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Dime qué reparación necesitas y te diré a quién le toca pagarla

agosto 31, 2011 • Guías Alquiler Pisos

Reparaciones Pisos AlquilerEl objeto de este artículo es el estudio de las reparaciones en las viviendas arrendadas con posterioridad al 1 de Enero de 1995 como vivienda habitual. Las mismas son objeto de regulación en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por lo tanto es preciso delimitar tres tipos de reparaciones: necesarias, urgentes y pequeñas reparaciones.

A) Reparaciones necesarias: Se pueden definir como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )

La doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona 13-9- 2001) que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también han sido catalagodas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)

La obligación de realizar las obras de reparación necesarias de la vivienda corresponde al arrendador, excepto en los supuestos contemplados en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, 28 y 21.4 de la LAU 1994.

B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia, que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario “podrá” – no es un deber sino una opción – realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Pero como señala el precepto, es necesaria la comunicación previa al arrendador de tales reparaciones, pues en caso contrario no se reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).

C) Pequeñas reparaciones: Serían los gastos ordinarios producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda. Se trata de reparaciones que, a diferencia de las necesarias, no son indispensables para que la vivienda siga cumpliendo su condición de habitabilidad. En cuanto al desgaste por el uso debo destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de Marzo de 2009, la cual establece: “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica, no imputable al arrendatario a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso.”
Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan: la reparación de la cisterna de un inodoro, pero no las humedades y las baldosas que se mueven (SAP Lleida de 23 de abril de 1999); la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica (SAP Alicante de 7 de marzo de 2001); la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma (SAP Murcia de 18 de marzo de 2002 ); la reparación de la avería de un termo en la vivienda arrendada (SAP Valencia de 15 de febrero de 2003; la reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal y los vidrios de la cristalera de dos hojas que da acceso a la sala de estar-comedor desde el vestíbulo(SAP Baleares de 4 de abril de 2003); la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persiana que falta, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda (SAP Asturias de 7 de diciembre de 2004); la reparación de persianas o grifos (SAP Asturias de 16 de diciembre de 2004); la reparación de una puerta, la sustitución de un calentador de gas, de un colchón, de un cristal y de un somier (SAP Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo de 2004); los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (SAP Burgos de 3 de marzo de 2006); los gastos por suministro eléctrico, una vez el arrendador le proporcione las instalaciones adecuadas, y aunque el arrendatario haya tenido dificultades con la compañía eléctrica por impagos de la anterior arrendataria (SAP Burgos de 28 de abril de 2006).

En cambio, no se considera que son “pequeñas reparaciones”: la reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador (SAP Santa Cruz de Tenerife de 30 de abril de 2004); ni los deterioros que presenta la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda, cuya reparación corresponde al arrendador (SAP Murcia de 11 de julio de 2001); los defectos intrínsecos de una caldera, aunque sí lo serían los gastos de conservación de una caldera (SAP Cuenca de 28 de diciembre de 2007).

Finalmente tanto la doctrina como la jurisprudencia tienen en cuenta los siguientes factores a la hora de calificar una reparación como pequeña:

El factor tiempo. SAP Murcia de 9 de enero de 2001, entre otras.
Inventario de bienes. Permite establecer un parámetro comparativo de los bienes al iniciar el contrato y al manifestarse la avería o desaparición del bien.
Coste económico de la reparación. La jurisprudencia es dispar yendo desde los 100 o 150 € hasta la mitad del valor de reposición de un electrodoméstico (SAP Murcia de 9 de enero de 2001)
Clase de bienes. En principio lo que no afecta a la habitabilidad debe encajar en las pequeñas reparaciones (SAP Cantabria de 27 de octubre de 2003, SAP Valencia de 11 de julio de 2008)

Armando García Fernández
Abogado

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232 Responses to Dime qué reparación necesitas y te diré a quién le toca pagarla

  1. SILVIA dice:

    Hola mi consulta soy inquilina y tienen que cambiar el medidor de gas , eso quien lo hace el Consorcio de Administracion o el Propietario de la viviendad.
    Espero su respuesta desde ya gracias
    Silvia

  2. Octavio dice:

    Hola, hace 3 meses que vivo en la propiedad y la cisterna ha empezado a gotear. Entiendo la ley y que es una reparación pequeña, pero considero que no he sido yo quien ha gastado la vida útil de esa cisterna. ¿Podrían decirme quién se hace cargo del coste del arreglo por favor?

  3. David dice:

    Buenos dias. Yo pago el alquiler de un local, tienda alimentación, algunos azulejos están apunto de caer y otros se an caído ya. Quien le pertenece arreglar los desperfectos?
    Gracias, un saludo

  4. Oscar dice:

    He entregado el piso que tengo de alquiler y ahora después de dos meses de ir detrás del dueño del piso para que me devuelva la fianza me dice que tengo que reparar cosas del piso como un timbre de la entrada del piso y la cerradura de la puerta que no cierra perfecta como él quiere pero yo tengo un papel que el me firmo que dice que el piso está bien y que solo tiene que proceder a la devolución de la fianza es legal lo que él hace o lo puedo denunciar porque el reviso el piso antes de firmar la entrega de llaves pero hace un mes tiene un inquilino nuevo y seguro estas cosas las ha dañado el otro y me las quiere cobrar

  5. Nuria dice:

    Hola
    Soy inquilina en un piso( alquilado por habitaciones) compartido con otras personas
    Hubo daños por agua en el piso del casero por un reventón de una goma de la lavadora; quedando el piso inundado y mi ordenador que estaba en un bolso en el suelo se mojo, y no funciona.
    El seguro del casero le dijo que el contenido en este caso no entra, o sea…ahora quien se hace cargo de la reparación de mi ordenador? . Si no es el seguro tendrá que ser el casero? Porque el daño por agua no fue causado por parte del inquilino
    Espero su respuesta y gracias de antemano

  6. Araceli dice:

    Hola soy propietaria arrendador, he tenido mi casa alquilada 3 años , entregue la cocina nueva recien reformada, electrodomésticos a estrenar (horno), al revisar me encuentro que el horno a parte de sucio esta requemado de no haberlo limpiado y saltada la pintura( es decir deteriorado por mal uso) he decidido descontar el importe de uno de la misma marca y caracteristicas, y las inquilinas me piden que les de el viejo , debo darseo o no tengo la obligación

  7. Veronica dice:

    Hola soy inquilina vivo aquí 7 años y los 3 primeros años he tenido contrato de alquiler y después el dueño ni yo hemos renovado , el piso es antiguo pero por el precio me quedado aquí ,pero ahora tengo el problema de que el cuadro principal de luz no funciona …me toca pagarlo a mi??A pesar de todo el cableado electrónico este deteriorado porque es una vivienda muy antigua..

  8. montse dice:

    Buenas tardes,

    5 meses después de dejar el piso, y estar reclamando desde entonces la devolución de la fianza entregada, la propietaria nos manda un correo con una factura de 400 eur, de cambio de una llave de paso de agua.

    Yo en ningún momento tuve consciencia de que la llave de paso del agua estuviera rota, y aunque lo estuviera, a mi entender, creo que su reparación le pertenece al propietario, puesto que ni es la llave de uso ordinario ni su rotura se debe a una mala utilización por mi parte. Entiendo que la llave de paso del agua es imprescindible para mantener la habitabilidad del piso, por lo que tendría que repararlo el propietario.

    Además, en ningún momento me pidió que lo arreglara yo, sino que meses después me viene con una factura que me parece altivamente desproporcionada.

    Es así? Me gustaría tener una segunda opinión.

    Gracias,

  9. Manuel dice:

    Buenas, se rompió la mampara del baño. Quien debe arreglarlo? El pripietario o yo que soy inquilino? El seguro solo cubre el cristal pero faltaría la instalación

  10. Juana dice:

    hola buenas…nos pusimos en contacto para ver una casa para alquilarla y el propietario de la misma nos la enseño y nos dijo que la entrará tenia humedades y el suelo roto y aparte una casa muy sucia llena de cagadas porque el dueño tenía la casa cerrada desde hace 1 año de su otro inquilino…llevamos viviendo 8 meses en la casa…y ya empieza a surjir problemas que nosotros no hemos roto y que pertenecen a los antiguos inquilinos..el dueño de la casa se desentiende…habiendo humedades ya existentes y que el propietario lo sabe..podemos tener problemas de salud??..que solucion me dan..gracias

  11. Cristina Busquets dice:

    He dejado un piso de alquiler con parquet, y he reparado una zona de parquet que, por motivos de humedad, estaba deteriorado cerca de una puerta de salida a la terraza. Ahora los propietarios me piden reparar los daños estéticos del parquet restante que ya estaba de diferente color, por el uso y por la incidencia del sol. ¿He de sustituir todo el parquet de la estancia, que está de diferente color? Ya que se nota la diferencia del parquet nuevo del que ya estaba (me lo están reclamando como daños estéticos).

    Muchas gracias

  12. rocio dice:

    Buenas la futura de la llave de paso de agua de una casa alquilada quien la paga inquilino o propietario
    Gracias

  13. José Alberto dice:

    Hola buenas tardes.
    Soy propietario de un local, el inquilino traspasó el local a otro inquilino.
    Y cuando el nuevo inquilino lo cogió se averió la reja de la entrada. Y pagué yo el arreglo.
    Se a vuelto a partir la Reja, hay q cambiarla y poner una nueva.
    Habiamos acordado de pagarlo a medias.
    Pero ahora me dice el inquilino q lo tengo que pagar yo. Ya q es una avería del local.

  14. Gabriel dice:

    Soy inquilino y me consulta es la siguiente .
    Este fin de mes dejo el puso en el que llevo 8 años , las ruedas de la mampara se han roto y la propietaria dice que no encuentra ruedas de ese modelo y que debo pagar una mampara nueva .
    Esto debe correr de mi cargo? La mampara tenía muchos años y entiendo que se ha roto por el desgaste.

  15. Luis dice:

    Estimado Armando García:
    Soy el propietario de un piso en alquiler. Mi inquilino me comunica que se ha roto una lampara de techo cayéndose al suelo. Yo creo que la ha roto el, al intentar cambiarla. No hay pruebas de ninguna de las dos teorías.
    A quien corresponde la responsabilidad de asumir el coste de la lampara?

    Gracias. Un saludo

    Luis Díaz Ubeda

  16. Patricia dice:

    Estoy en una casa de alquiler desde hace 5 años. La casa tiene una terraza con acceso a un jardín común. La terraza tiene un toldo bastante grande que cuándo entré en la casa ya estaba en mal estado, después de 5 años el toldo ya no hace su función de protección del sol, tiene agujeros y está roto. La dueña de la casa se niega a pagar el cambio de la lona del toldo, el coste sube a más de 600 € y yo no puedo pagarlo. Tiene obligación de pagarlo la dueña de la casa?

  17. María dice:

    Estoy en alquiler desde agosto 2017 y cuando llegamos la puerta del portal y los timbres estaban rotos ahora nos dice la propietaria q los va a arreglar y el importe del arreglo lo vamos a pagar entre los vecinos yo tengo q pagar o se tiene q hacer cargo ella como propietaria, gracias un saludo.

  18. Natalia dice:

    Yo vivi hace 13 años en el mismo piso de alquiler. Ahora quieren cambiar las ventanas y ponerlas de aluminio pero el dueño me quiere cobrar un porcentaje de la reforma. Tengo q pagar yo parte de esa reforma?

  19. Cerfeda dice:

    Tengo una inquilina ya hace 6años y dice que no le calienta el termo de agua y que yo debo pagarle todo el arreglo.yo hace 3 años le renové el termo tanque
    Debo arreglarlo ella o yo al arreglo del termotanque? gracias espero su respuesta

  20. Isabel dice:

    Buenas, no te corresponde a ti la reparación, le corresponde a ella, ya que estreno el calentador, el mantenimiento es del que lo utiliza.

  21. M.Angeles dice:

    Buenos dias, estoy alquilada, los muebles son mios, y la instalacion de luz no está dada de alta en nueva revisión porque los propietarios hicieron obra y no quisieron en su dia hacerlo, aunque la factura de luz esté a mi nombre, a raiz del mal tiempo y de fallos en la antena de la televisión y de una subida de tensión, se ha roto mi television, propiedad mia, que no tenia ni tres años de uso, quien debe pagar la reparación?

  22. Silvia dice:

    Hola buenas me cambie de piso por hi.edades del piso de arriba y por humedades en todo piso en general dicen q por condensacion pero salia a las 7 de la mañana y regresaba a las 5 de la tarde y estaba la casa ventilando y queria preguntar a quien le toca pagar la limpieza de las paredes y tambien habia una persiana algo estropeada cuando llegue y lo comunique y me decian q lo pasaban a incidencias y nunca llegaron las reparaciones me toca a mi pagar dichas reparaciones

  23. Teresa dice:

    Soy inquilina el radiador del salón se ha roto ,es acumuladores, tiene como mínimo quince años ,la propietaria dice que hay que pagarlo a medias yo creo que es cuestión suya a quien corresponde

  24. Milka dice:

    Hola buenas tardes!
    Una pregunta….
    Me mude hace 5 meses , se rompió la cerradura de la puerta de entrada, en sí el piso tiene todo de muchos años…
    La dueña me dice k la tengo que pagar yo…o a medias…
    A quien corresponde pagarla? Muchas gracias…
    Un saludo

  25. Jonathan dice:

    Ola quería Aser una pregunta lo que pasa que alquile una casa con una plaga de hormigas las cuales se encontraban en los patios y el baño conforme fue pasando el tiempo se empezó al tapar el drenaje y al abrir avía conecciones de tubería inapropiadas las cuales de quebraron quien tiene que pagar yo el arrendador gracias

  26. Adriana dice:

    Buenas. Estoy en alquiler hace 5años. El piso es viejo y con alguna reforma. Se estropeo el calentador de agua , es electico. El dueño se hace el sueco. No quiere repararlo o cambiarlo. Dice que me coresponde a mi. Que me aconsejas.

  27. Alicia dice:

    Buenas tardes, soy arrendataria de un local en Valladolid en el q llevo 2 años. Este local tiene una verja q cubre la puerta de entrada la cual se ha roto. Desde q lo alquile,nunca funciono bien.
    A quien corresponde el arreglo o sustitución de esta verja??

  28. Diana dice:

    Buenas tardes, la pregunta que tengo no es muy relacionada con arrendatarios, sino mas bien con una empresa prestadora de servicios públicos, hace unos días estamos sin luz ya que hubo una sobrecarga de energía y se daño una acometida que va desde el poste hasta la vivienda pero no hubo daño alguno al contador ni a nada más, contactamos a, la empresa de luz y según ellos ese arreglo lo costeamos nosotros, y es costo es de $1’315.000, solo por un cableado, en realidad ¿este arreglo nos corresponde a nosotros?
    ¿Que podemos hacer al respecto?
    Muchas gracias por su atención y espero su respuesta con prontitud…

  29. oscar dice:

    Hola buenos días, yo tengo alquilado un local y el cuadro eléctrico no cumple la normativa vigente, se le he comentado al dueño y no quiere hacerse cargo de ello incluso me dice que si no me interesa pues me vaya, yo le firme un contrato por 5 años hace 4 meses y se que si no quiero no me voy hasta que me cumpla el problema es que tengo miedo de que pase algo y mi seguro claro está no se hace responsable , que podría hacer????

  30. Daniela dice:

    hola yo alquilo hace 3 años y el termotanque hizo una explocion la dueña dise que me lo dio nuevo y no se quiere hacer cargo nose a quien le corresponde pagar !
    ?

  31. Rosa dice:

    Hola , somos inquilinos de una cafetería desde hace 4 años, según el contrato de alquiler nosotros tenemos k pagar el mantenimiento, reparaciones y sustitución o abono de los costes de las máquinas k se rompan, pero todos los aparatos tienen más de 10 años de los q nosotros hemos usado los últimos 4, muchas de ellas reparadas muchas veces, pero ya hay algunas k se rompen por viejas y xk su vida útil ya ha pasado, aún así debemos nosotros sustituir esa maquinaria vieja o al tener ya una vida útil pasada la debe sustituir el dueño del local??? Un saludo y muchas gracias.

  32. María dice:

    Hola!, Mi duda es la siguiente
    Vivo en un piso de alquiler desde hace casi dos años. En el mes de marzo el lavavajillas presentó una falla electrónica que el seguro del arrendador cubrió sin problemas. Hace unos días falló de nuevo solo que esta vez no encendía, el técnico que lo reparó dijo que la causa eran unos cables que se habían “cortado” por el uso cotidiano (es un lavavajillas que ya tenía varios años antes de que yo viviera aquí). Entiendo que el uso actual lo estoy dando yo, pero ya tenía mucho tiempo de uso previo. Quién debe pagar por la avería, el arrendador o yo?
    Gracias!

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