones presupuestarias, duplicar el número de Juzgados, puesto que los existentes están ‘a tope’ de su capacidad operativa.

En esto sin embargo hay que aclarar que las medidas procesales, sean éstas u otras de mayor calado, sí que afectarán a todos los contratos de alquiler vigentes cuando estas medidas se incorporen a la Ley Procesal.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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