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¿Qué contrato hago para un alquiler vacacional?

Playa

junio 8, 2012 • Noticias inmobiliarias

El continuo desarrollo del turismo viene exigiendo la adaptación de la normativa a sus circunstancias, y en este sentido recientemente ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 8/2012 regulador del contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y de tres nuevos productos vacacionales: los contratos de larga duración, de reventa y de intercambio. El objeto de la regulación lo constituyen, pues, cuatro figuras contractuales relacionadas con la actividad turística.

La regulación presenta unas destacadas características. Primeramente se enmarca en la protección de los consumidores, a cuyo fin contiene una detallada y precisa definición de aquellos contratos y un prolijo articulado destinado a dicha medida tuitiva. Asimismo, y en congruencia con su objetivo, el Real Decreto-Ley se erige en una norma preferente frente a otras regulaciones que pudieran ser aplicables a aspectos concretos de los contratos de índole turística que rige.

Dejando al margen los demás, el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico sobresale, es la estrella. Y llegados aquí surge la pregunta: ¿Cuándo nos hallamos ante el régimen de aprovechamiento por turno de uso turístico o ante un arrendamiento de bienes inmuebles por temporada de vacaciones? ¿O es que son lo mismo? Respondamos ofreciendo las siguientes nociones:

1º. El aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año (que no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos) un alojamiento. Ahora bien, este régimen de aprovechamiento únicamente puede recaer sobre un edificio o conjunto inmobiliario, con la necesidad de que todos los alojamientos turísticos independientes que lo integren, a excepción de los locales, deban estar sometidos a dicho régimen, y con la obligación de que el conjunto inmobiliario tenga al menos diez alojamientos.

Este contrato se encuentra expresamente regulado por el Real Decreto-Ley 8/2012, que dispone de una singular regulación basada en las figuras de empresario y consumidor en términos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

2º. El arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. Ahora bien, el mencionado Real Decreto-Ley asimila a los contratos de aprovechamiento por turno aquellos arrendamientos de bienes inmuebles vacacionales por más de una temporada. Esta previsión ofrece numerosas dudas, ya que sin cumplir con los rigurosos y específicos requisitos de contrato de aprovechamiento (constitución del régimen, escritura pública reguladora, inscripción registral, etc., con la exigencia de que el régimen solo puede ser constituido por el propietario registral del inmueble, quien ostentará la condición de empresario que actúa en el ámbito de una actividad empresarial o profesional) en el supuesto de un arrendamiento no tienen porqué haberse cumplido tales requisitos. Habrá controversia.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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