Especialistas en pisos en alquiler

Cómo alquilar a estudiantes

Estudiante

agosto 31, 2012 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

Ahora que se aproxima el inicio de curso escolar pueden ser interesantes algunas pinceladas sobre este asunto, desde el punto de vista jurídico.

Ante todo conviene tener en cuenta el aspecto fiscal, máxime cuando la AEAT ha anunciado que incrementará las actuaciones de investigación para el descubrimiento de los arrendamientos no declarados de viviendas y locales de negocio.

En tal sentido el alquiler a estudiantes, normalmente, no podrá ser considerado como arrendamiento de vivienda a efectos fiscales, con la consecuencia gravosa para el casero de no poder beneficiarse de las reducciones fiscales.

Entrando en el aspecto jurídico privado de este tema el alquiler a estudiantes suele realizarse de dos formas distintas:

jovenesa) Alquiler de habitaciones

En este caso el arrendador conserva, por así decirlo, la posesión de la vivienda y podrá visitarla para inspeccionar su estado y situación; cada inquilino responderá del pago de su alquiler y correcta utilización de los espacios comunes y podrá ser sustituido por otro sin necesidad de contar con el beneplácito de los demás. Por contra el arrendador dejará de percibir el alquiler cuando una habitación quede vacía.

De optarse por este sistema es conveniente sobre todo, que el contrato de cada inquilino describa con el suficiente detalle el objeto del mismo (habitación), los enseres y equipamiento tanto privativos como comunes, el precio del alquiler y la fianza, las obligaciones y derechos que cada inquilino contrae respecto del arrendador y la duración del contrato.

b) Alquiler compartido

Mediante este sistema el arrendador entrega el piso a una pluralidad de personas (estudiantes que van a convivir en el mismo) en concepto de arrendatarios. Es conveniente para el casero que se haga constar que es un arrendamiento solidario y que quede claro que eso significa que cada inquilino responde de la totalidad del alquiler, por lo tanto los que se quedan deben afrontar el pago de la parte de quien decida marcharse.

Si el casero lo juzga conveniente puede pactarse en el contrato la posibilidad de dejar abierta la sustitución de inquilinos durante la vigencia del arriendo, con las condiciones que se consideren oportunas y que deberán quedar plasmadas en el contrato.

En ambos casos hay que tener en cuenta la situación económica actual que aconseja tomar medidas cautelares para asegurar el pago de los alquileres.

En estos supuestos suele acudirse a solicitar a los estudiantes el aval personal de sus padres, parece de justicia en tal caso que los avalistas conozcan el compromiso que contraen, sobre todo en el caso de un alquiler compartido solidario que se pueden ver obligados a responder por persona distinta de su propio hijo.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Tags:

9 Responses to Cómo alquilar a estudiantes

  1. Daniel Gómez dice:

    Discrepo con la aformación:

    “En tal sentido el alquiler a estudiantes, normalmente, no podrá ser considerado como arrendamiento de vivienda a efectos fiscales, con la consecuencia gravosa para el casero de no poder beneficiarse de las reducciones fiscales y estar obligado a repercutir e ingresar el IVA de los alquileres.”

    El arrendamiento como vivienda, aunque sea a estudiantes está exenta, a mí entender de IVA en virtud de lo establecido den el artículo 20 apartado 23 de la Ley de IVA, que dice:
    “Artículo 20. Exenciones en operaciones interiores.

    1. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
    (…)
    Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

    Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.

    Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.

    Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

    La exención no comprenderá:

    a’. Los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehículos.

    b’. Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.

    c’. Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.

    d’. Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto.

    e’. Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

    f’. Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b anterior.

    g’. Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    h’. La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a’, b’, c’, e’ y f’ anteriores.

    i’. La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.”

    De lo que no se puede concluir que el alquiler a estudiantes no esté comprendido en la exención.

    Un saludo

  2. Alquilar un piso a estudiantes puede tener ventajass, normalmente si se alquila por habitaciones, el alquiler a percibir será mayor, pero al igual que todos los alquileres entraña riesgos, inquilinos descuidados, agresivos…

  3. PHOLMO dice:

    Sr. Daniel Gómez, tiene todo el derecho a discrepar, en definitiva quien decide es la AEAT, mi criterio se basa en una consulta vinculante de la DGT que dice lo que sigue:
    “Según se desprende del artículo reproducido, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.
    El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas”.
    Interpretando ese carácter finalista entiendo que los estudiantes normalmente mantienen su vivienda habitual en casa de sus padres por lo que no puede hablarse de vivienda en este supuesto.
    De cualquier modo si el asunto le preocupa e interesa directamente lo suyo es plantear una consulta vinculante directa.

  4. Daniel Gómez dice:

    ¿Le importaría indicarme la referencia de la consulta vinculante a la que hace referencia?

    Muy amable

  5. Pau dice:

    Bueno si eso es así pues nadie va a querer alquilarle a los estudiantes, por un lado se dice que se quiere incrementar el alquiler para favorecer a los jóvenes y por otro lado si tu le alquilas a los jóvenes te gravan, entonces en que quedamos? Yo declaro anualmente mis ingresos por el alquiler de las habitaciones pero no sabía que tenía que pagar IVA Todos los estudiantes son menores de 30 años, la mayoría dependen de sus padres, yo sinceramente que no comprendo. O sea que no conviene alquilarle habitaciones a los estudiantes? Económicamente pues me da el mismo resultado que alquilárselo a una sola persona, pero sinceramente que alquilándolo por habitaciones tengo la ventaja de que los chicos se van y vienen cuando quieren, yo tengo la posesión del piso y entro y salgo del mismo como si estuviera viviendo allí.
    Entonces cual es el régimen tributario para el alquiler de habitaciones a estudiantes?

  6. PHOLMO dice:

    En este momento, no consigo localizarla, cometí la torpeza del ‘copia y pega’ sin más, tengo la idea de escribir en mi blog sobre ese tema.

  7. PHOLMO dice:

    Sr. Daniel Gómez: Si consulta mi blog tiene esa referencia: CV 22/01/2008

  8. Daniel Gómez dice:

    Gracias, aunque no he logrado localizar la consulta a que se refiere.

    No obstante, la Consulta Vinculanete V1754/2009 es más precisa y clarificadora.

    http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=14754&Consulta=%2EEN+NUM-CONSULTA+%28V1754-09%29&Pos=0&UD=1

    Un saludo

  9. PHOLMO dice:

    Investigando sobre el asunto encontré la CV que vd enlaza, verdaderamente sorprendente porque a mi juicio entra en contradicción con otras entre ellas la V1478-08 que yo le referenciaba, a mi entender mas fundamentadas.
    Como le decía en mi primera intevención si tiene interés personal en el asunto lo correcto es formular vd mismo una consulta vinculante

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>