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Sobre el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas

mayo 14, 2012 • Desahucio, Noticias inmobiliarias

Todos los gobiernos desde hace décadas han introducido modificaciones en la legislación arrendaticia con mayor o menor fortuna. Sigue siendo una materia fuente de muchos conflictos judiciales y con una conciencia generalizada de que el funcionamiento de los juzgados resulta deficiente.

Ahora se trata de un intento más; pero lo que conviene advertir es que se trata de un anteproyecto de ley que tendrá que seguir un camino legislativo a través del Parlamento que durará unos meses, y cuyo resultado final puede diferir bastante de lo anunciado en este momento.

Las principales medidas van dirigidas a facilitar que se constituyan empresas (residentes en España o no) que se dediquen a alquilar viviendas, probablemente con la vista en sacar al mercado de alquiler parte importante de las fincas construidas y no vendidas; para ello se introducen una serie de beneficios fiscales para la empresas que se dediquen al arrendamiento, facilitando su operatividad y que paguen menos impuestos.

Los consumidores van a acudir al mercado de alquiler en la medida en que no puedan comprar, salvo que se cree una cultura diferente, que beneficie el arrendamiento a largo plazo con precios razonables y permita a los ciudadanos dedicar una parte mayor de su renta a otras cuestiones que rindan económicamente más.

Ciertamente muchos propietarios tienen reservas a la hora de alquilar pues recuperar la posesión si hay problemas no resulta sencillo ni rápido. Frente a este problema real la solución aportada por el anteproyecto consiste en reducir los plazos del alquiler; y esto es un error, porque para fomentar el arrendamiento hay que favorecer la estabilidad de los contratos. Ahora se reduce de cinco a tres años el plazo de arrendamiento de vivienda, lo cual siendo un plazo largo para el propietario se convierte en demasiado corto para el inquilino. Si al propietario se le garantiza que en caso de problemas de cobro, de daños en la vivienda, de comportamiento incívico del inquilino o de necesitar la vivienda para si o sus familiares, la va a recuperar en un par de meses no le importará tener un contrato de cinco o más años; lo que quiere el propietario es cobrar, que le conserven la vivienda en buen estado y recuperarla si la necesita; y esto es algo que no se mejora acortando plazos.

En un intento de compensación se otorga al inquilino la posibilidad de dejar el piso con el preaviso de un mes; era algo que ya sucede pues aunque tenga obligación de cumplir la totalidad del contrato, si el inquilino se marcha antes los juzgados, atendiendo a diferentes circunstancias, no penalizan más que con un par de meses de renta a lo sumo. El anteproyecto genera intranquilidad en el propietario que nunca va a saber cuanto va a durar el contrato.

Sí que resulta acertado establecer que aunque no lo diga el contrato, si el dueño necesita el piso lo va a poder recuperar. El problema es que si el inquilino no se marcha voluntariamente el procedimiento judicial podrá durar un año o más, lo que nos devuelve al problema fundamental: la lentitud de la administración de justicia.

Tenemos que partir de la base de que la regulación legal de los procesos de desahucio se presenta con caracteres de urgencia del que carecen otras figuras jurídicas tanto o más importantes; simplemente padecemos un funcionamiento judicial que resulta mejorable en cuanto a rapidez y eficacia en la ejecución de las medidas adoptadas en las resoluciones judiciales.

A este respecto se ha introducido la novedad de que la Comisión judicial va a estar compuesta de un funcionario en vez de dos, lo que supuestamente ayudará a aumentar velocidad. Pero hubiera sido mucho mejor crear más puestos de funcionarios, ocupar más horas de la mañana y mejorar el sistema para evitar suspensiones de lanzamientos; es decir, hubiera sido mejor invertir en mejorar, más que ahorrar. Puede suceder que ante lanzamientos complicados un funcionario sólo se sienta desprotegido y opte por suspender lanzamientos que hasta ahora se hacían porque la mutua compañía fortalecía decisiones y caracteres.

Otras cuestión es que se puede subir la renta anualmente de forma distinta a la actualización del IPC. Parece otra medida destinada a favorecer a las empresas que vayan a dedicarse al arrendamiento y establezcan subidas superiores al IPC de forma generalizada. Lo que llevará a más desistimientos de los inquilinos, que preavisen con un mes de que se marchan ante la subida.

Otras medidas como la resolución del contrato con el mero requerimiento son papel mojado, pues ahora tampoco hace falta ni juicio ni sentencia, pero si el inquilino no se marcha con el requerimiento tendrá que ser el juzgado quien efectúe el lanzamiento y eso dura un mínimo de cuatro meses y lo seguirá haciendo.

Según el anteproyecto se puede inscribir el contrato en el registro de la propiedad para impedir que la venta del bien conlleve la extinción del contrato. Parece una medida destinada a garantizar que los adjudicatarios de bienes en subasta judicial por impago de hipoteca puedan echar a inquilinos de los que no tenían noticia. La fórmula de alquilar la finca era una vía para entorpecer lanzamientos en ejecuciones hipotecarias, y creo que la medida del anteproyecto tiene más que ver con solucionarles a las entidades financieras este problema que con necesidades de propietarios e inquilinos.

La solución real consiste en mejorar la calidad del servicio, lo que supone invertir, verbo que actualmente no se usa correctamente en la Unión Europea.


Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08

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One Response to Sobre el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas

  1. [...] ver cómo funcionan estas novedades en la práctica.” [Lee el análisis completo aquí] 3.- Análisis de Eduardo Llarena, abogado especializado en arrendamientos urbanos “… Se trata de un anteproyecto de ley que tendrá que seguir un camino legislativo a [...]

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