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Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas

mayo 11, 2012 • Desahucio, Noticias inmobiliarias

Manuel PregalTras varias declaraciones de la representante de Fomento (analizadas por mí), finalmente ha salido a la luz el anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas.

Inicialmente parece que el proyecto del registro de morosos ha quedado en el tintero. Tal vez el temor a un posible abuso (o mal uso) de este registro ha llevado a desestimar la idea. También la sensibilidad de los datos requeridos (fundamentalmente de carácter financiero) puede ser un obstáculo para crear una herramienta accesible y eficaz.

El núcleo de la reforma se basa en la mejora de los efectos de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Hasta la fecha el tener un contrato de arrendamiento registrado no tenía mayor trascendencia, pero la reforma da ciertos beneficios a propietarios e inquilinos que decidan hacerlo.

Inquilinos:

- En el caso de compra-venta a terceros, se garantizará el derecho del inquilino (tanto en caso de viviendas como de locales) al disfrute de su contrato de arrendamiento por el tiempo pactado, obligándose al nuevo propietario a respetar ese contrato siempre que esté registrado.

- En el caso de embargos, evitar los conflictos -muy comunes en la actualidad- que se producen cuando propietarios desesperados deciden alquilar sus bienes encontrándose éstos ya en proceso de ejecución hipotecaria.

Propietarios:

- Los contratos registrados gozarán de ventajas frente a los impagos, ya que un requerimiento notarial o judicial bastará para cancelar la inscripción del arrendamiento, pudiéndose con ello ordenar la ejecución, volviendo así el inmueble a manos de su propietario.

Respecto a esta última medida hay que aclarar que no se ha eliminado completamente la intervención del Juzgado, sino que se ha acortado el procedimiento para obtener la ejecución de la sentencia. Para entendernos, diremos que se ha eliminado la presentación de demanda, el juicio y la espera por la sentencia. Con la inscripción cancelada el propietario acudirá al Juzgado solicitando directamente la ejecución.

La nueva reforma da al inquilino un plazo de 10 días para proceder al pago de la renta adeudada.

Caso de no producirse el pago, se iniciaría un novedoso procedimiento simplificado que acabaría con el lanzamiento del inquilino.

Parece que el anteproyecto da mayor fortaleza y seguridad jurídica a los arrendamientos -cosa muy deseable-, sólo falta ver cómo se adaptan los Registros de la Propiedad y los Juzgados a estas nuevas medidas, quienes deberán manejar la información y los procedimientos con agilidad y eficacia. Es evidente que serán piezas claves en el correcto funcionamiento de esta reforma.

Otro punto clave será el coste de esa inscripción registral y las costas de las ejecuciones.

Paralelamente a estos cambios que verán los arrendadores y arrendatarios, al registrar los contratos el estado podrá tener un mayor control fiscal sobre la materia, eliminando así buena parte del fraude existente.

Por último, el anteproyecto recoge una reducción de los 5+3 años actuales de contrato de vivienda a 3+1, permite que el propietario recupere la vivienda si la necesita para sí mismo o sus familiares en primer grado (aunque no se haya contemplado ese supuesto en el contrato), y permite que el inquilino de por finalizado el contrato en cualquier momento -con 1 mes de preaviso- sin penalización alguna (o con una indemnización pactada en el contrato).

Con estas últimas modificaciones se da cierta “libertad de pactos” para que dentro de unas mínimas normas caseros e inquilinos negocien la duración de los contratos, y que ambas partes estén protegidas en caso de imprevistos (necesidad de la vivienda por parte del casero o necesidad de finalización de contrato por parte del inquilino).

Se favorece claramente la temporalidad del arriendo al reducir los plazos mínimos de duración de los mismos.

También se da libertad para que las partes negocien el mecanismo de actualización de la renta (actualmente vinculado al IPC).

Esta medida plantea serias dudas, ya que deja la puerta abierta a abusos o actualizaciones absurdas. Opino que se debería vincular al IPC (por defecto), y opcionalmente a algún otro índice tabulado (IPC-arrendamientos, Euríbor+diferencial, etc). El mercado (tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos) aún no está lo suficientemente formado como para tomar esta decisión libremente sin caer en excesos.

Habrá que esperar a la redacción definitiva del texto y sobre todo a ver cómo funcionan estas novedades en la práctica.

Manuel Pregal, administrador de fincas
http://cosasdealquileres.blogspot.com/

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4 Responses to Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas

  1. Fufi dice:

    No acabo de entender bien del todo esta reforma, lo único que veo, es que si ya de por si, la ley favorece al propietario, con esta nueva ley, se dan mayores beneficios para que este pueda dejar en la calle al inquilino en cualquier momento. Ya sabemos que en esta país se aprovechan los recovecos de la ley y tal como está el patio, tiene pinta de que los propietarios va a hacer uso fraudulento de las leyes que están para los maleantes pero que los propietarios aprovecharán también para otros casos.

    En fin, lo único que me parece que ya era necesario es el tema de poder avisar con un mes de antelación para cancelar el contrato sin que se penalice al inquilino, cosa muy beneficiosa para ambas partes, para aquel que ya no podrá hacer frente al pago del alquiler por circunstancias múltiples, y para el propietario, que no tendrá que estar con temas legales.

    Por último me falta algo relacionado con las fianzas de alquiler, que si uno se pasa por cualquier foro de alquiler es uno de los mayores problemas que tienen los inquilinos y que se acerca a delitos de estafa. Los contratos de alquiler protegen mucho al propietario en caso de impago, por eso siempre se piden múltiples garantías, sin embargo, el inquilino se encuentra completamente desnudo ante el atropello del propietario que no entiende que alquilar una propiedad conlleva también gastos, no sólo beneficios.

  2. Notaria dice:

    Buena explicación sobre las medidas a adoptar sobre el mercado de alquiler

  3. ATOMO dice:

    Entonces, por lo que estoy entendiendo, si alquilo una vivienda con la condición de que si se vende el inquilino la deje libre, esta condición aunque se refleje en un contrato no será efectiva y quedará a la voluntad del inquilino si quiere mantener el acuerdo inicial. ¿Es así?

  4. Manuel dice:

    Efectivamente cualquier cláusula que vaya contra los derechos del inquilino se consideraría nula, pese a estar redactada y firmada.

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