Cierto es que en la actualidad y, sobre todo, tras la acuciante situación de crisis económica que afecta indudablemente al sector inmobiliario de adquisición y también alquiler de viviendas, se está recomendando el reforzamiento de las garantías adicionales que deben adoptarse por parte de los arrendadores a la hora de alquilar sus inmuebles. Así las cosas, el abogado especializado en arrendamientos Gabriel de Alvear Pardo recomendaba algunas de las medidas a adoptar en la II Jornada de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal que organizó con fecha 19 de diciembre de 2008 el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid con quien coincidió en la mesa redonda el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y experto en Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos, Vicente Magro Servet. Este último analiza a continuación los pros y los contras de crear un registro central de inquilinos morosos:
Control de antecedentes del impago de alquiler.
“Con este registro central lo que se gana es que al anotarse las sentencias de desahucio firmes existirá un control de antecedentes de este impago que evitaría un nuevo contrato y sorpresas a los arrendadores, lo que también conlleva una reducción de la segura litigiosidad que se derivaría de un contrato con una persona que ha sido desahuciada de otro inmueble recientemente y quiere optar por arrendar otro con las mismas circunstancias de pleito asegurado en breve”.
Registros similares.
“Existen detractores hacia la instalación de este tipo de registros por su posible afectación a las bases de datos y la vulneración de los derechos de los implicados. No obstante, ya existen otros registros similares para efectuar idéntica función de control nada más que en otras materias: Registro Central de Rebeldes Civiles o Registro Central para la protección de las víctimas de la violencia doméstica”.
Pasos para su implantación.
“Debemos dejar sentado que los parámetros sobre los que debería girar la implantación de este registro serían los siguientes:
a) Personas que deberían ser inscritas en el Registro Central de inscripciones de sentencias firmes de desahucio.
Dado que el objeto del Registro es controlar a las personas que han obligado al arrendador a impetrar un procedimiento judicial tan solo debería incluirse en el Registro a las personas que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art. 250.1.1º LEC o del art. 438 LEC de acumulación de desahucio y reclamación de rentas. Ello conlleva a que la mera situación de impago no determina el acceso al Registro, ya que el arrendatario puede pactar con el arrendador una moratoria en el pago, o bien entregar las llaves en el plazo de prórroga permitido por el arrendador, pero siempre permitiendo a este recuperar el inmueble en un plazo razonable.
Por otro lado, tan solo se accedería al Registro por sentencia firme, de tal manera que la mecánica consistiría en que, si la sentencia es recurrida, una vez se dicte el auto de firmeza de la sentencia, a su vez, el órgano judicial por medio de su Secretario Judicial remitiría para su anotación la referencia del condenado para su inscripción en el Registro Central citado.
b) La remisión de la inscripción se verifica por conducto del Secretario Judicial.
Al igual que se lleva a cabo con el Registro Central de medidas cautelares en la violencia de género, los secretarios judiciales serían los encargados de acceder a este Registro por remisión de la certificación de la firmeza de la sentencia de condena y anotación de una persona en el mismo.
c) Acceso al registro
Para acceder al registro una vez que la persona está inscrita por el secretario judicial y un arrendador desea saber antes de celebrar un contrato se dirigiría al colegio de administradores de fincas (esto debería quedar reconocido en el Real Decreto Ley como mecanismo de actuación) aportando la existencia del precontrato de alquiler donde constaría el nombre del futuro arrendatario. El colegio territorial se dirigiría al registro central con sus claves de acceso a fin de comprobar si esta persona está inscrita y si lo está contestaría al arrendador con una certificación haciendo constar su inscripción o no para que disponga lo necesario con esa información. Estas personas pueden conseguir su baja en el registro siempre y cuando satisfagan todas las deudas precedentes que tengan con sus arrendadores, en cuyo caso se les daría de baja, pero mientras mantengan sus deudas seguirán en el registro. Ello provocará que los inquilinos tengan que pagar sus deudas si no quieren comprobar cómo no pueden acceder al mercado del alquiler”.
Leyes sujetas a reforma.
“Únicamente habría que aprobar un Real Decreto Ley que disciplinara la creación y funcionamiento del Registro articulando la obligación de los secretarios judiciales de inscribir en el registro central, con las claves que dispondrían, los datos de personas condenadas a un desahucio por sentencia firme. Además, esta inscripción no vulnera la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, ya que el art. 6.1 señala que: 2. No será preciso el consentimiento cuando los datos de carácter personal se recojan para el ejercicio de las funciones propias de las Administraciones públicas en el ámbito de sus competencias; cuando se refieran a las partes de un contrato o precontrato de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o cumplimiento…”.
A buen seguro que los arrendadores tendrán un mecanismo que les transmitirá más seguridad a la hora de poner su inmueble en circulación, lo que reactivará el mercado de alquiler. Existe la seguridad de que con quien se contrata no tiene deudas arrendaticias con otras personas y ello servirá también para reducir con toda seguridad la litigiosidad en el mercado de alquiler, evitando la repetición de desahucios de personas que ya lo han provocado en otras ocasiones por su impago, insistiendo en que los arrendadores no deben sufrir en sus carnes el problema de pago de las rentas, sino que deben buscarse otras vías para resolver el acceso a la vivienda, pero no haciendo recaer sobre las espaldas de los propietarios las dificultades de pago de rentas y sobre los juzgados la elevada carga de trabajo de pleitos que con este registro funcionando no se habrían incoado a buen seguro.
Por Juanjo Bueno
Director de Comunicación
Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid
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REGISTRO DE INQUILINOS MOROSOS
De verdad tenemos unos políticos que no se olvidan nunca del bienestar del pueblo.
Todos conocemos los problemas que con sus pretensiones los inquilinos levan a los arrendadores, gente muy honesta y sincera que te ofrecen a través de un portal inmobiliario o de una agencia viviendas siempre muy bien decoradas, limpias y con la instalaciones de agua, luz y gas al día, ademas de la revisión (con respecto a la normativa vigente) de la caldera.
El precio siempre muy bien por encima del mercado (10/15 euro m2),en el contrato siempre está escrito que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones sic.. también si tiene 30 años de antigüedad sin ninguna reforma o manutención pertinente y siempre te aseguran que se harán cargo de todos los gastos que la ley manda a su cuenta como recita el articulo 21 de la L.A.U.
Ademas toman varios compromisos, entregar deposito y fianza al INCASOL, declarar la renta a Hacienda porqué ellos son muy buena gentes respetuosas de las leyes y normas en vigor y no te pongas pesado tu eres un arrendatario vulgar y corriente, ellos te hacen un gran regalo ad alquilarte su joya sudada y pagada, no como los inquilinos nindundi que ni si quiera han logrado adquirir una vivienda en propriedad, requete sic.
Concluyendo, es absolutamente necesario que el contrato de alquiler refleje deberes y derechos de las dos partes, el obligo de la comunicación de inicio contrato al ayuntamiento, registro del mismo y comunicación a hacienda como ya se hace en muchos países europeos y dejarnos de una vez de hipocresía y demagogia para esconder las malas practicas de los arrendadores que por el mero hecho de ser propietarios in parte o totalmente de una vivienda piensan muy amablemente de ser los reyes del mambo, ya esta bien, y nuestros políticos haciendo ciertas declaraciones populistas para conseguir votos intentando siempre ayudar solo a los poderosos , bancos y demás, se están equivocando muy mucho.
O en alternativa si se seguirá con las mentiras mas interesadas para despreciar una parte de la población en lugar de mirarse el ombligo y concluir que siempre mas pronto que tarde se recoge lo que uno siembra, por esto propongo también un registro de arrendadores honestos y sinceros.