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Cómo subrogarse en un alquiler de renta antigua si muere el inquilino titular

octubre 3, 2012 • El Alquiler en los Tribunales

MAZO LEGALVives en un piso de alquiler de renta antigua. Eres familiar del titular del contrato que, desgraciadamente, fallece. ¿Qué haces ahora para poder seguir viviendo en el piso?

No basta que el casero sepa que el inquilino titular del contrato ha fallecido o que la vivienda está ocupado por un familiar. Hay que comunicar formalmente al casero en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del inquilino titular su muerte y el nombre de la persona que desea subrogarse.

La sentencia del Tribunal Supremo entiende que “como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2a LAU 1994″

Y argumenta:

Arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de LAU 1964. Subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario.

A) La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los problemas relativos a la duración de los contratos y a la subrogación en los arrendamientos para uso de vivienda, introdujo una serie de complejas disposiciones transitorias. En concreto la DT Segunda LAU 1994, aparece bajo la rúbrica de “Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985″, en cuyos apartados A) y B), respectivamente, se intenta dar solución a la determinación del régimen jurídico aplicable y al modo de extinción y subrogación de estos contratos. El apartado A) de la DT Segunda LAU 1994, remite a la LAU 1964, para la regulación de los arrendamientos de vivienda con las modificaciones contempladas en la propia DT.

B) La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que “[e]l arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”. Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance del artículo 16.3 LAU 1994. Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que, aún no cumpliendo estrictamente las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere elartículo 16.3 LAU 1994.

Esta Sala ha indicado en su sentencia de 29 de enero de 2009 (RC 4132/2001), que en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT Tercera no ha establecido ninguna novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el artículo 58 LAU 1964, la falta de notificación expresa del fallecimiento del arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU 1994, no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la DT Segunda LAU 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3 LAU 1994.

En aplicación de este artículo 16.3 LAU 1994 en relación a contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, la STS de 3 de abril de 2009 [RC 1200/2004] argumentó, para resolver sobre la naturaleza común o privativa de los arrendamientos de vivienda suscritos bajo la vigencia LAU 1964, constante la sociedad de gananciales, la necesidad de cumplir los requerimientos formales previstos en elartículo 16.3, LAU 1964. Así declara “[p]ara que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2a LAU, B”. Posteriormente la sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 2011, hizo suyos estos argumentos y declaró la extinción de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento. En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que elartículo 16 LAU 1994, no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

C) La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso enjuiciado, exige la estimación del recurso de casación. La Audiencia Provincial ha declarado la validez de una subrogación, una vez entró en vigor la LAU 1994, bajo el único argumento de que el arrendador ha tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda continuaba ocupada por quien fuera su esposa, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia. Esta decisión no es conforme, con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU, a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.”

Más información:
Sentencia:
STS 343-2012 Sala Civil de 30 de mayo

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9 Responses to Cómo subrogarse en un alquiler de renta antigua si muere el inquilino titular

  1. ana dice:

    Si el arrendatario fallece, y la esposa no le notifica fehacientemente y por escrito dicho fallecimiento al arrendador, para subrogarse ella.
    Ante un contrato de renta antigua del años 73.

    Pero, si con posterioridad si que se emiten los recibos del pago de la renta a nombre de la esposa.

    ¿se considera fehacientemente notificada la subrogacion a nombre de la esposa?
    puede seguir con la renta antigua o por consiguiente, esa falta fehaciente de notificación, hace que se pueda resolver el contrato??¿?¿?¿

    Un saludo
    Ana M.

  2. santiago dice:

    Si el arrendatario fallece, y la esposa no le notifica fehacientemente y por escrito dicho fallecimiento al arrendador, para subrogarse ella.
    Ante un contrato de renta antigua del años 73.
    Pero, si con posterioridad si que se emiten los recibos del pago de la renta a nombre de la esposa.
    ¿se considera fehacientemente notificada la subrogacion a nombre de la esposa?
    puede seguir con la renta antigua o por consiguiente, esa falta fehaciente de notificación, hace que se pueda resolver el contrato??¿?¿?¿
    Un saludo

  3. Consuelo dice:

    Porfavor. Me puede contestar la misma pregunta que hace santiago gracias

  4. margarida dice:

    Buenas noches..mi duda es la siguiente..mi padre fallecio en el 2015..mi madre tuvo un ictus y notificqamos la muerte de mi padre el que era inquilino de renta antigua ,diez dias mas tarde..le subieron el alquiler..mi madre ha fallecido ahora yo en marzo hara dos meses que estoy empadronada con ella…puedo pedir subrogacion y es por ley ho pueden echarme de casa y cuanto tiempo dan si has de abandonarla..gracia anticipadas…por motivos de enfermedad no puedo trabajar y no tengo ningun ingreso..

  5. Raquel dice:

    Alquiler de renta antigua . Fallecimientos
    Es posible mantener el domicilio ocupado por los hijos de la fallecida sin tener los dos años de empadronamiento mínimo establecido por la ley ?

  6. Ana dice:

    vivo en un piso de renta antigua ,he de pedir la subrrogacion por el fallecimiento de mi marido,l pasar a ser yo la subrrogada,me pueden subir el alquiler ya que mi pension es mayor que la que tenia mi marido y tengo propiedades fuera de mi comunidad? Gracias.

  7. teresa dice:

    Hola
    Mi marido y yo vivimos en un piso de alquiler de renta antigua , el caso que yo todavía no me empadronado en este ,en el caso que mi marido fallezca puedo subrogar la vivienda?.gracias

  8. Victoria dice:

    Hola quisiera información sonre la vivienda en la q vivo era de mos abuelos de renta antigua en alquiler ellos me han criado. Fallecieron y un tio mio se quedo en la casa y yo tuve que ir con mi familia a vivir alli. Con mi familia. Quidiera saber si se la concederian a el laprorroga o a mi ya. Que somos familia numerosa. El lleva 1 años empadronado y yo 10 meses pero el no tiene cargas familiared un saludo

  9. Angeles dice:

    Mi madre ha fallecio y yo estoy viviendo en la casa
    desde hace 10 años, tenemos renta antiga puedo
    acceder a la subrogació del contrato de alquiler

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