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Lo básico que debes saber cuando alquilas una vivienda, ya seas casero o inquilino

julio 26, 2011 • Guías Alquiler Pisos, Vivir de alquiler

Aunque antes de meterse en el jardín de los arrendamientos, todo casero e inquilino, debiera empaparse la Ley de Arrendamientos Urbanos, expongo a continuación alguna “pincelada” con lo mínimo que se debe tener en cuenta, ya se sea casero o inquilino, antes de alquilar una VIVIENDA (Esto excluye alquileres de temporada, o de locales).

Duración del Arriendo

A pactar libremente. Lo habitual y más interesante para el inquilino es firmar por 1 año. De ese modo, tiene el derecho que le da la ley a permanecer hasta 5 años si quisiera, pero también podrá decidir prorrogarlo o marcharse, en cada cumpleaños del contrato.

En contratos de duración inferior a 5 años, si el inquilino no comunica al arrendador, al menos 30 días antes del vencimiento, su deseo de no prorrogar el arriendo, al llegar el vencimiento el contrato se prorroga automáticamente por años completos, sin necesidad de firmar nada. Y así de año en año hasta que el contrato cumpla un mínimo de 5 años.

Prórroga

En el 5º cumpleaños del contrato, cualquiera de las partes puede decidir NO prorrogarlo, y en ese caso, para que el arriendo continúe habría que firmar un nuevo contrato.

En ese 5º aniversario, el arrendador tiene la potestad de aceptar prorrogarlo hasta 3 años más pero podría exigir una nueva renta y una nueva fórmula de actualizarla.

Sin embargo, si llegado ese 5º cumpleaños del contrato, ambas partes callan, el contrato se renueva por anualidades hasta 3 años más, en las mismas condiciones que hubiera hasta entonces. Durante esos 3 años sólo el inquilino podrá, en cada cumpleaños del contrato, elegir seguir o marcharse.

Al 8º año el contrato se extingue y se deberá celebrar uno nuevo.

Renta

La renta pactada se suele satisfacer en cuotas mensuales.

El propietario está OBLIGADO a entregar al arrendatario recibo del pago salvo que el arrendatario pague por banco, en cuyo caso, el justificante de la transferencia sirve para acreditar el pago de la renta.

La renta se actualiza una vez al año. En el cumpleaños del contrato.

Al menos durante los 5 primeros años de contrato, la renta se actualiza aplicando la variación del IPCGN del último mes que hubiera publicado por el INE a la fecha de celebración del contrato. Ese mes se tomará como referencia para actualizar la renta en cada anualidad.

Cualquiera de las partes podrá notificar a la otra, por escrito, la nueva renta actualizada, la cuál deberá ser satisfecha por el arrendatario a partir del mes siguiente.

Reparaciones

Leer: Quién paga las reparaciones en un piso alquilado

Sobre la Fianza y Otras garantías

Con la fianza y otras posibles garantías adicionales, el arrendatario garantiza el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La mayor parte de las Comunidades Autónomas exigen al arrendador que la fianza obligatoria (1 mes) sea ingresada en el organismo que ellas designen Si no lo hiciera comete una falta administrativa sancionable, pero no afecta a la validez del contrato.

Al finalizar el arriendo, una vez firmado el documento de fin de contrato y devolución de llaves, el arrendador dispone de 30 días para restituir el saldo de la fianza que corresponda tras la liquidación de las facturas de reparaciones de posibles desperfectos, y, en su caso, de los últimos recibos de suministros.

Gastos

A quién le toca afrontar los gastos de Comunidad, Basura o IBI es algo negociable. Si en el contrato no se menciona nada, los pagará el arrendador.

Si en el contrato se pacta que los pague el inquilino, deberá figurar también el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Si los gastos de La Comunidad subieran para el propietario, durante los 5 primeros años del contrato, sólo podrá repercutir al inquilino como máximo y en cada cumpleaños del contrato, el doble del IPCGN utilizado para actualizar la renta.

Los gastos por servicios y sus consumos (suministros) individualizados por contadores, son por cuenta del inquilino.

Sobre el Seguro de Hogar

Leer: ¿Tu seguro o el mío?

Contrato

El contrato es válido aunque esté escrito sobre una servilleta de papel.

Existe aunque no esté escrito. El contrato verbal es igualmente legal, siempre que pueda probarse su existencia, por ejemplo con los recibos de la renta mensual.

Inquilinos, nunca consintáis pagar sin que os entreguen recibo, pues entonces estaréis completamente en manos del arrendador, quien en cualquier momento podrá demandar el desahucio por impago.

El contrato no puede darse por terminado, fuera de los plazos pactados, porque así lo decida UNA DE LAS PARTES. Si una parte lo hiciera, la otra parte podría demandarle por incumplimiento de contrato con serias (y caras) consecuencias para quien incumplió.

El arrendador no debe desalojar al inquilino ni por “motivos personales”, ni porque no pague la renta (aunque este último SI es motivo de rescisión, pero debe juzgarlo un juez)

El inquilino no debe marcharse ni por “motivos personales”, ni porque el casero le esté molestando todos los días (aunque este último SI es motivo de rescisión, pero debe juzgarlo un juez)

La ley establece ciertos motivos para resolver un contrato de arrendamiento. Pero, a falta de acuerdo entre casero e inquilino, es el JUEZ quien, a petición (DEMANDA JUDICIAL) de una de las partes, decidirá.

Leer: El ABC de un contrato de alquiler

Resumen de obligaciones

Inquilino:
- Debe pagar la renta.
- Cuidar la vivienda y ocuparse de las pequeñas reparaciones.
- Permanecer en el piso el tiempo pactado inicialmente, y, si hubiera prórrogas ANUALIDADES COMPLETAS.
- Devolver la vivienda en el mismo estado de conservación (y limpieza) con que la recibieron, salvo el deterioro inevitable por el paso del tiempo.

Casero:
- Debe respetar el arriendo durante al menos 5 años.

Excepción: podría oponerse a prorrogar el contrato en uno de los cumpleaños, preavisando con 30 días, si necesitara la vivienda para SU PROPIO USO, siempre y cuando en el contrato hubiera advertido de esa posibilidad. En los contratos firmados a partir del 24 de diciembre de 2009, la cláusula en la que se indica la posibilidad de no prorrogar el arriendo por necesidad del piso, se amplía a los padres, hijos o ex-cónyuge del arrendador.

Debe realizar las obras necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda: Instalación eléctrica, de gas, tuberías de agua, ventanas, puertas, paredes, suelo, salvo que la avería se hubiera producido debido a un mal uso, incluso accidental, del inquilino.

Resumen de derechos

Inquilino:
- Recibir la vivienda en perfecto estado para ser habitable.
- Prórrogas al contrato hasta que cumpla un mínimo de 5 años. Las prórrogas serán por años completos.
- Si firmó por 1 año, y se prorrogó, puede dar por terminado el arriendo, previo aviso fehaciente 30 días antes de cada cumpleaños del contrato.

Casero:
- Cobrar la renta de cada ANUALIDAD COMPLETA.
- Dar por terminado el arriendo al 5º año.

Amparo BB – Experta de La Comunidad y autora de Papeleos Alquiler

4 Responses to Lo básico que debes saber cuando alquilas una vivienda, ya seas casero o inquilino

  1. MABEL MATILDE dice:

    Vamos a residir en España. Con ciudadanía española. Nuestro retorno se dará en diciembre. En noviembre viajamos para alquilar vivienda. Allí nos dedicaremos a trabajar en una academia cuyo traslado compraremos en noviembre al mismo tiempo de alquilar la vivienda. Necesitamos saber qué requisitos nos van a pedir para poder alquilar un piso. Gracias por la respuesta.

  2. [...] (o no) calidad de vida es el estado en que se encuentren las instalaciones.” [ … ] 2.- Lo básico que debes saber cuando alquilas una vivienda, ya seas casero o inquilino Amparo BB, casera, nos cuenta qué es lo que tenemos que tener en cuenta cuando alquilamos: [...]

  3. pepi dice:

    Actualmente se pueden devolver los recibos del banco durante 58 días. Hay el problema que cuándo se rescinde el contrato el arrendatario pide la fianza. Por buena fe el arrendador la devuelve antes del mes y el arrendatario puede devolver del banco los recibos y se queda sin los dos últimos meses.

    ¿Que se puede hacer en este caso?.
    Ruego que si alguién sepa una solución me lo indique.
    Muchas gracias.

  4. Isaac dice:

    Buenas. Me gustaria hacer una consulta: Estoy en un piso de alquiler (contrato año a año prorrogable) y me quiero mudar al piso de al lado ya que éste es más grande y el alquiler sería el mismo precio (700 euros). El motivo de mi marcha no solo es éste sino que en el nuevo alquiler se ingresaría la fianza en el ivima por la Comunidad de Madrid, algo que no ocurre actualmente. Me urge mudarme pero ya no llego a los 30 días de antelación que se requiere en estos casos. ¿Me pueden penalizar por ello? ¿Podría demandar a la propietaria por no ingresar la fianza en el ivima y en su caso por no haber podido desgravarme en el alquiler de la vivienda? ¿Qué me recomendáis?. Muchas gracias por la atención.

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