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Qué me pueden quitar de la fianza

marzo 15, 2012 • Guías Alquiler Pisos

Pedro Hernández del OlmoEs desgraciadamente bastante habitual que el finalizar un alquiler el inquilino tenga problemas para recuperar la fianza o para recuperarla entera.

No voy a entrar en los supuestos en que el contrato haya terminado mal: Impago de alquileres, incumplimiento del plazo pactado por el inquilino, en ellos la fianza puede utilizarse para el cobro de los alquileres adeudados y las costas, y por lo tanto perder el inquilino su derecho a reclamarla.

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda es válida la clausula que prevé la devolución de la fianza salvo que se haya tenido que acudir a los tribunales para resolver el contrato.

euros1.- En el caso de un finiquito pacífico del arriendo, con la fianza correctamente depositada, el arrendador pretende imputar a ella determinadas partidas ¿Cuáles son correctas?

Importes de suministros (agua, gas, electricidad, etc.): Es correcta esa imputación si bien debe ser acreditada correctamente (art. 20 LAU; SAP Pontevedra 19/01/2012).

Limpieza: No se puede exigir al inquilino, salvo un demostrado estado de suciedad muy evidente a la entrega de la vivienda, hay que aportar facturas de la limpieza. (SAP Pontevedra 19/01/2012).

Reparación/sustitución electrodomésticos por uso prolongado: No se puede descontar de la fianza (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).

Reparaciones por uso inadecuado: Pueden descontarse (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).

Pintura: El deterioro de la misma por el paso del tiempo no es imputable al inquilino (SAP Gijón 18/07/2011 y 18/02/2011). Tampoco se pueden reclamar defectos (desconchones y goterones) que previamente había sido denunciados por el inquilino y no subsanados (SAP Madrid 13/07/2010).

Como regla general hay que acreditar el estado de la casa en el momento de la entrega de llaves al finalizar el alquiler. Posteriormente el casero puede que no pueda reclamar el pago de reparaciones al inquilino presentando tan solo la factura de esas obras (SAP Madrid 30/04/2010).

2.- ¿Y si no hay nada que cargar a la cuenta del inquilino?

Si no existen daños imputables al inquilino ha de devolverse la fianza de forma íntegra (SAP Gijón 16/09/2011).

La devolución de la fianza, si existe un finiquito de contrato firmado sin objeciones por el casero, es legalmente obligatoria para éste, hasta el punto que transcurrido un mes se pueden reclamar intereses sin necesidad de requerimiento previo. Es decir, el burofax que muchos inquilinos mandan a sus caseros para reclamarles la devolución de la fianza en estos casos es innecesario. Si se envía lo mas fácil es de que el casero se niegue a recibirlo o no acuda a recogerlo, con lo cual el efecto ‘coercitivo’ que puede tener una reclamación escrita desaparece; para eso hubiera sido mejor una simple carta remitida por correo ordinario, anunciando la reclamación judicial, por lo menos el interesado la leerá.

No obstante si el ex inquilino tiene pensado gastar los 25 euros del burofax, más vale que los emplee en una llamada a un abogado de los que tienen/tenemos para ello un teléfono 807, con esa cantidad tendrá casi media hora de consulta para facilitar al Abogado los pormenores de la situación, que le permitan aconsejarle más atinadamente sobre lo que le conviene hacer, incluso puede encargarse, sin coste adicional, de dirigir esa previa carta de reclamación con su firma y membrete, con lo cual el efecto coercitivo el que antes hablábamos se incrementará.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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17 Responses to Qué me pueden quitar de la fianza

  1. Humedades dice:

    Buenas tardes! Mi caso el siguiente:

    En el piso que yo estado durante un año y medio ya habían unas humedades en el lavabo de la habitación y en uno de los techos de la habitación. No hay pruebas, pero en el inicio del arrendamiento lo puse en conocimiento de la inmobiliaria, en este tiempo no hicieron ningún tipo de arreglo. Un par de meses antes de yo haber finalizado el contrato por motivos ajenos a este tema, puse en conocimiento a la inmobiliaria que estas húmedades habían crecido en esa misma habitación y en la pequeña de al lado. Las ventanas de estas habitaciones dan a un patio muy poco soleado y con gran humedad, hasta el caso de que las ventanas sudaban. La inmobiliaria envio un pintor para ver como eran estas humedades y subsanarlas. Como ya e dicho antes, posteriormente y con un mes de antelacion aviso que voy a dejar el piso. Hasta aquí todo correcto, menos que durante este mes el pintor no vuelve a presentarse y cuando me dispongo a recuperar la fianza de 1200 euros que había depositado, la inmobiliaria me informa que hay una factura de 700 euros por el arreglo de las humedades, pintura de las habitaciones, pintura de los armarios empotrados e incluso del comedor, de la cual pretenden que yo pague la mitad de dicha factura quitandomelo de la fianza.
    Como no estoy de acuerdo mi procedimiento ha sido poner una queja en la inmobiliaria y posteriormente ir a la oficina del consumidor, ya que esas húmedas no han sido provocadas por mi y ellos dicen que yo e consentido que crecieran. He actuado correcto? hay alguna otra vía? Pueden cobrarmelas a mi?

    Agradecería un poco de ayuda, ya que ando algo perdido con estos temas. La inmobiliaria alega que el propietario es abogado y que sabe lo que hace y que las tengo q pagar yo.

    Gracias
    Marc

  2. Julia dice:

    Excelente artículo. Me ha sido de mucha utilidad, especialmente en lo que respecta a las referencias jurisprudenciales.
    Gracias.

  3. Keka dice:

    Pues a mi, mi casera no me entrego nada de la fianza y sé por otros inquilinos , q hace siempre lo mismo . todo estaba pagado antes,
    nunca nadie la ha dicho o ha puesto una acción sobre ella, porque todos son de fuera , y nadie va a quedarse , para un juicio
    asi q esta acostumbrada a hacerlo .. en fin estafas y estafas , y nadie hace nada ….
    pues si váis por un pueblito llamado Nerva prov c de Huelva tened cuidado , investigad si es la misma persona
    solo dare una señal , para q nadie caiga en su trampa …
    es rubita y pequeñita .. pero muy mala….y sinverguenza….
    el piso lo deje intacto , limpio , además repuse algunas piezas de la cocina .. en fin q nada se puede hacer
    SIEMPRE HABRÁ GENTE ESTAFADORA….
    GRACIAS ATTE …

  4. Patricia dice:

    Puedo reclamar la fianza pasado un ano y medio ? Ya q el dueño del piso sin mas dijo q no me pagaría la fianza por q no tenia dinero espere mucho tiempo y a fecha de hoy no me ha pagado yo me cambie de casa a otra isla y lo unico q tengo de prueba del alquiler son las transferencias q le hacia a su cuenta

  5. Lupe R. dice:

    En relación con el tema de la fianza, quisiera saber que pasos se han de seguir para que una vez finalizado el contrato de alquiler, ésta sea devuelta en el caso de haber sido depositada en la Consejería de Hacienda y Administración Pública. Gracias

  6. victoria dice:

    Tengo una pregunta sobre un local comercial. ya hemos mandado el burofax, de fianza se le dieron 2000 cuado eran 1000 en ningun momento se nos habló de que la basura iba a parte, por que ahora se nos reclama cuando nos vamos??? y tengo una pregunta quiere decir que si se le debe un mes el dueño del loca, suele “excaquearse con el dinero” o se puede llamarle a Juicio? por que es mucho dinero!!!

    Además antes se hicieron unas actas en ese local sin saber nada en contrato ni de palabra ni de nada, nos lo contaros los empresarios de la misma zona, y al mes pagamos la fianza!! Tenemos derecho ha reclamar esas obras que duraron 4 meses sin agua corriente, sin un baño en condiciones, sin avisos y encima negandonos siempre esa información cuando las actas yo ya las tengo en mi poder y ellos han estado en la las juntas, con presupuestos y ademas han votado que presupuesto y dias.?

    Gracias

  7. Mª José García dice:

    La devolución de una fianza por parte del arrendador puede prescribir en caso de que no se haya hecho una reclamación judicial?? Gracias.

  8. Adriana dice:

    En mi caso, la propietaria no está de acuerdo con el estado del inmueble (sólo faltaba limpiar el interior de un armario) y según la gestora inmobiliaria “la señora es muy delicada al respecto” por lo que tras la limpieza que hizo una persona contratada por nosotros, inquilinos, ella puso otra y nos descontó 100 euros de limpieza, además, cuando alquilamos le solicitamos que nos cambiara el colchón porque era de espuma y no tenía más de 8 cms de altura, lo que derivó en serios problemas de columna por mi parte, pero me dijoq ue no estaba dispuesta, que nos compráramos uno. Arguimos que al comprar uno tendríamos que comprar todo porque la cama era tipo nido de más de 50 años, y dijo que “tiráramos todo al contenedor”. Lamentablemente, no tengo pruebas oprque fue una conversación telefónica. No tiramos la cama, la guardamos, y como tuvimos que desarmarla, también nos cobra el carpintero que tuvo que armarla (volverá a condenar a los nuevos inquilinos a dormir en esa cama). Total que nos quitó por esos items 350 de los 550 euros. ¿QUÉ PODEMOS HACER CON TAMAÑA CASERA?

  9. Ana dice:

    Mi duda es: Una vez ha terminado el contrato de un año que habíamos firmado.Si me voy a otro piso, ¿el inquilino puede descontarme parte de la fianza por tener vacío el piso vacío hasta encuentre otro inquilino? (Está avisado de que estamos buscanco nuevo piso) Gracias.

  10. Ana dice:

    Perdón, hay un error en la entrada anterior. Corrijo:
    Mi duda es: Una vez ha terminado el contrato de un año que habíamos firmado.Si me voy a otro piso, ¿el PROPIETARIO puede descontarme parte de la fianza por tener el piso vacío hasta encuentre otro inquilino? (Está avisado de que estamos buscanco nuevo piso) Gracias.

  11. ruben dice:

    Pues yo me fio tan poco de la inmobiliaria administrdora de fincas que me alguiló el contrato que ahora que me voy y tengo hasta la fecha todo pagado, voy a devolver recibos para asegurarme recuperar mi fianza más algún pico más por todas las que me han hecho. al final, si les tango como máximo 1000€ que va a pasar? que me llevarán a juicio por 1000€? no me lo creo. Yo lo probaré, le lo mercen por muchas cosas que no voy a contar. Si alguién me comenta que podría pasar me será de ayuda, aunque estoy decidido, gracias

  12. el piso que yo alquilo, lo alquile en 400€, de una empresa arrendadora, la comercial de esta empresa, nos dijo que nos entregarian en buen estado con todo arreglado. para entonces tinia el cristal de la puerta de la cocina roto, todas las percianas, ni bajaban, ni suvian, y cuando llueve. el agua se entra en las habitaciones, la sala no tenia intalacion de luz, no habia ningun grifo, se los puse yo, la cocina no tenia instalacion de luz, partes del techo estaba roto, con huecos, el calentador aveces funcionaba y aveces no, nos quedabamos elados en la ducha, hasta que en este enero, justamente en tanto frio, dejo de funcionar totalmente. compre otro calentador, en 110€ y no me quiere debolver mas que 100€.
    bueno que al final, llevo ya el año completo, y no tengo nada arreglado, todo esta como cuando entre, no me mando, ni electrisista, ni percianero, ni nada de nada y todo sigue igual, ya me canse de pedirle que me arreglara las cosas que se comprometio a arreglarme, y no ha hecho nada.
    y ahora ya no se que hacer, ni a donde ir nesecito consejos. gracias!!!!!!!!

  13. laura dice:

    Que modelo debo utilizar para reclamar una fianza por burofax

  14. Erika dice:

    He tenido alquilado un piso y el inquilino tiene impagos del GAs que me estan cargando, por ser nueva titular, Gasto por arreglo de puerta calle, (blindada), por tocar su mecanismo. se llama a cerrajero para su arreglo. Y gasto por pintura en paredes con taladros. Quisiera saber si lo puedo descontar de la Fianza que tengo que devolver.

  15. Pascual dice:

    Siempre existe cualquier excusa por parte de los propietarios para no devolver la fianza.
    Rara es la vez que depositan la misma donde corresponde, y siempre la usan como dinero propio que en muchos casos no tienen a la hora de reintegrarlo.
    Mi experiencia es de 23 años de alquiler de vivienda y locales de comercio, y salvo en 2 ocasiones no sucedió que se quedaran con la fianza con cualquier excusa, eso si si le dejas un aire acondicionado, no osan preguntarte cuanto tendrían que darte, ( son mejoras a la vivienda a cargo del inquilino).
    En fin queridos compañeros de penurias , nunca se solucionará este problema,Los malos somos los inquilinos.

  16. JC dice:

    Hola buenas, hace poco me iba a pasar a un piso, habia firmado el contrato y habia dado un mes de fianza y otro de alquiler (650€ en total) pero me di cuenta que en esa calle hay bares y hasta tarde hacen ruido, y al tener un hijo (menos de 1 año) no podemos coger ese piso. El problema es que la inmobiliaria ahora no quiere devolverme el dinero, tenemos la posibilidad de que no lo devuelvan?

  17. Hola,

    Te recomiendo que preguntes directamente sobre tu caso en La Comunidad porque allí hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte. 
Pulsa sobre el enlace y pregunta >> http://goo.gl/Goy7Y7

    Saludos,

    Amparo, de Enalquiler.com

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