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Perlas, curiosidades y leyendas urbanas del alquiler de pisos

julio 16, 2012 • Guías Alquiler Pisos

Después de casi 46.000 consultas en la Comunidad, como suele decirse tiene que ‘haber de todo’; con un criterio personal y sujeto a toda crítica, se han seleccionado unas pocas preguntas por su originalidad o por recoger graves errores que conviene corregir, para hacer un comentario distinto.

Esta es la primera entrega

1.- Me interesaría saber que derechos tengo pues he oído que si estás tres años sin contrato pasa a ser indefinido.

Es un caso típico de’ leyenda urbana’ y, al menos para mí, inaudita. El consultante ‘ha oído’ que basta estar tres años como inquilino para adquirir el derecho a permanecer para siempre en esa vivienda.

Ante todo conviene aclarar que ‘sin contrato’ solamente están los okupas, si una persona paga alquiler lo que no tiene es documento contractual pero tiene un contrato verbal con el dueño que puede acreditar con los justificantes de pago de los alquileres.

Por otra parte no necesita esperar tres años, ya tiene un contrato indefinido, pero no con las consecuencias que piensa, sino simplemente el acuerdo verbal no permite determinar la duración del contrato y por lo tanto es indefinido, y, conforme al Código Civil durará un mes si el alquiler como es previsible se paga en meses. Con lo cual el casero podrá desahuciarlo avisando con un mes de antelación.

No obstante hay que puntualizar que si se trata de la vivienda habitual del inquilino, tiene derecho a permanecer en ella cinco años, con lo cual la inexistencia de contrato escrito a quien perjudica es al casero que no podrá determinar la fecha de inicio del cómputo de esos cinco años.

piso en alquiler2.- Voy a alquilar una casa amueblada, ¿pueden echarme sin previo aviso?

Para los que ‘ya peinemos bastante canas’ esta pregunta tiene reminiscencias de la LAU1964, en aquellos tiempos, es decir en el periodo comprendido entre 1964 y 1985, los contratos de arrendamiento eran ‘eternos’ para el arrendador, puesto que el arrendatario siempre tenía derecho a permanecer en el arriendo por tiempo ilimitado. La picaresca fue creando distintos procedimientos para intentar soslayar esa obligación, unos de ellos fue éste, que corrió como la pólvora, si se alquilaba el piso amueblado el inquilino no tenía derecho a duración ilimitada.

El erróneo fundamento eran los alquileres vacacionales que evidentemente no podían acogerse a una duración ilimitada, y se pretendió sin base alguna ampliar eso a toda vivienda que se alquilase con muebles.

Como se ve es un tema que ha mantenido su falsa vigencia. Sin embargo al inquilino lo único que debe preocuparle es comprobar el funcionamiento y estado de esos muebles y enseres que le entregan conjuntamente con la casa, antes de hacerse cargo de ellos, para evitar controversias con su casero acerca de esta cuestión.

Es frecuente que en los contratos de arrendamiento se establezca una clausula señalando que el inquilino ha examinado el objeto del contrato -piso y muebles- y lo encuentra de conformidad. Una vez firmada esa clausula puede ser complicado obtener la reparación o sustitución de los muebles y enseres defectuosos.

3.- ¿Qué derechos tengo con 12 años de alquilar una casa? ¿Ya tengo posibilidad de que me venda la casa en donde vivo? ¿Por un precio menor? ¿Tengo algo de garantía?

Aquí tenemos un caso típico de un inquilino que ‘ha oído campanas y no sabe dónde’.

En primer lugar hay que decir que nunca, o al menos yo no lo conozco, ha existido en España un derecho del arrendatario a exigir que se le venda la finca arrendada transcurrido un tiempo del arriendo.

Sin embargo lo que si existe en la LAU es el derecho de preferente adquisición por parte del inquilino en el caso de que el casero decida vender esa vivienda o local arrendado.

Este derecho de adquisición preferente tiene dos momentos:

Ante un oferta de compraventa el casero debe trasladarla fehacientemente a su inquilino para que manifieste si le interesa asumirla (Derecho de Tanteo). Si el inquilino manifiesta no interesarle o no contesta se extinguirá su derecho.

Si no se hace esa oferta, en el momento del vender el Notario dará traslado de la escritura de venta al inquilino y éste tendrá treinta días para, pagando el precio que aparece en esa escritura, hacer suya la compra (Derecho de retracto).

Hay que subrayar que estos derechos son irrenunciables para el inquilino en arrendamientos de vivienda por lo tanto la renuncia en contrato es nula. Una de las medidas anunciadas por el Gobierno es suprimir esta irrenunciablidad.

En cuanto al precio menor que se alude en la consulta, pudiera bien tratarse de la obligación que tiene el casero de respetar el precio de capitalización del alquiler en los arrendamientos de ‘renta antigua’, si decide vender ese inmueble. En este enlace hay más información al respecto.

4.- ¿Es verdad ke por cada año de alquiler te corresponde uno gratis?
Esta es una pregunta que aunque parezca broma ha aparecido en diversas ocasiones en La Comunidad.

No tengo el conocimiento del derecho comparado suficiente para saber si existe en algún país esa norma: Un año se paga el alquiler al siguiente no. El único antecedente que conozco es el año sabático de la Biblia para los israelitas.

Esa concepción parte de considerar al inquilino como sujeto de todos los derechos y privilegios y al casero como el explotador del indefenso.

En España tenemos algún antecedente de este criterio, que a mi juicio, ha distorsionado y causado grave daño al mercado inmobiliario de alquileres.

A quien piense que estoy exagerando, puedo decirles que he conocido arrendamientos de hace noventa años con florecientes negocios, pagando alquileres de ‘la época’ y, a más a más, en el BOE, más bien la Gaceta de Madrid por la fecha, en el nº 210 de 28 de julio de 1936, podemos encontrar un Decreto firmado por el Presidente de la República, a la sazón D. Manuel Azaña, en el que para poner término al régimen anormal de arrendamientos urbanos se toman medidas como:

A) Aprobar la condonación de determinados alquileres pendientes de pago.

B) Conceder una moratoria de seis meses en los desahucios por falta de pago en tramitación.

C) Revisar los alquileres vigentes para rebajarlos en porcentajes desde el 8 al 35% dependiendo de su cuantía previa.

D) Considerar justa causa de oposición al desahucio por falta de pago el paro o enfermedad del inquilino.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

5 Responses to Perlas, curiosidades y leyendas urbanas del alquiler de pisos

  1. Sin duda con cuestiones “curiosas”, las que todavía se plantean en algunos casos y por supuesto se agradece el hecho de aclararlos.
    Seguro que son de gran ayuda para muchos ciudadanos.
    Un saludo.

  2. Victòria dice:

    Don Pedro, es ud. buenísimo. Un artículo profesional, sin renunciar al humor y a la simpatía. He podido aprender, reirme un rato y conocer curiosades. Gracias por su aportación!

  3. DR.yousef Afach dice:

    me gustaria alquilar un piso o deplx nuevo amueblado apartir 30 – 9 – 2012 en zona de granvia delos catalanas para un ano en zona tranquila con vista buena .esperando la respuesta urgente

  4. DR.yousef Afach dice:

    para alquir un piso o deplex nuevo amueblado para un ano y traquilo (un ano)en granvia de los catalanes 514 para 31- 8 2012 (urgetemente)

  5. Lorena dice:

    Pedro, gracias por el artículo, aunque quería hacer una matización en lo referente a la irrenunciabilidad del derecho de adquisición preferente, en cuanto a que este derecho sí que es renunciable ( tanto en viviendas como en otros tipos de fincas) siempre que el arrendamiento sea de una duración superior a 5 años. (artículo 25.8 de la LAU). Saludos.

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